Riskante WEG vor Wohnungskauf erkennen

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)

Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht gleich Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei bestimmten Größen und Gegebenheiten in der WEG ist das Wagnis, mit dem Wohnungskauf eine falsche, kostenträchtige Entscheidung mit großer Tragweite zu treffen, deutlich höher als beim Einkauf in andere WEG. Darüber informiert der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE).

Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten Wohnungskäufer deshalb auch auf die besonderen Risikopotenziale von WEG achten. In folgenden Konstellationen gibt es ein besonderes Kaufwagnis:

1. Ohnmächtig? Von einem Mehrheitseigentümer sind alle anderen abhängig

Vorsicht ist geboten, wenn einem Miteigentümer die Mehrheit der Wohnungen gehört. Denn über die Verwaltung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wird in einer WEG in vielen Fällen per Mehrheitsbeschluss entschieden. Gibt es einen Mehrheitseigentümer, kann dieser oft alle anderen Eigentümer überstimmen. »Dieser kann über die Verwaltung praktisch oft allein entscheiden. Die anderen Eigentümer müssen aber die Entscheidungen und die Kosten dafür anteilig mittragen«, sagt Gabriele Heinrich, WiE-Geschäftsführerin. »Können sie diese Lage nicht akzeptieren, bleibt den Wohnungseigentümern nur der (Wieder-)Verkauf ihrer Wohnung.«

2. Patt-Situation: Bei Uneinigkeit einer Zweier-WEG herrscht Stillstand

Ebenfalls schwierig ist es, wenn ein Zweifamilienhaus oder die beiden Hälften eines Doppelhauses eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden. Beschlüsse können in diesem Fall nur gefasst werden, wenn beide Eigentümer sich einig sind. Sollten sie sich zerstreiten, steht es immer 1:1. Selbst einfachste Veränderungen können dann nicht mehr durchgeführt werden, weil keine Mehrheit zustande kommt. »Vom Kauf ist dringend abzuraten, wenn man den anderen Eigentümer nicht kennt und dessen Verantwortungsbewusstsein nicht einschätzen kann«, so Gabriele Heinrich.

3. Unselbstständig: Untergemeinschaften von WEG können unsichere, problematische Rechtskonstruktionen sein Auch besonders große Einheiten können ihre Tücken haben. Ist die WEG in Untergemeinschaften aufgeteilt, sollten Käufer vor Erwerb einer Wohnung die Teilungserklärung sehr umsichtig prüfen oder prüfen lassen.

Sinn und Zweck der Aufteilung einer WEG in mehrere Untergemeinschaften kann es sein, eine getrennte Bewirtschaftung zu erreichen, wenn die einzelnen Gebäude unterschiedlich ausgestattet sind. Hat zum Beispiel eines der Häuser eine Tiefgarage, müssen die Bewohner des Nachbarhauses ohne Garage nicht für die Tiefgarage mitbezahlen – von der sie ja auch nicht profitieren –, wenn es zwei Untergemeinschaften gibt.

»Darüber hinaus setzen Bauträger oder Verkäufer diese Konstruktion auch ein, um eine große WEG kleiner erscheinen zu lassen«, so Heinrich. Häufig würden sich Kaufinteressenten dann nur mit der Untergemeinschaft befassen, anstatt die gesamte WEG in den Blick zu nehmen. So lasse sich die Wohnungsnachfrage verbessern.

Die Gründung von Untergemeinschaften ist möglich, die Regelungen in den Teilungserklärungen gelten jedoch immer nur intern unter den Eigentümern. Gegenüber Dritten sind sie unwirksam. Im Wohnungseigentumsgesetz kommen sie nicht einmal vor. Es komme zudem nicht selten vor, dass die rechtliche Ausgestaltung unzureichend und unvollständig ist, warnt Heinrich. Wenn sie gesetzlichen Bestimmungen widerspricht oder wenn die Untergemeinschaft gar nicht wirksam begründet worden ist, ist sie sogar ungültig. Eine Folge davon: Die Eigentümer im Haus mit der Garage können plötzlich doch verlangen, dass eventuelle hohe Kosten für eine Garagensanierung auf alle Eigentümer umgelegt werden.

Diese Problematik und weitere riskante Klauseln in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen, auf die Wohnungskäufer achten sollten, erläutert WiE im Ratgeber »Das Miteinander gebacken bekommen«. Interessenten können ihn kostenfrei herunterladen unter https://www.wohnen-im-eigen tum.de/gemeinschaftsordnung. Zudem erhalten Wohnungskäufer auf der Website unter dem Reiter »Eigentumswohnung« und dem Stichwort »Wohnungskauf« kostenlose Checklisten für den Wohnungskauf. WiE/nd