Altbausanierung: Was ist zu beachten?
Immobilieneigentum: Bestandsschutz
Eigentümer, die ein altes Gebäude sanieren, sollten darauf achten, dass sie ihren Anspruch auf Bestandsschutz nicht verlieren. Darauf verweist der Infodienst Bauen und Finanzieren der LBS.
Der Bestandsschutz ist ein rechtlicher Schutz für Gebäude gegenüber nachträglichen staatlichen Anforderungen. Auch dann, wenn ein Gebäude nicht mehr den derzeitigen Bauvorschriften entspricht.
Formen des Bestandsschutzes Der passive Bestandsschutz garantiert das Recht, ein Gebäude im damals genehmigten Zustand zu unterhalten und zu nutzen – auch dann, wenn es nach den heute geltenden gesetzlichen Vorschriften so nicht mehr erbaut werden dürfte. Der sogenannte aktive oder überwirkende Bestandsschutz ermöglichte zudem Modernisierungen und Erweiterungen eines Gebäudes.
Der aktive Bestandsschutz wird von der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht mehr anerkannt. Gebäude sind heute nur noch über den passiven Bestandsschutz geschützt.
Passiver Bestandsschutz Eigentümer, die sich auf den passiven Bestandsschutz berufen, sollten einige Punkte beachten: Der Bestandsschutz umfasst zwar Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten, jedoch keine Bestands- oder Funktionsänderungen sowie baulichen Erweiterungen oder einen Ersatzbau.
Als Instandhaltung gilt das Wiederherrichten zerstörter oder schadhafter Bauteile und das Beseitigen von Mängeln und Schäden. Diese Maßnahmen müssen den bisherigen Gebäudezustand im Wesentlichen unverändert lassen oder diesen wiederherstellen und erhalten.
Wichtig ist, dass die Identität des Bauwerks gewahrt bleibt. Das bedeutet, dass das Volumen nicht erweitert werden darf und die erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen nicht denen für einen Neubau gleichkommen dürfen. Diese Arbeiten dürfen also keine statische Neuberechnung erfordern.
Ende des Bestandsschutzes Der Bestandsschutz bleibt nicht dauerhaft bestehen, sondern kann auch verfallen, wenn das geschützte Gebäude nicht mehr vorhanden ist. Außerdem ist ein Gebäude nicht mehr bestandsgeschützt, wenn es bereits so verfallen ist, dass die Instandsetzungsarbeiten denen für einen Neubau nahezu gleichkommen würden.
Werden moderne Materialien zur Wiederherstellung verwendet, die die Bausubstanz verändern, verfällt der Bestandsschutz. Ein Grund für das Ende des Bestandsschutzes liegt auch in der Nutzung, etwa, weil die Anlage nicht mehr für den ursprünglich genehmigten Zweck genutzt wird. LBS/nd