Run­ter mit den Bau­kos­ten

Zu­kunft Auch in der Im­mo­bi­li­en­bran­che setzt man ver­stärkt auf di­gi­ta­li­sier­te Pro­zes­se. Doch es gibt auch Zweif­ler, die an kon­ven­tio­nel­len Ar­beits­wei­sen fest­hal­ten.

Mittelschwaebische Nachrichten - - Immo-Börse - VON PATRICK SLAPAL

Nach­dem die Miet­preis­brem­se und an­de­re re­gu­la­to­ri­sche Maß­nah­men kei­ne be­son­de­ren Aus­wir­kun­gen auf den Woh­nungs­markt hat­ten, schau­en po­li­ti­sche Par­tei­en, Frak­tio­nen und Re­gie­run­gen nach an­de­ren We­gen, um die Miet- und Kauf­prei­se im Zaum zu hal­ten. Stu­di­en, die sich mit so­ge­nann­ten Kos­ten­trei­bern be­schäf­tig­ten, ha­ben den Fo­kus um­ge­lenkt, näm­lich von den Sym­pto­men zu den Ur­sa­chen des Preis­an­stiegs im Woh­nungs­bau.

Der BFW Bay­ern hat in sei­ner Stu­die „Kos­ten­trei­ber in baye­ri­schen Kom­mu­nen“die­ses Pro­blem auf kom­mu­na­ler Ebe­ne be­trach­tet. Mit der Stu­die woll­te man al­le Be­tei­lig­ten für die kos­ten­trei­ben­den Fak­to­ren im Woh­nungs­bau sen­si­bi­li­sie­ren und Hand­lungs­mög­lich­kei­ten zu de­ren Re­du­zie­rung be­zie­hungs­wei­se Kos­ten­sen­kung er­kennt­lich ma­chen. Die be­frag­ten Bau­trä­ger sa­hen das Haupt­pro­blem in der Zeit­ver­zö­ge­rung bei der Bau­recht­schaf­fung.

Durch Buil­ding In­for­ma­ti­on Mo­del­ling (BIM) er­hof­fen sich be­reits ei­ni­ge, durch di­gi­ta­le Pro­zes­se die Zeit­län­ge des Bau­ens im Griff zu hal­ten. Ziel müs­se es sein schnel­ler zu bau­en, hört man bei na­he­zu al­len Ak­teu­ren. Denn die Angst vor Ver­drän­gungs­ef­fek­ten, wenn Men­schen auf­grund des hö­he­ren Zu­zugs auf den Im­mo­bi­li­en­markt kom­men, heizt näm­lich nur die De­bat­ten an, die be­reits seit Mo­na­ten ge­sell­schaft­li­che Grä­ben öff­nen und schla­gen. Für den ge­sell­schaft­li­chen Zu­sam­men­halt ist es von enor­mer Be­deu­tung, dass das The­ma „schnel­ler Bau­en“auf den Tisch kommt.

Die Di­gi­ta­li­sie­rung wird in al­len Pro­zes­sen ei­ne tief grei­fen­de Rol­le spie­len. Trans­for­ma­ti­ons­pro­zes­se wer­den nicht nur be­schleu­nigt, die An­for­de­run­gen an das Quar­tier, ins­be­son­de­re an den ge­werb­li­chen Be­reich wer­den sich än­dern. Die Di­gi­ta­li­sie­rung be­ginnt aber nicht erst, wenn die Lei­tun­gen zum Ge­bäu­de ge­legt wer­den. Sie kann be­reits in der Wert­schöp­fungs­ket­te – mit der Idee des Ge­bäu­des – be­gin­nen. Man­che Un­ter­neh­men neh­men die­se Chan­ce schon wahr und ver­bes­sern hier­durch ih­re Pla­nungs­er­geb­nis­se. Durch BIM-Mo­del­le mo­del­lie­ren sie ih­ren Bau- und Schaf­fungs­pro­zess di­gi­tal und er­ken­nen früh­zei­tig die wich­ti­gen Schnitt­stel­len und Hür­den. Wäh­rend die Be­für­wor­ter der Di­gi­ta­li­sie­rung in der Bau­pro­jekt­ab­wick­lung von Ein­spa­rungs­po­ten­zia­len bis zu 30 Pro­zent spre­chen, ste­hen vie­le Un­ter­neh­men der Ent­wick­lung aber eher skep­tisch ent­ge­gen.

Di­gi­ta­le Me­tho­den er­mög­li­chen es, die kom­plet­te Wert­schöp­fungs- ket­te und den ge­sam­ten Le­bens­zy­klus ei­ner Im­mo­bi­lie di­gi­tal ab­zu­bil­den. Das ist ein kla­rer Vor­teil von BIM-Me­tho­den. Skep­ti­ker se­hen die­se aber noch nicht als pra­xis­taug­lich an: Ei­ner­seits, da bei­spiels­wei­se der hand­werk­li­che Mit­tel­stand noch nicht da­für aus­ge­rüs­tet ist, an­de­rer­seits ma­chen der Da­ten­schutz und die Da­ten­si­cher­heit Sor­ge. BIM sei zwar schön, aber al­le Be­tei­lig­ten müss­ten da­mit um­ge­hen kön­nen.

