BGH: Mieterhöhung bei Indexmiete rechtens

Wiederholt hatten wir über das Thema Indexmiete informiert (siehe nd-ratgeber vom 24. Januar und 21. März 2018). Mit einem Fall der Mieterhöhung auf der Grundlage der Indexmiete befasste sich der Bundesgerichtshof.

Bei einer Indexmiete orientiert sich die Miethöhe am Verbraucherpreisindex. Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er dem Mieter zwar die Änderung der Miete und die eingetretene Änderung des Index mitteilen. Er ist aber nicht dazu verpflichtet, die Steigerung des Index in Prozent anzugeben oder seine Rechenschritte zu erläutern. So entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 291/16).

Zum Hintergrund: In deutschen Großstädten steigen die Mieten rasant. Immer öfter vereinbaren Vermieter mit neuen Mietern eine sogenannte Index- miete. Das bedeutet, dass sich die Höhe der Miete an dem vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden ermittelten Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltungskosten orientiert.

Der Verbraucherpreisindex gibt an, wie sich die Preise aller Waren und Dienstleistungen des privaten Bedarfs in Deutschland durchschnittlich prozentual verändern.

Eine Indexmiete zu erhöhen, ist weniger aufwendig als bei einem herkömmlichen Mietvertrag. Denn der Vermieter muss keine Vergleichsmieten aus dem örtlichen Mietspiegel heranziehen. Diese Angaben sind in Großstädten meist auch sehr schnell überholt.

Zudem gibt es dabei oft Streit darüber, ob die Wohnung in Ausstattung und Größe der jeweiligen Wohnungsklasse des Mietspiegels entspricht. Der Verbraucherpreisindex hingegen ist ein eindeutiges Kriterium.

Der Fall: In einem Mietvertrag war vereinbart, dass sich die Höhe der Miete nach dem Verbraucherpreisindex richten sollte. Der Vermieter hatte nun die Miete erhöht. In seinem Schreiben hatte er den Stand des Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und zum aktuellen Zeitpunkt angegeben und mitgeteilt, dass sich die Miete von 690 Euro auf 775 Euro erhöhen sollte.

Der Mieter zahlte weiterhin die alte Miete. Er war der Meinung, dass die Mieterhöhung ohne Angabe der prozentualen Steigerung des Index unwirksam sei. Nach Mietvertragsende behielt der Vermieter den entsprechenden Zahlungsrückstand von der Kaution ein. Der Mieter verklagte ihn daraufhin auf Rückzahlung der vollen Kaution.

Das Urteil: Anders als die Vorinstanzen lehnte der Bundesgerichtshof einen Zahlungs- anspruch des Mieters ab. Die Richter waren der Ansicht, dass der Vermieter die Mieterhöhung ausreichend begründet habe. Er sei daher berechtigt gewesen, die nicht gezahlten Erhöhungsbeträge von der Kaution einzubehalten.

Der Paragraf 557 b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) schreibe vor, dass die Mieterhöhung bei der Indexmiete in Textform erfolgen und dass die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die jeweilige Vergleichsmiete oder etwa die Erhöhung als Geldbetrag enthalten müsse.

Das Schreiben des Vermieters erfülle demnach diese Voraussetzungen. Der Mieter habe alle erforderlichen Zahlen zur Überprüfung erhalten. Eine prozentuale Veränderung müsse der Vermieter nicht angeben. Es liege auf der Hand, dass die Indexmiete im gleichen Maße steige wie der Verbraucherpreisindex. Die einzelnen Rechenschritte müsse der Vermieter in seinen Schreiben deshalb nicht erklären. D.A.S./nd