Immobilienfinanzierung: Wie sich Fehler vermeiden lassen
Immobilien sind für die ganze Volkswirtschaft wichtig: Die Finanzierung von Wohnimmobilien macht mehr als zwei Drittel der Verschuldung der privaten Haushalte aus; über die Hälfte aller Kredite sind Wohnimmobilienkredite. Dabei hinkt Deutschland im intern
Bauen wird immer teurer. Grundstückspreise, hohe rechtliche Auflagen und steigende Baukosten treiben die Preise. Sie steigen für Wohnimmobilien – mit zuletzt 6,1 Prozent – deutlich stärker als das allgemeine Preisniveau. »Ein Großteil dieses Preisanstiegs ist durch Fundamentalfaktoren zu erklären, wie die gute wirtschaftliche Lage oder eine erhöhte Nachfrage«, sagte Claudia M. Buch, Vizepräsidentin der Deutschen Bundesbank, bei der Vorstellung des »Finanzstabilitätsberichts 2017«.
Es gebe aber auch »Überbewertungen« in einigen Regionen, die wohl auf finanzielle Spekulationen zurückgehen dürften. So steigt seit Jahren der Anteil von Grundstücken mit Baugenehmigung – ohne dass gebaut würde. Die Eigentümer setzen auf weiter steigende Prei- se, um später dann zu verkaufen. Laut Bundesbank betrugen die Preisübertreibungen in 127 deutschen Städten im Jahr 2016 zwischen 15 und 30 Prozent – nach 10 bis 20 Prozent noch im Jahr 2015.
Keine Rücklagen
Viele Anbieter buhlen um die Gunst der künftigen Kreditkunden. Wichtig ist, nicht vorschnell einen auf den ersten Blick vermeintlich günstigen Kreditvertrag zu unterschreiben. Sie sollten in jedem Fall mehrere Angebote einholen und die Konditionen im Einzelnen und ganz in Ruhe miteinander vergleichen. »Oft steckt der Teufel im Detail, und zusätzliche Kosten sind nicht auf den ersten Blick ersichtlich«, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.
Ein großes Thema ist das Eigenkapital, welches Kunden mitbringen müssen. Seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016, mit dem Bauherren vor Überschuldung geschützt werden sollen, schauen Kreditinstitute beim vorhandenen Eigenkapital noch genauer hin. Eine hohe Eigenkapitalquote mindert das Risiko für die Bank.
Davon hat der Kunde auch etwas: Die Bank »gewährt« dann eher einen Kredit und das auch zu günstigeren Konditionen. »Banken«, erklärt ein Sprecher der Stiftung Warentest, »staffeln die Zinssätze nach dem Anteil des Kredits am Immobilienwert.«
Verbraucherschützer raten daher: Kunden sollten möglichst über eine Eigenkapitaldecke von 20, besser 30 Prozent verfügen. Die Topkonditionen der Banken gelten meist nur für Kredite bis zu 60 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Obendrein ist zu bedenken, dass die sogenannten Nebenkosten unter anderem für Architekten, Notar und Grunderwerbssteuer den Haus- und Grundstückspreis noch einmal um mindestens 10 Prozent verteuern.
Niedrige Tilgungsraten?
Zukünftige Eigentümer lassen sich gerne von niedrigen monatlichen Raten locken und bauen dadurch auf eine geringe Tilgung. Angesichts der aktuell sehr niedrigen Bauzinsen ist das keine gute Idee. Zwar muss die monatliche Rate zur persönlichen Lebenssituation passen, aber gerade in zinsschwachen Zeiten empfiehlt es sich, möglichst hoch zu tilgen, um schneller ans Ziel zu kommen. Als Richtwert für eine tragbare Rate gilt die monatliche Kaltmiete, die bislang gezahlt wird.
Viele Häuslebauer kalkulieren zu knapp. Spätere Ausgaben für Reparaturen sollten einkalkuliert werden, eine Sicherheitsreserve von mindestens drei Monatseinkommen kann als Puffer dienen. Die monatliche Belas- tung sollte 50 Prozent des Einkommens nicht überschreiten.
Unverhofft kommt oft. Niemand denkt gern an den Ernstfall, aber viele Häuslebauer vergessen die Absicherung der Familie. Ein Versicherungsvertrag, der im Falle von Krankheit oder Tod des Hauptverdieners eintritt, macht Sinn.
Kreditlaufzeit beachten
In der Regel kann der Kreditnehmer wählen, ob er die Zinsen für 5, 10, 15, 20 oder 25 Jahre festschreiben lassen möchte. Dabei gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinsaufschlag. Danach wird eine Anschlussfinanzierung benötigt.
Nun kann niemand in die Zukunft schauen. Doch in Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich eine längere Zinsbindung. Diese erleichtert auch die Kalkulation. Wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen sind, kann die Anschlussfinanzierung bei einer knappen Kalkulation zu ernsthaften Schwierigkeiten führen. Ich empfehle aktuell eine Zinsbindung von 15 Jahren.
Die Bauzinsen sind nach wie vor niedrig. Doch der Vergleich lohnt sich trotzdem, denn Sie sparen Tausende von Euro, wenn Sie den »richtigen« Anbieter wählen. Jede Woche ermittelt die Verbraucherzentrale in Hamburg die 15 zinsgünstigsten Kreditangebote ( www.vzhh.de). Diese beziehen sich zwar auf Hamburg und Umgebung, sie gelten aber oft auch in anderen Regionen. In jedem Fall sind sie für Interessenten als Vergleichsmaßstab nützlich.