Serie zum Mietrecht

Das Mietrecht ist kompliziert. Viele Mieter sind häufig überfordert, wenn es in die Details geht. Auf Irrtümer und Fallen macht der Deutsche Mieterbund (DMB) aufmerksam.

Günstige Miete

Wer eine Wohnung preiswert anmietet, unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann sich nicht darauf verlassen, dass seine Miete dauerhaft so günstig bleibt. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 303/06) muss ein Mieter mit Mieterhöhungen rechnen. Der Vermieter kann – wie bei jedem anderen Mietverhältnis auch – die Miete auf ortsübliche Vergleichsmiete anheben.

Es besteht hier die Gefahr von Missbrauch mit »Lockvogelangeboten«. Insbesondere in Gebieten mit hohem Wohnungsleerstand können Mieter mit günstigen und niedrigen Mietangeboten zum Abschluss des Mietvertrages bewegt werden. Kommt dann 15 Monate später die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete, muss gezahlt werden. Dass zu diesem »regulären« Preis die Wohnung nie angemietet worden wäre, hilft nicht. Ein erneuter Umzug wird noch teurer. Mieter sollten sich vor Unterschrift unter den Mietvertrag bei ihrem Mieterverein beraten lassen. So kann im Mietvertrag vereinbart werden: »Keine Mieterhöhung in den nächsten fünf Jahren« oder »Die Miete soll auch künftig zehn Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.«

Nutzungsentschädigung nur bis zum Auszug

Wenn der Mieter am Ende der Mietzeit, das heißt normalerweise nach Ablauf der Kündigungsfristen, nicht auszieht, ist das dem Vermieter gegenüber eine »Vorenthaltung der Mietsache«. Der hat dann anstelle des Anspruchs auf Mietzahlung Anspruch auf eine sogenannte Nutzungsentschädigung.

Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 57/05) hat entschieden, dass die Nutzungsentschädigung nur bis zum Auszugstag, also bis zur Rückgabe der Wohnung verlangt werden kann. Umstritten war bislang, ob bei Auszug, z. B. am 10. des laufenden Monats, die Entschädigung bis zu diesem konkreten Datum oder bis zum Ende des Monats gezahlt werden muss. Zur Begründung erklärte der BGH, dass der Mieter, der die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter vorenthält, keine Vorteile haben dürfe. Er soll für die Dauer der Vorenthaltung mindestens die vereinbarte Miete weiter entrichten, weil er es selbst in der Hand hat, sich durch die Herausgabe der Mietsache seiner Verpflichtung zu entledigen. Die gesetzliche Bestimmung über die Nutzungsentschädigung gewähre dem Vermieter eine Mindestentschädigung, die in ihrer Höhe nicht davon abhängig ist, ob und inwieweit ihm aus der Vorenthaltung der Mietsache tatsächlich ein Schaden entstanden ist.

Im Klartext: Wer die Wohnung am 15. des Monats zurückgibt, muss auch nur bis zum 15. Nutzungsentschädigung zahlen. Kann der Vermieter jedoch nachweisen, dass er durch die verspätete Rückgabe der Wohnung einen konkreten Schaden hat, kann er dies als Schadensersatzanspruch zusätzlich geltend machen. nd

Serie wird fortgesetzt – siehe ndratgeber vom 3., 24. Januar, 7., 14., 28. Februar, 14. März, 18. und 25. April 2018.