Käufer darf nach Erwerb die Mietwohnung begutachten

Mieterrechte nach »blindem« Wohnungskauf

Der neue Eigentümer einer Mietwohnung hat das Recht, diese zu besichtigen – besonders dann, wenn es ein Blindkauf war, er die Wohnung vorher also nicht gesehen hat.

Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH das Amtsgericht München mit Urteil vom 12. August 2016 (Az. 416 C 10784/16).

Hintergrund: Vermieter haben nicht das Recht, ihre Mietwohnung nach Belieben zu betreten. Auch ein regelmäßiges Besichtigungsrecht alle ein oder zwei Jahre hat der BGH abgelehnt. Denn: Der Mieter hat ein Anrecht, die Wohnung ohne Störungen zu nutzen. Er hat zudem Hausrecht, kann bestimmen, wer ein- und ausgeht.

Ausnahmen gibt es, wenn ein besonderer, wichtiger Grund vorliegt. In diesem Fall muss der Vermieter seinen Besuch vorher ankündigen. Dieser muss werktags zu angemessenen Uhrzeiten stattfinden, also nicht früh morgens, in der Mittagszeit oder spät abends.

Separate Regeln gibt es für Handwerkertermine. Gestattet der Mieter dem Vermieter bei einem besonderen Anlass den Zutritt nicht, muss dieser gerichtlich vorgehen. Denn: Mit eigenmächtigem Handeln – wenn er etwa den Mieter dennoch plötzlich aufsucht – macht er sich schnell strafbar.

Manche Mietverträge regeln auch ein Besichtigungsrecht des Vermieters – aber viele dieser Klauseln sind unwirksam.

Der Fall: Der spätere Kläger hatte in München eine vermietete Wohnung gekauft, ohne sie vorher zu besichtigen. Der Mietvertrag enthielt ein Besichtigungsrecht des Vermieters zusammen mit Kaufinteressenten vor einem Verkauf sowie zusammen mit Mietinteressenten nach Kündigung des Mietvertrages.

Vier Monate nach dem Kauf kündigte der neue Vermieter wegen Eigenbedarfs und teilte dem Mieter schriftlich mit, die Wohnung zwecks Ausmessens zu besichtigen. Der Mieter weigerte sich: Eine Besichtigung dürfe nach einer Kündigung laut Vertrag nur mit Mietinteressenten stattfinden. Der Vermieter ging vor Gericht.

Das Urteil: Das Gericht München gab dem Vermieter Recht. Der Mieter müsse eine Besichtigung dulden, wenn der Vermieter sich nach einem Wohnungskauf ohne vorherige Besichtigung über Größe, Aussehen und Ausstattung der Wohnung informieren will. Dessen Interesse an einer solchen Information überwiege das des Mieters an ungestörtem Wohnen. Die Regelung im Mietvertrag zähle nur Beispiele auf. D.A.S./nd