Was den Woh­nungs­bau hemmt

In Deutsch­land wer­den so vie­le Ge­bäu­de er­rich­tet wie lan­ge nicht mehr – trotz­dem sind es nicht ge­nug. Das lässt Prei­se und Mie­ten stei­gen. Wo die Grün­de für die Kluft lie­gen

Mittelschwaebische Nachrichten - - Wirtschaft -

Frankfurt am Main In deut­schen Städ­ten zeigt sich vie­ler­orts das glei­che Bild. Überall wer­den Neu­bau­ten hoch­ge­zo­gen, am Rand ent­ste­hen Wohn­ge­bie­te und wo Platz ist, sto­cken Bau­her­ren auf oder quet­schen Woh­nun­gen zwi­schen en­ge Häu­ser­rei­hen. Deutsch­land er­lebt ei­nen Bau­boom. 2016 wur­den hier­zu­lan­de knapp 278000 Woh­nun­gen fer­tig­ge­stellt, so vie­le wie seit zwölf Jah­ren nicht mehr. Doch selbst das reicht nicht, um die Nach­fra­ge zu de­cken. Denn da­für müss­ten 350000 bis 400000 Woh­nun­gen pro Jahr ent­ste­hen, schätzt das Bun­des­bau­mi­nis­te­ri­um. Doch seit Jah­ren hinkt die Zahl der fer­ti­gen Woh­nun­gen dem Be­darf hin­ter­her. So wächst das De­fi­zit wei­ter.

Zwar ste­hen auf dem Land Mil­lio­nen Woh­nun­gen leer, doch in Städ­ten ist der Man­gel groß – auch we­gen der Zu­wan­de­rung. We­gen des knap­pen An­ge­bots stei­gen Prei­se und Mie­ten. In un­se­rer Re­gi­on sieht es ähn­lich aus: Das zeigt der Re­port „Woh­nen in Deutsch­land 2017“der Spar­da-Ban­ken. Er lis­tet die Preis­stei­ge­rung von 2005 bis zum zwei­ten Quar­tal 2016 auf. In dem Zei­t­raum stie­gen die Im­mo­bi­li­en­prei­se im Stadt­ge­biet Augsburg um 61 Pro­zent, in Kemp­ten um 57 Pro­zent. Auch auf dem Land leg­ten die Prei­se zu. Im Kreis Aichach- Fried­berg zum Bei­spiel um 34 Pro­zent. Ein En­de die­ses Trends ist dem Bundesverband der Volks- und Raiff­ei­sen­ban­ken zu­fol­ge nicht in Sicht. Vor­stand Andre­as Mar­tin be­rich­tet be­reits von „deut­li­chen Preis­über­trei­bun­gen in ein­zel­nen Stadt­vier­teln der Me­tro­po­len“. Er rech­ne nicht mit sin­ken­den Prei­sen.

Das Pro­blem ver­schär­fe sich, da in Groß­städ­ten falsch ge­baut wer­de, be­rich­tet das In­sti­tut der deut­schen Wirt­schaft (IW). Da ge­ra­de jün­ge­re Men­schen dort­hin zö­gen und die Ge­sell­schaft al­te­re, fehl­ten Woh­nun­gen mit zwei bis drei Zim­mern. Er­rich­tet wür­den meist gro­ße Woh­nun­gen, sagt IW-Ex­per­te Micha­el Voigt­län­der. „Wir bau­en am Be­darf vor­bei.“In­ves­to­ren er­rich­ten zu­dem oft Lu­xus­woh­nun­gen, die für brei­te Schich­ten un­be­zahl­bar sind.

Nö­tig sei­en je­doch güns­ti­ge Woh­nun­gen, for­dert der Deut­sche Mie­ter­bund. Jähr­lich müss­ten zu­sätz­lich 80000 So­zi­al­woh­nun­gen und 60000 be­zahl­ba­re Miet­woh­nun­gen ent­ste­hen, meint Di­rek­tor Lu­kas Sie­ben­kot­ten. Güns­ti­ge Woh­nun­gen las­sen sich aber nicht so leicht bau­en. Das lie­ge auch an im­mer stren­ge­ren Vor­schrif­ten, klagt die Bun­des­ar­chi­tek­ten­kam­mer. Seit dem Jahr 2000 sei al­lein die Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung für Neu­bau­ten vier­mal über­ar­bei­tet wor­den und ha­be die Kos­ten um 6,5 Pro­zent hoch­ge­trie­ben. Al­lein die Ver­schär­fung 2016 ver­teue­re das Bau­en um wei­te­re 7,3 Pro­zent. Die „Gren­ze der wirt­schaft­li­chen Ver­tret­bar­keit“sei längst er­reicht.

