Schimmel in der Wohnung
Mietrecht
Wenn es kälter wird, nimmt die Gefahr der Schimmelbildung in Wohnungen zu. Wie kommt es dazu und mit welchen gesundheitlichen Auswirkungen ist zu rechnen? Welche Rechte und Pflichten haben Mieter?
Tipps zu gesundheitlichen und rechtlichen Fragen geben Dr. Wolfgang Reuter, Deutsche Krankenversicherung, und Michaela Rassat, D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH.
Wie kommt es zu Schimmel in Wohnräumen?
Damit Schimmelpilze im Wohnbereich wachsen, benötigen sie Feuchtigkeit und Nährstoffe. Als Nährstoff reicht oft schon der normale Hausstaub. Die Ursachen für Feuchtigkeit können vielfältig sein: Sie kann von außen etwa durch Risse im Mauerwerk eindringen oder durch zu wenig Lüften entstehen. Auch unsachgemäßes Heizen, Möbel, die zu eng an den Wänden stehen, oder eine schlechte Wärmedämmung sind Auslöser.
Gesundheitliche Wirkungen Generell kommen Menschen immer wieder mit Schimmelsporen in Kontakt, beispielsweise bei einem Waldspaziergang. Sie verbreiten sich durch die Luft, die die Menschen einatmen. Aber erst eine dauerhafte Belastung, etwa durch Schimmelbefall in den Wohnräumen, kann gesundheitliche Auswirkungen haben, vor allem für Babys, Kleinkinder, ältere und kranke Menschen. Möglich sind allergische Reaktionen, die mit denen bei Heuschnupfen vergleichbar sind: Niesen, gereizte Augen und eine laufende Nase. Auch Erkrankungen der Atemwege wie eine Bronchitis können die Folge sein. Bei Asthmakranken kann sich die Krankheit verschlimmern. Das Fraunhofer Institut für Baumaßnahmen (IBP) wies zudem in einer Studie nach, dass die Wahrscheinlichkeit, an Asthma zu erkranken, bei Schimmelbefall in der Wohnung um 40 Prozent steigt.
Schimmel vorbeugen
Um sich den gesundheitlichen Risiken gar nicht erst auszusetzen, sollten Bewohner ihre Räume regelmäßig auf einen möglichen Schimmelbefall überprüfen – und vorbeugen: Richtiges Heizen und Lüften helfen, Schimmel gar nicht erst entstehen zu lassen. Bei sehr dicht schließenden Fenstern ist besonders häufiges Lüften angesagt. Dabei ist Stoßlüften sinnvoller als ein dauerhaft gekipptes Fenster. In der Heizperiode sollten alle Räume gleichmäßig beheizt werden.
Rechte und Pflichten von Mietern bei Schimmelbefall Generell ist jeder Mieter verpflichtet, die angemieteten Räu- me sorgsam zu behandeln. Dazu gehört auch das regelmäßige Lüften und ausreichendes Heizen.
Über die Häufigkeit des Lüftens kommt es immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. So verlangte ein Vermieter, dass der Mieter die Wohnung mehr als sechsmal täglich lüftet. Das Landgericht Berlin (Az. 65 S 400/15) sah das als einen unzumutbaren Aufwand an.
Kommt es zu einem Schimmelbefall, rät das Fraunhofer IBP, bereits ab einer sichtbaren schimmeligen Fläche von 20 Quadratzentimetern, Gegenmaßnahmen zu ergreifen.
Der Mieter sollte dann umgehend eine schriftliche Mängelanzeige an seinen Vermieter schicken. Dies ist auch deshalb notwendig, da sich der Mieter unter Umständen schadenersatzpflichtig macht, sollte er trotz des erkennbaren Schimmels den Mangel nicht melden.
Allerdings betrifft die Meldepflicht nur Mängel, die für den Mieter erkennbar sind. Versteckt sich der Fleck beispiels- weise hinter einer Einbauküche, kann der Vermieter keine Forderungen stellen, wenn der Mieter dies nicht gemeldet hat. Zusätzlich zur Mängelanzeige sollte der Mieter seinem Vermieter auch noch eine angemessene Frist zur Beseitigung des Schimmels setzen. Die Mängelanzeige allein verpflichtet den Vermieter nicht zum sofortigen Handeln.
Mietminderung ja oder nein? Gesetzlich geregelt ist, dass ein Mieter die Miete mindern kann, wenn der »vertragsgemäße Gebrauch« einer Mietsache erheblich eingeschränkt ist (§ 536 BGB). Wenn es in einer Wohnung Schimmel gibt, dann kann das ein Mangel der Mietwohnung sein.
Inwieweit der Mieter dann allerdings die Miete mindern darf, hängt vom Umfang des Schimmelbefalls ab und davon, wer dafür verantwortlich ist. Hat ein Baumangel, etwa ein nicht fertig getrockneter Neubau oder eine Wärmebrücke in der Wand, den Schimmel verursacht und der Vermieter schafft keine Abhilfe, darf der Mieter die Miete mindern. Ist allerdings zu wenig oder falsches Lüften der Grund für die Schäden, darf er die Miete nicht mindern und kann unter Umständen sogar schadenersatzpflichtig sein.
Oft entsteht Schimmel nicht durch eine einzige Ursache, sondern durch das Zusammenwirken mehrerer Faktoren. Bei einem Rechtsstreit haben daher oft Sachverständige das letzte Wort.
Aufschlussreiches Urteil eines Amtsgerichts
Schimmel in einer Mietwohnung stellt immer einen Mangel dar. Allerdings berechtigt der Befall den Mieter nicht ohne Weiteres zu einer sofortigen fristlosen Kündigung. Dieses Urteil fällte laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (Az. 715 C 109/16).
Der Fall: Mieter waren in eine Wohnung im Souterrain eingezogen. Im Mietvertrag hatten sie und ihre Vermieterin die reguläre Kündigung mit Dreimonatsfrist für ein Jahr ausgeschlossen. Zwei Wochen nach dem Einzug entdeckten die Mieter dunkle Flecken an einer Wand. Sofort informierten sie die Vermieterin, die noch am selben Tag die Flecken besichtigte und am nächsten Tag einen Handwerkertermin ankündigte. Dabei musste sie dann auch gleich die fristlose Kündigung der Mieter entgegennehmen.
Die Mieter ließen keine Handwerker in die Wohnung und zogen aus. Vorher beauftragten sie einen Immobilienberater mit der Inspektion der Wohnung. Dieser fand heraus, dass es sich um Kellerräume handelte. Eine Nutzung zum Wohnen war baurechtlich nicht zulässig. Die Mieter verlangten nun die Miete für die zweite Monatshälfte, die bereits gezahlte Miete für den nächsten Monat und ihre Kaution zurück.
Das Urteil: Das Gericht wies die Klage der Mieter ab. Eine fristlose Kündigung komme erst in Frage, wenn die Mieter dem Vermieter erfolglos eine angemessene Frist gesetzt hätten, um den Schimmel zu beseitigen, oder wenn die Fristsetzung aussichtslos erscheine.
Hier hätten die Mieter jedoch gleich gekündigt. Die Vermieterin habe sofort reagiert und gezeigt, dass sie das Problem angehen wollte. Dass die Räume baurechtlich nicht als Wohnräume zugelassen seien, berechtige die Mieter ebenfalls nicht zur Kündigung – zumindest, solange nicht die Baubehörde die weitere Nutzung verbiete. So seien die Mieter verpflichtet, für ein Jahr Miete zu zahlen, urteilte das Gericht. D.A.S./nd