Kündigen statt Abmahnen

Mietrechtsurteil

Legt ein Mieter ein Fehlverhalten an den Tag, das den Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis »aus wichtigem Grund« fristlos zu kündigen, sollte der Vermieter diese Absicht sofort in die Tat umsetzen. Wer vorher eine Abmahnung schickt, legt sich selbst Steine in den Weg, wie folgender Fall zeigt.

Immer wieder beleidigte ein Mieter Mitarbeiter der Vermieterin. Damit nicht genug: 13 Mal wurde er bei der Polizei vorstellig und stellte Strafanzeigen, die auf frei erfundenen Vorwürfen und Verleumdungen beruhten. Über ein Jahr dauerte das Treiben. Monate nach der letzten Anzeige im Juni 2015 mahnte die Vermieterin den Mieter ab. Im Juli kündigte sie das Mietverhältnis.

Das Amtsgericht hatte den Mieter – dem Antrag der Vermieterin entsprechend – verurteilt, die Wohnung zu räumen. Doch die Berufung des Mieters beim Landgericht Dresden (Urteil vom 21. Dezember 2016, Az. 4 S 304/16) war erfolgreich.

Selbstverständlich rechtfertige das krasse Verhalten des Mieters eine fristlose Kündigung. Sie hätte aber sofort nach einer unberechtigten Strafanzeige erfolgen müssen. Stattdessen habe die Vermieterin nach der letzten Strafanzeige über fünf Monate gewartet und den Mieter dann wegen seines Fehlverhaltens abgemahnt. Wer einen Mieter abmahne, bringe zum Ausdruck, dass das kritisierte Verhalten noch nicht als Kündigungsgrund gesehen werde. Vielmehr werde die Kündigung davon abhängig gemacht, ob sich das kritisierte Verhalten wiederholt.

Unter diesen Umständen dürfe die Vermieterin das Mietverhältnis nicht mehr wegen des Fehlverhaltens vor der Abmahnung weder fristlos noch fristgerecht kündigen. Die Kündigung ist demzufolge unwirksam. OnlineUrteile.de