Stren­ge­re Vor­schrif­ten sind aber nur ein Trei­ber von Bau­kos­ten. Der we­sent­lich grö­ße­re sei Bau­land, sagt Andre­as Schul­ten, Vor­stand beim Im­mo­bi­li­en­ana­lys­ten Bul­wi­en­ge­sa. „Vom Bo­den­preis hängt ein Drit­tel der Bau­kos­ten ab.“Doch in Städ­ten ist Bau­land knapp und teu­er. Neue Flä­chen gibt es oft nur auf Kos­ten von Grün­gür­teln, Schre­ber­gär­ten oder Frisch­luft­schnei­sen. Das birgt Zünd­stoff. Bis neu­es Bau­land zur Ver­fü­gung steht, dau­ert es oft lan­ge. Auch des­halb kommt es zum Stau am Bau. „Kom­mu­nen kön­nen nicht ein­fach Bau­land aus­schrei­ben, wie sie wol­len“, sagt Norbert Portz, Woh­nungs­bau­ex­per­te beim Deut­schen Städ­te- und Ge­mein­de­bund. So ver­hin­der­ten Vor­schrif­ten zum Um­welt- und Ar­ten­schutz die Frei­ga­be. An­dern­orts lä­gen Flä­chen brach, da sich die Be­sit­zer we­gen Erb­strei­tig­kei­ten nicht auf ei­nen Ver­kauf ei­ni­gen oder auf noch hö­he­re Bo­den­prei­se spe­ku­lier­ten.

Um Bau­land güns­ti­ger zu ma­chen, ver­kau­fen Städ­te wie München ge­zielt Flä­chen un­ter Wert. „In man­chen Kon­zep­ten wer­den Ab­schlä­ge von 30 bis 40 Pro­zent ge­währt“, sagt Im­mo­bi­li­en-Ex­per­te Schul­ten. Doch das müss­ten sich Städ­te auch leis­ten kön­nen. Die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft sieht die Po­li­tik am Zug. Sie klagt, die Län­der ver­hin­der­ten mit ho­hen Grund­er­werbs­steu­ern, dass sich Mie­ter ei­ge­ne Woh­nun­gen leis­ten könn­ten. In Bay­ern lie­ge die Steu­er bei 3,5 Pro­zent, an­de­re Län­der wie Nord­rhein-West­fa­len ver­lan­gen 6,5 Pro­zent, so der Im­mo­bi­li­en­ver­band Deutsch­land. Er for­dert, Käu­fer selbst ge­nutz­ter Woh­nun­gen von der Grund­er­werbs­steu­er zu be­frei­en.

Ei­ne Lin­de­rung der Woh­nungs­not ist nicht so schnell zu er­war­ten – zu­mal die Zahl der Bau­ge­neh­mi­gun­gen jüngst wie­der fiel. „Die Lü­cke zwi­schen An­ge­bot und Nach­fra­ge wird eher noch wach­sen“, sagt Ex­per­te Schul­ten. „Die Prei­se dürf­ten vie­ler­orts wei­ter stei­gen.“Die Fol­ge sei­en Phä­no­me­ne wie in den 80er Jah­ren. „Ge­ra­de Fa­mi­li­en und we­ni­ger be­tuch­te Schich­ten müs­sen in die Speck­gür­tel aus­wei­chen, weil sie sich die In­nen­städ­te nicht mehr leis­ten kön­nen.“Alex­an­der Sturm, dpa/mke

„Die Prei­se dürf­ten vie­ler­orts wei­ter stei­gen.“Im­mo­bi­li­en­fach­mann Andre­as Schul­ten

Fo­to: Da­ni­el Nau­pold, dpa

In Deutsch­land wird zwar mehr ge­baut als frü­her, doch noch im­mer feh­len Woh­nun­gen – und so stei­gen die Prei­se.

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