Teilkündigung ist nur ausnahmsweise möglich

Mietrecht

Im Bereich der Kündigung gibt es viele unklare Rechtsfragen, aber auch einige feste Grundsätze.

Dazu zählt etwa, dass Mietverträge nur insgesamt gekündigt werden können. Sind also in einem Vertrag eine Wohnung und eine Garage vermietet, so kann nur beides einheitlich beendet werden. Eine Teilkündigung – nur Garage oder nur Wohnung – ist nicht möglich. Aber keine Regel ohne Ausnahme.

So in einer Entscheidung des Landgerichts Bamberg vom 6. Oktober 2017 (Az. 3 S 56/16), auf die die AG Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV) verweist.

Der geschlossene Mietvertrag hatte als Anlage eine Regelung, wonach die Mieter bis zur Fertigstellung der noch zu errichtenden Garage einen Carport anmieteten. Sobald die Garagen fertig wurden, sollte – wenn möglich – der Carport gegen eine Garage getauscht werden. So geschah es auch. Der nachfolgende Vermieter – die Wohnung nebst Garage wurde während des Mietverhältnisses veräußert – kündigte dann nur den Garagenmietvertrag und forderte den Mieter auf, diese herauszugeben und nicht mehr zu nutzen. Dieser Aufforderung kam der Mieter nicht nach. Er war der Auffassung, dass es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handele. Allein deshalb könne nur die Garage nicht gekündigt werden.

Dem stimmten die Richter zwar grundsätzlich zu. Der Grundsatz, dass nur eine einheitliche Kündigung möglich ist, beruht insbesondere darauf, dass der Mieter ein schutzwürdiges Interesse dahingehend genießt, dass der Mietvertrag mit allen vertraglichen Regelungen, insbesondere den Mietobjekten, bestehen bleibt. Der Mieter trifft nämlich in der Regel einen Gesamtentschluss, eine Wohnung mit Garage oder ähnlichem zu mieten. Er mietet ein Gesamtpaket.

Eine Abweichung hiervon ist nur möglich, wenn die Teilkündigung dem Interesse des Vermieters entspricht und die Interessen des Mieters nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Mit anderen Worten: Wenn ausnahmsweise der Mieter keinen Schaden hat und der Vermieter ein großes Interesse an der Teilkündigung, kann diese im Einzelfall zulässig sein.

In diesem konkreten Fall gingen die Richter zu Lasten des Mieters davon aus, dass bei Vertragsschluss nur eine Garage angemietet wurde, soweit dies »möglich sei«. Der Mieter könne sich also hier ausnahmsweise nicht darauf berufen, dass er die Wohnung nicht ohne die Garage gemietet hätte. Es war ihm bei Vertragsschluss be- wusst, dass er vielleicht keine Garage bekommt und hatte dennoch unterschrieben. Dazu kam, dass hier dem Mieter eine andere Garage – direkt neben seiner Garage – zum Tausch angeboten wurde. Diese konnte der Vermieter zu seinen Zwecken selbst nicht nutzen. Er hätte – wenn die Teilkündigung unwirksam gewesen wäre – selbst eine weitere Garage anmieten müssen. Da es für den Mieter aber letztlich keinen Unterschied machte, welche Garage er zum Parken nutzt, war es ihm ausnahmsweise und in diesem speziellen Fall zuzumuten, die Teilkündigung hinzunehmen. Er musste die Garage herausgeben.

Dennoch sollte sich der Vermieter zur Vermeidung solcher aufwendigen Argumentationen zur Gewohnheit machen, bereits bei Mietbeginn zwei separate und unabhängige Mietverträge abzuschließen. Dies mag einmal einen Mehraufwand darstellen, bringt aber viele Vorteile mit sich. DAV/nd