Ist ein Baumhaus ein Schwarzbau im Garten?

Wenn jemand ein befestigtes Wohnhaus errichtet, dann weiß er in der Regel auch, dass er dazu eine Baugenehmigung benötigt und dass er auch die Zustimmung der Nachbarn einholen muss. Sehr viel großzügiger sehen das Menschen, wenn sie lediglich ein Spielhaus für ihre Kinder oder einen Gartenschuppen errichten.

Regelmäßig streiten die Erbauer solcher Häuschen gegen die Nachbarn und die Behörden, weil diese auf eine Entfernung dieser »Schwarzbauten« pochen. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile deutscher Gerichte gesammelt, die sich mit dieser Problematik befassen. Unter anderem geht es um Baumhäuser, Raumhöhen und um die Frage, ob und wann ein Hund ein festes Häuschen braucht, um tiergerecht gehalten zu werden.

Baumhaus ein Spielgerät?

Es war ein respektables Baumhaus, das Grundstücksbesitzer unter Missachtung geltender Abstandsrichtlinien an der Grenze zum Nachbarn errichteten. Das Objekt verfügte über ein Satteldach, mehrere Fenster und eine Veranda. Nachbarn und Landratsamt vertraten die Meinung, hier handle es sich nicht mehr um ein Kinderspielgerät. Doch die Betroffenen ließen alle Fristen verstreichen, das Baumhaus zu verkleinern oder weiter vom Nachbargrundstück wegzurücken. Schließlich erging eine behördliche Abrissverfügung, die das Verwaltungsgericht München (Az. M 9 K 15.570) bestätigte. Ein milderes Mittel als die Beseitigung sei hier nicht erkennbar, hieß es im Urteil, zumal die Erbauer jahrelang keine Kompromissbereitschaft gezeigt hätten.

Spielhaus akzeptiert

Anders sieht es bei einem echten Spielhaus für Kinder aus. Hier können Nachbarn nicht ohne Weiteres auf Abstandsflächen und sonstige baurechtliche Aspekte verweisen, weil diese Vorschriften nicht grei-

fen. Das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße (Az. 4 K 25/08) widersprach einem Verbot gegen einen sogenannten Kinderspielturm, weil das Gebot der Rücksichtnahme nicht verletzt werde. Dass die minderjährigen Nutzer bei der Benutzung des Turmes »Lärm« verursachten, sei hinzunehmen, denn das sei ortsüblich und in einem Wohngebiet sozial adäquat.

Definition »Spielgerät«

Ein wichtiger Hinweis für die Definition als »Spielgerät« können die Ausmaße des Objekts sein. Wenn der »Eintritt eines erwachsenen, normal großen Menschen« wegen der lediglich 90 Zentimeter hohen Eingangstüre nicht möglich ist, dann spricht vieles für einen sogenannten »Spielturm«. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass »kleinere und gelenkige« Erwachsene das Häuschen trotzdem betreten können. Das Oberlandesgericht Hamm (Az. 5 U 190/13) verweigerte die Beseitigung eines derartigen Objekts. Die Bauvorschriften des Landes träfen hier nicht zu, hieß es in der Urteilsbegründung.

Verpächter muss zustimmen Wer ein Grundstück in einer Kleingartenanlage gepachtet hat, sollte aufpassen, welchen vertraglichen Bestimmungen er mit seiner Unterschrift zustimmte. Wenn darin ausdrücklich festgelegt ist, dass bauliche Anlagen nur mit Zustimmung des Verpächters errichtet werden dürfen, dann muss er sich auch daran halten. Das Landgericht Berlin (Az. 25 S 4/15) verurteilte einen Baumhausbesitzer zum Abriss seines Objekts, weil er beim Verpächter nicht ausdrücklich nachgefragt habe. Der Unterpachtvertrag habe genau das vorgesehen.

