Sauberkeit ist relativ
Viele Mieter ärgern sich, wenn das Treppenhaus nicht ordentlich gereinigt wird, sie aber gleichzeitig über die Betriebskosten kräftig zur Kasse gebeten werden. Wie oft muss überhaupt geputzt werden? Und hat man Anspruch auf eine bestimmte Qualität? Von Birgit Leiß Sage und schreibe 12 464 Euro wurden den Mietern der Berliner Calvinstraße 21 für die sogenannte Hausbetreuung im Abrechnungsjahr 2014 in Rechnung gestellt. Dabei ist das berühmt-berüchtigte Modernisierungsobjekt seit neun Jahren Baustelle. Die geltend gemachten Kosten in Höhe von 0,94 Euro pro Quadratmeter seien utopisch und stünden im krassen Widerspruch zum Zustand des Hauses, monierte Marlies Lau, Rechtsberaterin beim Berliner Mieterverein (BMV).
Das Haus sei in einem »der Zeit entsprechenden, sauberen Zustand«, befand dagegen die Firma Terrial Stadtentwicklung GmbH. Auch den Stundensatz für die Putzkraft in Höhe von 38 Euro hält man für vollkommen angemessen. Die pampige Antwort löste bei den Mietern Entrüstung aus, zumal 2013 und 2014 praktisch gar keine Reinigung stattgefunden habe, wie ei- ner der sechs verbliebenen Bewohner berichtet. Erst nachdem der BMV den Posten in der Betriebskostenabrechnung beanstandet hatte, werde wieder einmal in der Woche die Treppe geputzt. »Jetzt sind die Löcher in der Wand wenigstens staubfrei«, sagt ein Mieter sarkastisch. Keine verbindlichen Standards Beim Berliner Mieterverein hat man es häufig mit Beschwerden wegen nicht oder nur schlampig durchgeführter Treppenhausreinigungen zu tun. Mindestens einmal pro Woche nass durchwischen, regelmäßig Fenster und Treppenläufe reinigen – viele Mieter halten das für den Mindeststandard. Wenn dann lediglich auf die Schnelle trocken durchgefegt wird, sind sie verärgert.
Grundsätzlich sei ein gewisser Anspruch positiv zu werten, meint Marlies Lau: »Die Mieter fühlen sich verantwortlich für ihr Haus und möchten es sauber haben – schließlich zahlen sie auch dafür.« Aber als Mieter hat man hier weder Einfluss- noch Kontrollmöglichkeiten. Auftraggeber ist der Vermieter. Er kann festlegen, wie häufig oder wie gründlich gereinigt wird, ob es der Hauswart, eine studentische Hilfskraft oder eine Dienstleistungsfirma macht. Die Frage, in welchen Rhythmus gereinigt werden muss, hänge auch von den Gegebenheiten vor Ort ab, erklärt BMV-Rechtsexperte Frank Maciejewski.
Unter Umständen besteht überhaupt kein Anspruch auf eine Reinigung. In einem heruntergekommenen Haus kann es ausreichen, die Verkehrssicherungspflicht zu erfüllen, während im hochpreisigen Segment eine wöchentliche Reinigung angemessen ist. Entscheidend ist nämlich die Sollbeschaffenheit, also der Zustand, der vertraglich geschuldet ist.
»Eine Verschlechterung kann jedoch einen Mangel darstellen, etwa wenn jahrelang eine wöchentliche Reinigung üblich war und dann auf einen monatlichen Rhythmus umgestellt wird«, so Maciejewski.
Allerdings dürfen selbstverständlich nur solche Kosten umgelegt werden, die auch tatsächlich erbracht wurden. Rechtsberaterin Lau empfiehlt, im Zweifelsfall die nicht durchgeführte Reinigung mit Fotos und Zeugen zu dokumentieren – und zwar möglichst aktuell. »Nach der Abrechnung sind Nachweise schwierig.« Manchmal ist der Vermieter dankbar für den Hinweis, dass die beauftragte Firma nicht ordentlich arbeitet.
Einige Hausverwaltungen sind dazu übergegangen, eigene Dienstleistungsfirmen zu gründen. Ob »Gefälligkeitsrechnungen« erstellt werden, ist kaum zu überprüfen. »Wir können im Grunde nicht mehr machen, als Rechnungen und Belege einzusehen und auf ihre rechnerische Korrektheit zu kontrollieren«, erklärt Stefan Schetschorke, Leiter der BMV-Rechtsabteilung. Nicht selten steigen die Kosten um 300 bis 400 Prozent, wenn eine Tochterfirma der Verwaltung die Dienstleistungen übernimmt.
Doch auch das ist nur dann zu beanstanden, wenn die Zahlen nicht stimmig sind. Dazu kommt, dass es nach einer Entscheidung des BGH zulässig ist, fiktive Kosten anzusetzen. Wenn der Vermieter mit der Reinigung eigene Mitarbeiter betraut, darf er trotzdem fiktive Kosten ansetzen (Bundesgerichtshof vom 14. Oktober 2012, Az. VIII ZR 41/12). Aus: MieterMagazin, 3/2017