Nur zwei Mitglieder im Verwaltungsbeirat?
Leserfrage
Unsere WEG wählte nur zwei Beiräte. Im Protokoll der Eigentümerversammlung steht: »Der gewählte Beirat besteht lediglich aus zwei Personen und ist somit im Außenverhältnis nicht gewählt. Im Innenverhältnis wird dieser einem Beirat aus drei Personen gleichgestellt.« Was sagen Sie dazu? Manfred G., Prenzlau Dazu Rechtsanwältin Sandra Weeger-Elsner für Wohnen im Eigentum (WiE): Der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss grundsätzlich aus drei Personen bestehen (§ 29 WEGesetz, Bundesgerichts- hof vom 5. Februar 2010, Az. V ZR 126/09). Aber nicht in jeder WEG finden sich genügend Eigentümer, die dieses anspruchsvolle Ehrenamt übernehmen möchten. Eine Abweichung davon ist nur dann mit einer ordnungsgemäßen Verwaltung vereinbar und damit zulässig, wenn die Teilungserklärung eine abweichende Anzahl vorsieht oder eine Öffnungsklausel in dem Sinne enthält, dass die Eigentümer die Anzahl der Beiräte per Mehrheitsbeschluss abweichend festlegen können (und dann müsste die WEG zunächst von der Klausel Gebrauch machen und einen Beschluss hierüber herbeiführen, bevor sie mehr oder weniger als drei Beiratsmitglieder ins Amt beruft).
In allen anderen Fällen ist ein WEG-Beschluss über die Wahl von mehr oder weniger als drei Beiratsmitgliedern binnen Monatsfrist ab der Beschlussfassung anfechtbar. Wird er nicht angefochten, bleibt er aber wirksam. Das heißt, die WEG kann dann auch mit einer abweichenden Anzahl an Verwaltungsbeiräten ›arbeiten‹. Insofern ist die genannte BGH-Entscheidung eher rechtstheoretischer Natur.
Eine Formulierung im Protokoll wie in der Frage geschildert macht den Beschluss der WEG nicht anfechtungssicher. Zudem beruht sie auf dem gefährlichen Missverständnis, dass ein Verwaltungsbeirat grundsätzlich zur Vertretung der WEG nach außen berechtigt sei. Gemäß § 29 WEGesetz wird der Verwaltungsbeirat aber nur nur im Innenverhältnis tätig, z. B. indem er im Interesse der Eigentümer die Jahresabrechnung der Verwaltung prüft. Die Vertretung der WEG nach außen ist Sache des Verwalters.
Wenn also der Verwaltungsbeirat zum Beispiel Verträge mit Dritten oder Abnahmen (mit)unterschreibt, bewegt er sich außerhalb seines originären Aufgabengebiets. Bevor er sich auf so etwas einlässt, sollte er sich hierzu ausdrücklich von der Eigentümerversammlung ermächtigen und seine Haftung einschränken lassen. Sonst läuft er Gefahr, nach außen als »Vertreter ohne Vertretungsmacht« aufzutreten und gegenüber dem Dritten zu haften. Eine Haftung im Innenverhältnis besteht ohnehin, falls der Gemeinschaft ein Schaden entsteht.
Die Formulierung im Protokoll hätte unterbleiben sollen. Richtiger wäre der Hinweis auf die Anfechtbarkeit des Beschlusses gewesen. Damit hätte sich der Verwalter seiner eigenen Haftung entledigen können, ohne (künftige) Beiratsmitglieder zu Tätigkeiten zu verleiten, die sie in erhöhte Haftungsgefahr bringen.
Ein wichtiger Hinweis noch: Das zitierte BGH-Urteil gilt nicht, wenn ein Beirat ursprünglich aus drei Personen bestand, von denen eine ihr Amt niederlegt. Ein solcher »Rumpfbeirat« darf bis zum Schluss seiner Amtszeit in der reduzierten Besetzung weiter tätig sein.