Kein Versicherungsfall

Wie ist eigentlich ein Gartenhaus versicherungsrechtlich zu bewerten? Diese Frage wurde am Beispiel eines Falles aus Hessen vor Gericht erörtert. Einem Grundstückseigentümer waren aus seinem Schuppen Gartengeräte im Wert von 1300 Euro entwendet worden. Er forderte dafür Ersatz von der Hausratversicherung für sein Wohngebäude. Die Begründung: Normalerweise lagere er das Werkzeug im Keller, konkret sei es nur im Vorgriff auf bevorstehende Arbeiten im Gartenhäuschen abgelegt worden. Das Amtsgericht Gießen (Az. 47 C 374/11) überzeugte die Argumentation nicht. Bei Gartengeräten sei davon auszugehen, dass ihr Verwendungszweck hauptsächlich außerhalb der Wohnung liege, weswegen die Hausratversicherung hier nicht greife.

Nicht auf der Dachterrasse Ein eher seltener Fall dürfte es sein, dass jemand sein Gartenhaus auf einer Dachterrasse errichtet. Ein Wohnungseigentümer tat genau das und baute auf seiner Sondernutzungsfläche eine Holzhütte. Andere WEGMitglieder fanden das nicht in Ordnung und verwiesen unter anderem darauf, dass dadurch der optische Gesamteindruck des Gebäudes beeinträchtigt werde. Das Oberlandesgericht Celle (Az. 4 W 221/03) schloss sich dieser Rechtsmeinung an und stellte fest: Bei der Hütte handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die nicht ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer hätte errichtet werden dürfen.

Zweitwohnungssteuer

Wenn ein Gartenhäuschen mehr ist als nur ein schlichtes Gebäude zum gelegentlichen Aufenthalt, vor allem während des Sommers, dann kommt behördlicherseits prinzipiell dafür auch das Erheben der Zweitwohnungssteuer in Betracht. Zumindest, wenn der Eigentümer eigentlich in einer anderen Gemeinde lebt.

Ein Kleingärtner besaß einen Bungalow mit 26 Quadratmetern Grundfläche, der an die öffentliche Wasser-/Abwasserversorgung angeschlossen war und auch über Elektrizität verfügte. Gelegentlich übernachte- ten er und andere Familienmitglieder in dem Häuschen. Das alles reichte dem Verwaltungsgericht Greifswald (Az. 3 A 378/09), um von einer Steuerpflicht auszugehen.

Nur zeitweise Umgestaltung Selbst wenn es einem Mieter gestattet ist, ein Spielhaus für Kinder im Garten aufzustellen, weil gegen keinerlei baurechtliche Vorschriften verstoßen wird, muss er doch gewisse Regeln einhalten. Nach Überzeugung des Amtsgerichts Flensburg (Az. 69 C 41/15) sollte es sich dabei stets nur um eine »zeitweise Umgestaltung des Gartens« handeln, »die folgenlos wieder beseitigt werden kann«. Der Mieter sei verpflichtet, zum Ablauf des Vertrages »den ursprünglichen Zustand« des Anwesens wiederherzustellen. Weil der Betroffene das ausdrücklich erklärt hatte, sahen die Richter kein weiteres Problem.

Hundehütte oder nicht? Wenn Hunde dauerhaft im Freien gehalten werden, dann muss ihnen der Halter eine Hütte als sicheren Unterschlupf zur Verfügung stellen. Eine bloße »Punktanbindung« an einer Leine, noch dazu, wenn sie unsachgemäß angebracht ist, reicht nach Einschätzung des Verwaltungsgerichts Aachen (Az. 6 L 23/13) nicht aus. Der Halter hatte selbst über längere Zeit ohne festen Wohnsitz gelebt, in seinem Auto übernachtet und zwei Schäferhunde bei Wind und Wetter draußen angeleint. Das zuständige Veterinäramt untersagte ihm das. Neben dem Fehlen einer Schutzhütte störten sich die Experten daran, dass die Leine nicht artgerecht gewesen sei, was heißt: mindestens sechs Meter lang, mit Schutz gegen das »Aufdrehen« der Leine. LBS/nd