Vorkaufsrecht verleidet

Mietrecht: Verkauf einer Eigentumswohnung

Ein Wohnungseigentümer erhöht den Kaufpreis für seine Wohnung, nur um der darin wohnenden Mieterin das Vorkaufsrecht zu »verleiden«. Seit 1972 lebte eine Frau zur Miete in einer Wohnung, die vor einigen Jahren in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden war. 2010 schrieb ihr der Vermieter, er wolle verkaufen und habe eine Maklerin beauftragt. 2012 schloss der Eigentümer mit einem Ehepaar R. einen notariell beurkundeten Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von 225 000 Euro. Dann forderte der Notar die Mieterin auf, schriftlich auf ihr Vorkaufsrecht zu verzichten.

Sie werde es stattdessen wahrnehmen, teilte die Mieterin mit. Daraufhin traf sich der Verkäufer erneut mit dem Ehepaar R. beim Notar. In einer »Nachtragsurkunde« erhöhte er den Kaufpreis auf 245 000 Euro und fügte eine Maklerklausel hinzu: Der Maklerin stehe eine Provision von 17 493 Euro zu. »Diese Maklerprovision zahlt die Käuferin.«

Davon ließ sich die Mieterin nicht schrecken: Sie kaufte die Wohnung und verlangte anschließend 20 000 Euro vom Verkäufer zurück. Zu Recht, so das Landgericht Düsseldorf (Az. 5 O 124/15). Wenn die Mieterin ihr Vorkaufsrecht ausübe, schließe sie mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen ab, die der Vertrag zwischen dem Verkäufer und den »Erstkäufern« R. enthalte. Sie müsse keine Mehrleistung erbringen.

Die »Nachtragsurkunde« sei ein Vertrag zu Lasten der Mieterin: Der ursprüngliche Vertrag habe keine Maklerklausel enthalten und einen um 20 000 Euro niedrigeren Kaufpreis. Die Erstkäufer R. konnten kein Interesse daran haben, den günstigeren ersten Vertrag so zu ihrem Nachteil zu ändern. Hier wolle man nur der Mieterin das Vorkaufsrecht »verleiden«. Nicht zufällig stehe in der »Nachtragsurkunde«, die Maklerprovision sei von der Käuferin zu zahlen. Diese Klausel sei ebenso unwirksam wie die Erhöhung des Kaufpreises.

Hintergrund dieses Rechtsstreits ist § 577 BGB: »Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.« Das Vorkaufsrecht des Mieters gilt also nicht beim Weiterverkauf einer Eigentumswohnung, sondern nur, wenn eine Mietwohnung in Eigentum umgewandelt werden soll oder während des Mietverhältnisses umgewandelt wurde. OnlineUrteile.de