Mieterrechte vor Gericht: Weg durch die Instanzen
Mieterrechte vor Gericht (Teil 1)
Nur zwei Prozent aller mietrechtlichen Auseinandersetzungen landen vor Gericht. Doch ganz gleich, ob man vom Vermieter verklagt wird, etwa auf Duldung der Modernisierung, oder ob man selber seine Rechte durchsetzen muss – es ist nicht einfach, im Dschungel der Paragrafen und Instanzen den Überblick zu behalten. Wieso ist häufig gar keine Berufung beim Landgericht möglich? Wieso entscheiden Richter in scheinbar gleich gearteten Fällen ganz unterschiedlich? Und wer legt fest, wie hoch der Streitwert des Verhandlungsgegenstands ist? Der Berliner Mieterverein (BMV) klärt auf.
Petra K. hätte sich nicht träumen lassen, dass sie mal so häufig mit Gerichten zu tun haben würde. Amtsgericht, Landgericht, Verhandlungen mit unterschiedlich gut vorbereiteten Richtern und Anwälten – all das kennt die Mieterin nun zur Genüge.
Fast 50 Jahre lebte sie in einer Wohnung in Dahlem. Der Ärger fing an, als das Haus 2001 vom Wohnungsunternehmen GSW an einen Privateigentümer verkauft wurde. Der wollte seine Geschäftsräume erweitern – und zwar in die Wohnung von Petra K. »Er hat mir gesagt, dass er nicht eher ruhen würde, bis ich raus bin«, erzählt die 78-Jährige. Als sie eine Kündigungsklage wegen Eigenbedarfs erhielt, kontaktierte sie einen Rechtsberater beim Berliner Mieterverein (BMV). Da die BMV-Rechtsberater nur außergerichtlich vertreten und nicht vor Gericht tätig werden können, wurde ihr empfohlen, einen Rechtsanwalt mit der Vertretung zu beauftragen. Das könnte auch einer der insgesamt 80 für den Mieterverein in der Beratung tätigen und im Mietrecht versierten Vertragsanwälte sein. Aber natürlich bestehe freie Anwaltswahl.
Anders als bei einer strafrechtlichen Verhandlung geht es bei zivilrechtlichen Streitigkeiten nicht um einen Gesetzesverstoß und die Klärung der Schuld. Daher gibt es auch keinen Staatsanwalt. Ein Gerichtsverfahren bei Mietstreitigkeiten kommt ins Rollen, wenn die Klageschrift beim Amtsgericht eingereicht wird. Welches der zehn Berliner Amtsgerichte zuständig ist, richtet sich nach der Adresse der Mietwohnung. In der Klageschrift, die dem Beklagten vom Gericht als Kopie zugestellt werden muss, wird ausgeführt, welche Forderungen erhoben werden (Klageantrag) und warum diese Ansprüche bestehen.
Im Fall von Petra K. legte ihr Vermieter dar, warum sein Sohn unbedingt ihre Wohnung beziehen muss – von einer Erweiterung der Geschäftsräume war nun nicht mehr die Rede.
Der Kläger, also derjenige, der die Klageschrift einreicht, sollte schon beim Einreichen Beweis-
mittel auf den Tisch legen, also beispielsweise Zeugen benennen oder Sachverständigengutachten vorlegen. So ging der Vermieter von Petra K. detailliert auf die beengte Wohnsituation seines Sohnes ein.
Der Gegner oder Beklagte, wie es juristisch heißt – übrigens nicht zu verwechseln mit einem Angeklagten in einem Strafprozess –, hat nach Zustellung der Klageschrift eine Frist von zwei Wochen, sich dazu zu äußern und dem Gericht mitzuteilen, ob er sich gegen die Klage verteidigen will.
Es versteht sich von selbst, dass man diese Aufforderung unbedingt ernst nehmen und innerhalb der gesetzten Frist reagieren sollte, am besten nachdem man eine Rechtsberatung aufgesucht hat. Ansonsten kann man den Prozess allein deswegen verlieren, weil man sich nicht gerührt hat.
Gleichzeitig teilt das Gericht Ort und Zeit des ersten Verhandlungstermins mit, sofern es sich nicht zunächst für ein schriftliches Verfahren entscheidet.
Am Anfang steht die Güteverhandlung
Dieser Verhandlungstermin beginnt mit einem Güteversuch, bei dem es darum geht, den Rechtsstreit einvernehmlich beizulegen. Dazu werden in der Regel beide Parteien geladen. Manchmal wird aber auch darauf verzichtet, etwa wenn bereits ein Einigungsversuch vor einer au- ßergerichtlichen Gütestelle stattgefunden hat oder wenn eine Einigung aussichtslos erscheint.