Fach­wis­sen för­dern

Die Di­gi­ta­li­sie­rung und die di­gi­ta­le Bau­pro­jekt­ent­wick­lung er­for­dern Wis­sen und neue Fä­hig­kei­ten der Mit­ar­bei­ter, so bei­spiels­wei­se die Fä­hig­keit mit den Da­ten­men­gen um­zu­ge­hen. Die Aus- und Wei­ter­bil­dung muss sich dem­nach an­pas­sen. Und es muss bes­ser er­klärt wer­den, wel­che Vor­tei­le und Zie­le BIM mit sich bringt.

Ein zen­tra­les Pro­blem wird die Da­ten­si­cher­heit dar­stel­len. Ele­men­te wie Hard­ware, Soft­ware, Da­ten­aus­tausch und -spei­che­rung müs­sen aus­rei­chend kon­fi­gu­riert sein, stän­dig über­wacht und an­ge­passt wer­den, um mit den sich ent­wi­ckeln­den Pro­jekt-Pa­ra­me­tern und Soft­ware-/Hard­wareStan­dards mit­zu­hal­ten. Es dür­fen kei­ne Da­ten­lü­cken ent­ste­hen und die Si­che­rung der Da­ten muss er­füllt sein.

Die ech­ten Vor­tei­le brin­gen BIM laut den Be­für­wor­tern ins­be­son­de­re bei der Feh­ler­ver­mei­dung. Bau­en sei oft­mals mit schwer kal­ku­lier­ba­ren Ri­si­ken ver­bun­den. Das wird vor al­lem bei spek­ta­ku­lä­ren Groß­pro­jek­ten in der Öf­fent­lich­keit sicht­bar. Bei der­ar­ti­gen Pro­jek­ten kann BIM nütz­lich sein, um die Schnitt­stel­len schnel­ler und ein­fa­cher zu ko­or­di­nie­ren. Aber auch „nor­ma­le“Bau­vor­ha­ben ber­gen Ri­si­ken, die mit kon­ven­tio­nel­len Me­tho­den oft nur schwer in den Griff zu be­kom­men sind. Durch die Mög­lich­keit auf Ba­sis von Mo­del­len zu ar­bei­ten, könn­ten Kon­flikt­po­ten­zia­le und Pro­ble­me ver­mie­den wer­den, be­vor sie auf der Bau­stel­le zu Ver­zö­ge­run­gen und Um­pla­nun­gen füh­ren.

Man muss sich für die Zu­kunft fra­gen, wel­che An­for­de­run­gen an die Fach­kräf­te ge­stellt wer­den: Wie viel Kennt­nis­se müs­sen im Be­reich der Di­gi­ta­li­sie­rung mit­ge­bracht wer­den, wie sol­len die Lehr­plä­ne an Schu­len, Hoch­schu­len und Uni­ver­si­tä­ten ge­än­dert wer­den und wel­che kon­ven­tio­nel­len Fä­hig­kei­ten dür­fen der­weil nicht ver­nach­läs­sigt wer­den? Ein Schaf­fen­der wird mehr und mehr di­gi­ta­li­siert zu ar­bei­ten ha­ben, soll­te dies aber auch mit Stift und Pa­pier kön­nen. Denn man muss be­ach­ten, dass die Bau­kul­tur nicht nur aus dem Bau, son­dern auch aus der Kul­tur be­steht. Die Um­set­zung der krea­ti­ven Ar­beit soll­te auch in Zu­kunft noch krea­tiv sein und nicht durch schnel- le­res und mo­du­la­res Bau­en oder durch di­gi­ta­li­sier­te Ein­heit­lich­keit er­setzt wer­den. Laut BIM wä­re bei­spiels­wei­se auch nicht der Bau des Olym­pia-Sta­di­ons in Mün­chen ren­ta­bel ge­we­sen – der di­gi­ta­li­sier­te Kopf hät­te solch ein Pro­jekt ver­wor­fen. Ei­ne ver­bind­li­che Ein­füh­rung von BIM ist da­her bis­her nicht ziel­füh­rend. Aber da man nicht nur Mus­kel­kraft zum Bau­en braucht, son­dern auch mensch­li­che In­tel­li­genz und Hilfs­mit­tel, kann und ist BIM auf dem Weg ein gu­tes Hilfs­mit­tel zu wer­den. Die frü­he Aus­ei- nan­der­set­zung mit dem The­ma BIM ist da­her wich­tig, hilf­reich und kann bei der Ver­wen­dung in be­stimm­ten Fäl­len die Bau­kos­ten sen­ken.

Der Au­tor Patrick Slapal ist Ge­schäfts­füh­rer des BFW Lan­des­ver­band Bay­ern e.V.

Fo­to: Nik­ky Mai­er

Heiß dis­ku­tiert in der Bran­che: Kann ei­ne fort­schrei­ten­de Di­gi­ta­li­sie­rung zur Min­de­rung von Bau­kos­ten bei­tra­gen?

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