Augen auf vorm Wohnungskauf

Eigentumswohnungen

Fehleinschätzungen der Vorteile von Eigentumswohnungen führen häufig zu bösem Erwachen nach dem Kauf. Das hat der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) bei der Beratung Hunderter von Mitgliedern festgestellt, die von den rechtlichen und finanziellen Folgen ihrer Investition gestresst oder sogar überfordert sind.

Dazu rät WiE-Vorstand Gabriele Heinrich: »Wer weiß, was er sich mit einer Wohnung einkauft, kann Enttäuschungen und Streit vermeiden und realistischer kalkulieren.« Gleichzeitig nennt WiE vier Irrtümer, die auch dank gängiger Hochglanzwerbung durch die Köpfe potenzieller Wohnungskäufer geistern.

1. Mit der eigenen Wohnung kann man machen, was man will.

Richtig ist: Den Wohnungseigentümern gehören innerhalb »ihrer« vier Wände allein nur der Luftraum, Tapete und Putz, der Bodenbelag, die Innentüren und nichttragenden Innenwände. Dazu kommen noch ein paar Details wie z. B. die Badezimmerausstattung. Wesentliche Bestandteile wie Wohnungseingangstüren, tragende Decken und Wände sowie Fenster sind und bleiben Gemeinschaftseigentum. Wer etwas daran verändern – modernisieren, reparieren, austauschen – will, braucht die Genehmigung der Miteigentümer.

2. Bei einer Eigentumswohnung muss man sich um nichts kümmern.

So funktioniert es nicht, denn die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums muss organisiert und kontrolliert werden. Wohnungseigentümer müssen Verträge mit den Verwaltungen aushandeln, ihre Geldanlagen und Geldausgaben kontrollieren, die Jahresabrechnung prüfen, Beschlüsse zur Instandhaltung der Wohnanlage fassen und die Umsetzung der Aufträge im Blick behalten. Sie müssen die Leistungen der Verwaltungen beurteilen und im Zweifels- oder sogar Krisenfall selbst handeln. Beschlüsse fällt die Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung. Was die Mehrheit dort beschließt, zahlt jeder einzelne Miteigentümer mit.

3. Hausgeld ist gleich Mietnebenkosten.

Das von den Wohnungseigentümern an die Eigentümergemeinschaft zu zahlende Hausgeld ist deutlich höher als die Nebenkosten, die ein Mieter zahlt. Denn es enthält noch weitere Positionen wie zum Beispiel das Verwaltungshonorar, den Anteil für die Instandhaltungsrücklage und gegebenenfalls Ausgaben für Gerichtsverfahren etc. Diese Kosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.

4. Rund ums Eigentum ist in Deutschland alles reguliert, da kann nichts passieren.

Wohnungseigentum ist eine Sonderform, bei der ein Grundstück mit Gebäude eben nicht nur einem, sondern vielen Eigentümern gehört. Das Wohnungseigentumsgesetz trifft hierfür Sonderregelungen, erfasst aber vieles Wichtige gar nicht. In vielen anderen Gesetzen werden die Besonderheiten von Wohnungseigentumsanlagen einfach »vergessen« und eben nicht geregelt. Lücken werden dann aufwendig und langwierig über Gerichtsurteile durch alle Instanzen geschlossen – der Ausgang ist dabei ungewiss.

Deshalb gibt es bereits eine umfangreiche Rechtsprechung, die Wohnungseigentümer regelmäßig überfordert. Andererseits ist es aber ohne Kenntnis derselben unmöglich, mit Verwaltungen und kundigen Miteigentümern auf Augenhöhe zu verhandeln.

Wohnen im Eigentum rät deshalb mit Nachdruck: Machen Sie sich über das Besondere beim Wohnungseigentum und Ihre Rechte wie Pflichten als Wohnungseigentümer schlau, bevor Sie die Kaufentscheidung treffen.

Hilfreiche Tipps hat Wohnen im Eigentum in verschiedenen Checklisten unter https://www.wohnen-im-eigentum.de/eigentumswohnung/wohnungskauf.html zusammengestellt.