Bleibt die Güteverhandlung erfolglos, schließt sich die eigentliche Verhandlung unmittelbar an. Ein persönliches Erscheinen ist bei anwaltlicher Vertretung meist nicht vorgeschrieben. Petra K. hatte auf Anraten ihres damaligen Anwalts auf einpersönliches Erscheinen verzichtet. Er wollte offenbar verhindern, dass die Situation zu emotional wird. Im Nachhinein bereut Petra K. das: »Man ist einfach besser auf dem Laufenden, wenn man mitbekommt, was besprochen wird.«
Auch einen Anwaltszwang gibt es beim Amtsgericht nicht. Theoretisch könnte man sich also selber vertreten, was jedoch definitiv nicht zu empfehlen ist und wozu es für Mitglieder des Mietervereins auch gar keinen Grund gibt. Petra K. erinnert sich noch gut daran, dass sie später völlig irritiert war, dass sich Anwalt und Richter gegenseitig nur Gesetze und Urteile an den Kopf knallten. »Als Laie versteht man da nur Bahnhof«, sagt sie.
Wie lange ein solches Verfahren in der Erstinstanz dauert, ist ganz unterschiedlich. Manchmal wird das Urteil gleich nach der ersten Verhandlung verkündet, in anderen Fällen dauert es viele Monate, weil noch Zeugen zu laden oder Sachverständigengutachten einzuholen sind.
Von den rund 25 000 Mietsachen, die jährlich vor den Berliner Amtsgerichten verhandelt werden, landen nur zehn Prozent in der zweiten Instanz beim Landgericht Berlin. Das hat vor allem zwei Gründe: Zum einen kann man natürlich das Amtsgerichtsurteil akzeptieren. Gerade für nicht rechtschutzversicherte Mieter ist der Gang in die nächsthöhere Instanz ein hohes finanzielles Risiko, zumal vor dem Landgericht Anwaltszwang herrscht. Zum anderen gibt es eine wichtige Hürde: Man kann nur dann Berufung einlegen, wenn der Beschwerdewert 600 Euro übersteigt.
Auch die Fristen sind zu beachten. Die Berufung muss innerhalb eines Monats nach Zustellung des begründeten Urteils des Amtsgerichts eingelegt werden. Wer diese Frist unentschuldigt versäumt, kann gegen das Amtsgerichtsurteil nichts mehr unternehmen. Es wird dann rechtskräftig und damit bindend für die Beteiligten.
Rechtzeitig Berufung einlegen Wie berechnet sich der Beschwerdewert? Eine Frage, die zwischen Anwälten und Richtern immer wieder zu Uneinigkeit führt, vor allem wenn es um nicht-finanzielle Streitigkeiten geht. Während die Sache bei einer Mieterhöhung noch recht einfach ist – hier gilt das 42-Fache der monatlichen Mieterhöhung als Beschwerdewert –, wird es bei Mietminderungen schon schwieriger. Zwar wird auch hier im Allgemeinen der 42-fache Mietminderungsbetrag angesetzt, doch es stellt sich die Frage, welcher Minderungsbetrag überhaupt angemessen ist.
Geht es bei dem Streit um die Erlaubnis zur Hundehaltung, wird die Berechnung vollends willkürlich. So hat ein Richter unlängst den Streitwert in einem solchen Fall auf 400 Euro festgesetzt. So viel sei das Haustier wert. Es ist kein Geheimnis, dass manche Richter sich bemühen, möglichst unter 600 Euro zu bleiben, damit der Streit nicht in die nächste Instanz geht.
In Ausnahmefällen gibt es auch die Möglichkeit einer streitwertunabhängigen Zulassungsberufung. Wenn die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dies erfordert, hat das Amtsgericht die Berufung zum Landgericht zuzulassen, auch wenn der Streitwert unter 600 Euro liegt. Mit Fortbildung des Rechts ist gemeint, dass sich die gesellschaftlichen Verhältnisse so geändert haben, dass die Gesetze dem sozusagen hinterherhinken.
Mit dem Urteil des Landgerichts – häufig ist es auch ein Vergleich – ist dann der Rechtsweg für Mieter in aller Regel beendet (Ausnahmen siehe im nebenstehenden Kasten). Nicht selten kommt das Berufungsgericht zu einer anderen Entscheidung als das Amtsgericht.
Zu beachten ist, dass das Urteil immer nur für den jeweiligen Einzelfall gilt. Wenn ein Mieter beispielsweise bei einem Streit um eine Modernisierung den Prozess gegen seinen Vermieter gewonnen hat, hilft dies zunächst nur ihm allein. Mittelbar kann jedoch auch ein Nachbar aus einem solchen Urteil Nutzen ziehen, da üblicherweise angenommen wird, dass ein Gericht in einem vergleichbaren Fall auch wieder gleich entscheiden wird.
Nicht vergessen darf man auch, dass es regionale Unterschiede gibt. So unterscheidet sich zum Beispiel die Berliner Rechtsprechung von der in Hamburg. »Das hat mit der Unabhängigkeit der Richter zu tun, sie haben bei der Auslegung einen gewissen Spielraum«, erklärt dazu Frank Maciejewski, Rechtsexperte des BMV.
Aus: MieterMagazin 6/2018
Teil 2 in der kommenden Woche: Zum Prozessverfahren und zur gerichtlichen Mediation