Der mühevolle Weg durch die Instanzen
Nur zwei Prozent aller mietrechtlichen Auseinandersetzungen landen vor Gericht. Doch ganz gleich, ob man vom Vermieter verklagt wird, etwa auf Duldung der Modernisierung, oder ob man selber seine Rechte durchsetzen muss – es ist nicht einfach, im Dschungel der Paragrafen und Instanzen den Überblick zu behalten. Wieso ist häufig gar keine Berufung beim Landgericht möglich? Wieso entscheiden Richter in scheinbar gleich gearteten Fällen ganz unterschiedlich? Und wer legt fest, wie hoch der Streitwert des Verhandlungsgegenstands ist? Der Berliner Mieterverein (BMV) klärt auf.
Was vielen Mietern nicht klar ist: Beim Landgericht wird der Fall nicht mehr neu aufgerollt. Sebastian Bartels ist stellvertretender BMV-Geschäftsführer und war lange Zeit als Anwalt tätig. Er hat seinerzeit Petra K. (siehe ihren Fall im Teil 1 im nd-ratgeber vom 11. Juni 2018) vertreten: »Nur wenn das Landgericht der Ansicht ist, dass das Amtsgericht Fehler gemacht hat, kann es sich noch einmal mit dem Sachverhalt befassen, wobei es sich in aller Regel nicht mit neuen Tatsachen beschäftigen darf.«
Wird also zum Beispiel ein Zeuge vor dem Amtsgericht nicht erwähnt, kann er vor dem Landgericht in der Regel nicht mehr vorgeladen werden. »Man braucht daher einen Anwalt, der möglichst gleich in der ersten Verhandlung alle Dinge auf den Tisch legt«, sagt Bartels.
Unterschiedliche Auffassungen bei den Kammern
Beim Berliner Landgericht gibt es fünf Kammern, die für Wohnraummietsachen zuständig sind. Es hat sich unter Mietern herumgesprochen, dass sie sich in ihren Auffassungen durchaus voneinander unterscheiden. Manche gelten als besonders vermieterfreundlich. Bei welcher Kammer man landet, richtet sich nach dem Amtsgericht der Erstinstanz.
Der Vermieter von Petra K. verfolgte die diversen Eigenbedarfskündigungen stets bis zum Landgericht – ohne Erfolg. Zum Verhängnis wurde der Mieterin dann die Sache mit der Untervermietung. Weil sie ein Zimmer ihrer großen Wohnung untervermieten wollte, beantragte sie eine Untermieterlaubnis. Bis diese aber endlich erteilt wurde, war der potenzielle Untermieter abgesprungen. Einen weiteren Antrag auf Untermieterlaubnis lehnte der Vermieter ab.
»Das Ganze hat sich ewig hingezogen, und finanziell wurde es immer enger für mich«, erzählt die Mieterin Petra K. Schließlich untervermietete sie – ohne die Erlaubnis abzuwarten – an einen Mann, der – so vermutet sie – ein Bekannter des Vermieters war und mit ihm unter einer Decke steckte. Der Vermieter kündigte ihr daraufhin wegen unerlaubter Untervermietung. Das Amtsgericht gab ihm Recht.
Der Vergleich
Auf Anraten ihres Anwalts ließ sie sich auf einen Vergleich ein. »Immerhin hat sie eine Entschädigung bekommen, und ihr wurde eine verlängerte Auszugsfrist eingeräumt. Die Richterin hatte durchblicken lassen, dass sie bei Ablehnung des Vergleichs zugunsten des Vermieters entscheiden würde«, erklärt Bartels. Für Petra K., die damit nach fünfzig Jahren ihre Wohnung verlor, war das eine bittere Erfahrung. »Der Vermieter hat alles getan, um mich rauszuekeln – und die Richterin hat mitgespielt.«
Zeugenvernehmung – ein wunder Punkt
Auch Bartels sieht durchaus Verfahrensfehler. Dass das Gericht im Falle von Petra K den Boten, der die Kündigung zugestellt hat, nur schriftlich angehört hat, obwohl er in Berlin wohnt, sei ein typisches Beispiel dafür, dass Beweisverfahren oft nicht ordentlich durchgeführt werden. Die Mieterin hatte ausgesagt, das Kündigungsschreiben nicht erhalten zu haben. Anders als Frau K. sieht er darin aber keinen Beleg für Voreingenommenheit des Gerichts: »Richter machen Fehler. Manche verlieren bei langer Prozessdauer den Überblick oder verrennen sich. Manche sind bei komplizierten Sachverhalten auch überfordert.«
Die Zeugenvernehmung ist ein wunder Punkt, sagt Bartels: »Ob das Gericht beispielsweise das Foto eines Zimmers als Beweis dafür gelten lässt, dass der Mieter ein Messie ist, oder ob er einen Vor-Ort-Termin anordnet, spielt eine ganz wesentliche Rolle.« Einige Richter suchen den einfachsten Weg.
Nicht nur Richter, auch Anwälte sind unterschiedlich gut motiviert und vorbereitet. So kann es prozessentscheidend sein, darauf zu pochen, dass ein bestimmter Satz eines Sachverständigen ins Protokoll aufgenommen wird.
Unterstützung für den Anwalt Auch Mieter können und müssen selber viel dazu beitragen, etwa indem sie dem Anwalt gut zuarbeiten. Es wird oft unterschätzt, dass der Anwalt seine Sache nur gut machen kann, wenn er vom Mieter mit Schriftverkehr, Kontoauszügen, Lärmprotokollen und so weiter »gefüttert« wird.
Sebastian Bartels bedauert den Fatalismus, der leider bei vielen Mietern beobachtet werden kann, nämlich gemäß dem Sprichwort: »Vor Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand.«
Aus: MieterMagazin 6/2018