Kann ein Dritter »einspringen«?

Kündigung bei verspäteter Mietzahlung

Wenn der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten kommt und zwei Mieten schuldet, kann der Vermieter fristlos kündigen. Der Gesetzgeber hat aber in einem solchen Fall einen Rettungsanker für den Mieter vorgesehen. Wenn innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage (der sogenannten Schonfrist) sämtliche Ansprüche des Vermieters ausgeglichen werden, wird die Kündigung unwirksam. Allerdings gilt dies nur, wenn in den vergangenen zwei Jahren nicht schon einmal ein solcher Mietrückstand vorgelegen hat.

Die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) informiert im Zusammenhang mit einem Urteil des Landgerichts Itzehoe vom 10. Juli 2015 (Az. 9 S 34/14), wie Zahlungen innerhalb dieser Schonfrist zu leisten sind.

In dem Fall erhielt die Mieterin die Kündigung und daraufhin die Räumungsklage. Einen Tag vor Ablauf der Schonfrist überwies eine Bekannte der Mieterin den ausstehenden Betrag auf ein Konto des Vermieters ohne weitere Hinweise. Hierbei handelte es sich nicht um das Konto, auf dem üblicherweise die Mieten eingezahlt wurden. Auf dem Kontoauszug der Vermieterin befand sich nur eine Nummer und ein ihr unbekannter Name.

Eine solche Zahlung reicht nach Auffassung des Gerichts innerhalb der Schonfrist gerade nicht aus, um die Kündigung unwirksam zu machen. Denn bei Zahlungen eines Dritten, hier der Bekannten, kommt die erbrachte Zahlung dem Schuldner nur zugute, wenn eine Tilgungsbestimmung ge- troffen wurde. Die Mieterin hätte im vorliegenden Fall also sicherstellen müssen, dass die Zahlung ihrer Bekannten auch vom Vermieter zugeordnet werden kann.

Dies kann sich aus der Anweisung an sich oder aber auch aus einem anderen Schreiben ergeben. Hier war für den Vermieter weder erkennbar, dass es sich um Miete handelte, da ein anderes Konto verwendet wurde, noch welcher Person der Betrag zuzuschreiben ist, da die Mieterin namentlich nicht angegeben wurde.

Die Richter sahen zwar durchaus die Möglichkeit, nachträglich die Zahlung genauer zu bezeichnen und damit eine Tilgungsbestimmung zu treffen. Damit die Kündigung aber entfällt, müssten diese nachträglichen Informationen innerhalb der Schonfrist dem Vermieter zugehen, was in diesem Fall nicht mehr möglich war. Die Mieterin musste daher die Wohnung räumen. DAV/nd