Mittelschwaebische Nachrichten
Wer für den Klempner zahlen muss Immobilien
Werden Bagatellschäden in der Mietwohnung behoben, lohnt der Blick in den Mietvertrag. Sind die Klauseln nicht korrekt, muss der Vermieter die Rechnung übernehmen
Augsburg Familie Hafener aus Erding ist entnervt. In ihrer Mietwohnung hat das Gesetz der Serie zugeschlagen. Erst klemmte der Türknauf am Eingang, dann fing der Wasserhahn in der Küche an zu tropfen. Kurz darauf riss die Zugschnur der Jalousie im Esszimmer. Jetzt ist der Duschkopf im Eimer und der Spülkasten der Toilette macht auch noch Probleme. Für die Hafeners ist klar: Ihr Vermieter muss dringend für Abhilfe sorgen. Nur: Wer zahlt am Ende die Handwerkerkosten? Auch kleine Reparaturen können sich zu großen Rechnungen läppern. Daran entzündet sich immer wieder Streit. „Mieter sollten am besten erst einmal einen Blick in ihren Vertrag werfen“, rät Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Denn: Viele Klauseln zu Bagatellschäden sind gar nicht wirksam oder fehlen ganz. Dann müssen Mieter keinen Cent übernehmen. Ein Überblick, wer eigentlich wann wie viel zahlen muss.
Was gilt grundsätzlich?
Der Vermieter muss die Wohnung instandhalten. Er ist am Zug, wenn während der Mietzeit etwas in der Wohnung durch Verschleiß kaputtgeht. So steht es in Paragraf 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Aber: Kosten für kleine Reparaturen darf er sehr wohl auf die Mieter abwälzen. Er muss sich dabei allerdings an Grenzen halten. Gerichte halten Ausgaben von bis zu 120 Euro pro Reparatur für zumutbar, wie Julia Wagner erklärt, Juristin beim Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland. Stehen in einem alten Mietvertrag noch Obergrenzen von 150 Mark oder 75 Euro, dann gelten diese Limits. Vermieter können nicht darauf pochen, dass alte Kostengrenzen nachträglich einfach an heutige Werte angepasst werden. Enthält der Mietvertrag gar keine Kleinreparaturklausel, darf sich der Mieter freuen. Sein Vermieter muss dann für alles aufkommen.
Worauf sollten Mieter achten?
Fallen wie bei Familie Hafener viele kleine Reparaturen an, kann die finanzielle Belastung für den Mieter enorm werden. Deshalb ist der Vermieter verpflichtet, in der Kleinreparaturklausel nicht nur eine zumutbare Obergrenze für die einzelne Reparatur festzulegen. Sondern zugleich noch eine zweite Höchstgrenze für alle Bagatellreparaturen innerhalb eines Jahres. Wie hoch diese Gesamtkosten sein dürfen, ist umstritten. Der Mieterbund hält maximal sechs Prozent der Jahres- (Grundmiete plus Nebenkosten ohne Heizung und Warmwasser) für zulässig. Zahlt ein Mieter also beispielsweise monatlich 1000 Euro Bruttokaltmiete, müsste er demnach Handwerkerrechnungen von bis zu 720 Euro pro Jahr übernehmen. Haus und Grund hält eine Höchstgrenze von maximal 8 Prozent für zulässig. Wichtig: Fehlen Kostenobergrenzen oder sind sie überzogen, ist die gesamte Klausel unwirksam. Die Folge: Der Mieter muss gar nicht zahlen.
Was ist noch entscheidend?
Stehen in der Klausel allgemeine Sätze wie „Der Mieter trägt sämtliche Kosten für Kleinreparaturen“, muss der Bewohner keinen Cent lobruttokaltmiete ckermachen. Solche Formulierungen sind nicht zulässig. Außerdem wichtig: Die Klausel darf dem Mieter nur Kosten für Reparaturen an Einrichtungsgegenständen in der Wohnung aufbürden, die er ständig nutzt und anfasst. Zu typischen Bagatellschäden zählen also zum Beispiel tropfende Wasserhähne, kaputte Jalousien, defekte Tür- und Fenstergriffe. Außerdem defekte Lichtschalter, Steckdosen, Duschköpfe oder Waschbecken. Streikt dagegen das Füllventil des WCSpülkastens, wie bei Familie Hafener der Fall, muss der Vermieter die Reparaturkosten übernehmen.
Was, wenn die Klausel okay ist?
Erfüllt die Kleinreparaturklausel alle rechtlichen Vorgaben, muss der Mieter zahlen. Aber es greift das Prinzip „ganz oder gar nicht“. Was bedeutet: Mieter müssen nur Reparaturen bis zu ihrer vertraglichen Obergrenze bezahlen. Bei Hafeners beispielsweise stehen 100 Euro im Mietvertrag. Kostet die Reparatur des defekten Türknaufs 80 Euro, muss die Familie die Rechnung allein tragen. Hätte der Handwerker 110 Euro verlangt, müsste sie gar nicht zahlen. Ihr Limit wäre überschritten. Der Vermieter müsste dann übernehmen. Der Mieter muss die Kosten auch nicht anteilig mittragen, wie das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied (Az. 24 U 183/01). Wer eine solche Beteiligungsklausel im Vertrag stehen hat, kann entspannt abwinken. Sie ist unwirksam.
Was ist mit do it yourself?
Mieter müssen Mängel in ihrer Wohnung in jedem Fall ihrem Vermieter melden und ihn zur Beseitigung auffordern. Selbst den Blaumann anziehen und am tropfenden Wasserhahn herumschrauben sei nicht zu empfehlen, betont Wagner. Wer Schäden selbst repariert, ohne seinen Vermieter zu informieren, muss auch allein für die Kosten aufkommen. „Von do it yourself ist auch wegen möglicher Folgeschäden abzuraten“, gibt Wagner zu bedenken. Geht die Reparatur schief, steckt der Mieter in der Haftung.
Wer muss handeln?
Es ist Aufgabe des Vermieters, nicht des Mieters, einen Handwerker zu bestellen. Steht im Vertrag, der Mieter müsse selbst den Auftrag erteilen, ist die ganze Reparaturklausel unwirksam. Nur in Notfällen darf er Hilfe holen und eine Reparatur eigenmächtig veranlassen – etwa, wenn im Winter am Wochenende die Heizung ausfällt und der Vermieter nicht erreichbar war.