Was Vermieter beachten sollten

Von alten Formularen über Nebenkosten bis zur Kündigung: Vorsicht ist angesagt

Berlin Die meisten Wohnungen gehören in Deutschland Privatleuten. Sie vermieten meistens nur ein oder zwei Einheiten. Kleinvermieter nutzen die Immobilie oft als Kapitalanlage oder als Finanzierungsbeitrag zum Bau des Eigenheims. Worauf es für private Vermieter ankommt:

● Mietvertrag Alte Formulare, unwirksame Klauseln – Mietverträge gehören nach Erfahrung von Beate Heilmann, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV), zu den größten Stolperfallen für Kleinvermieter. Alte Formulare können Regelungen, die Gerichte inzwischen gekippt haben, zum Beispiel das Recht auf jederzeitige Besichtigung der Wohnung enthalten. Trotzdem haben Vermieter es noch in Verträgen. „Sie denken, sie dürfen das verlangen“, sagt die Anwältin. Aber im Streitfall fällt die Klausel durch. Gleiches gilt für Schönheitsreparaturen, die Vermieter per handschriftlichem Zusatz auf Mieter abwälzen. Heilmann empfiehlt, aktuelle Formularverträge zu verwenden und keine Ergänzungen zu machen. Mietverträge schriftlich zu vereinbaren ist kein Muss, sollte aber selbstverständlich sein.

● Dauer des Mietverhältnisses Je nach Variante gelten unterschiedliche mietrechtliche Vorgaben: Ein Vertrag auf unbestimmte Zeit muss gekündigt werden – entweder vom Eigentümer oder vom Mieter. Ein Zeitmietvertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Frist. Obwohl der befristete Kontrakt dem Vermieter mehr Flexibilität bietet, ist Vorsicht geboten: „Kurzfristige Mietverhältnisse von fünf bis sechs Monaten können zu lang sein und unter die üblichen Kündigungsregeln fallen“, sagt Heilmann. Das heißt, für den Mieter gilt der gleiche Kündigungsschutz wie bei einem unbefristeten Vertrag. Daher sollten Zeitmietverträge höchstens drei Monate laufen. Bei längeren, aber befristeten Verträgen ist der Grund der Befristung zu nennen. „Dieser muss gesetzlich zulässig sein und dem Mieter ausdrücklich schriftlich mitgeteilt werden“, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren.

● Miete und Nebenkosten Bei Neuvermietungen wird die Miete grundsätzlich frei vereinbart. Aber es gibt Grenzen. „Beim preisfreien Wohnraum spielt immer die Mietpreisbremse eine Rolle, wenn nach Landesrecht ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt“, nennt Freitag einen Faktor. Die Miete darf dann maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Freitag rät dazu, die Wohnungsgröße von Experten genau vermessen zu lassen, statt sie zu schätzen. Sollte die Quadratmeterzahl zehn Prozent kleiner sein als in Annonce oder Vertrag angegeben, besteht das Risiko, dass Mieter Mietanpassungen nach unten und Rückzahlungen verlangen: „Das kann teuer werden.“Die Nebenkosten werden meistens nach der Betriebskostenverordnung abgerechnet. Zulässig sind unter anderem Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Müll und Gartenpflege. „Kosten für die Verwaltung, Instandsetzung und Instandhaltung des Hauses zählen nicht zu den Betriebskosten“, erinnert Freitag. Vermietende Wohnungseigentümer können das von ihnen zu zahlende Hausgeld üblicherweise nicht eins zu eins auf den Mieter umlegen.

● Spannungsfeld für Wohnungsei‰ gentümer Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, geraten oftmals in Konflikt mit den Vorgaben der Eigentümergemeinschaft. Deren Regeln stehen manchmal im Widerspruch zum Mietrecht. Beispiel Hundehaltung: Die kann die Gemeinschaft weitestgehend verbieten. Das Mietrecht lässt ein generelles Nein jedoch nicht zu. „Der Vermieter darf dem Mieter nicht mehr Rechte einräumen, als er selbst hat“, sagt Julia Wagner, Referentin Recht des Eigentümerverbands Haus & Grund. Sie empfiehlt, die Regeln der Gemeinschaft in den Mietvertrag zu übernehmen – samt Hausordnung als Anlage.

● Vermieter im Eigenheim genießen Extrarechte Wer mit seinem Mieter unter einem Dach wohnt, kann diesen auch ohne die sonst nötigen Gründe – Vertragsverletzung, Verkauf, Eigenbedarf – kündigen. „Diese Regel schützt den Eigentümer“, erläutert Wagner. Begründet wird dies mit dem Näheverhältnis beider Parteien. Das Extrarecht greift aber nur, wenn außer dem Vermieter nur eine Mietpartei im Haus lebt.