Mietendeckel: Begriffe und Bestimmungen – Fragen & Antworten
Seit Ende Februar werden die Miethöhen in Berlin zum großen Teil bestimmt durch das »Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin« (MietenWoG Bln) – der Einfachheit und des griffigen Bildes wegen auch Mietendeckel oder Mietendeckel-Gesetz genannt.
Für seine Anwendung und Auslegung stellen sich der Mieterin und dem Mieter einige Fragen. Das MieterMagazin vom Berliner Mieterverein beantwortet sie.
1. Können im Mietvertrag zwei verschiedene Miethöhen vereinbart werden, eine, die gemäß Mietendeckel zulässig ist, und eine weitere höhere Miete, die für die Zeit nach dem Mietendeckel gilt?
Die Antwort ist umstritten. Der Mieterverein sieht hierin ein Verstoß gegen das MietenWoG Bln, so dass die Bezirksämter ein Bußgeld verhängen könnten. Insbesondere wenn es sich um einen Formularmietvertrag handelt, unterlägen die Vereinbarungen der Klauselkontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen
(AGB), und die Formulierung dürfte als sogenannte überraschende Klausel beziehungsweise wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sein.
Rechtsschutzversicherte Mieter sollten in einem solchen Fall zeitnah eine gerichtliche Klärung herbeiführen. Zusätzlich sollten Betroffene auch prüfen, ob ein Verstoß gegen die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelte und weiterhin gültige Mietpreisbremse vorliegt, nach der im Grundsatz die – hier: höhere – Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
2. Was bedeutet das »Zurückführen auf die Stichtagsmiete«?
Mit Inkrafttreten des Mietendeckels
am 23. Februar 2020 dürfen Vermieter nur die Miete verlangen, die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbart war. Das ist die sogenannte Stichtagsmiete. Bei Mietverträgen, die nach dem 18. Juni 2019, aber vor Inkrafttreten des Mietendeckels abgeschlossen wurden, gilt die vereinbarte Miete als maßgebliche Stichtagsmiete. Ist dem Mieter nach dem 18. Juni 2019 eine Mieterhöhung zugegangen, muss der Vermieter die Miete mit Inkrafttreten des Mietendeckels wieder auf die Stichtagsmiete zurückführen.
3. Was bedeutet »Absenkung einer überhöhten Miete«?
Die Absenkung einer überhöhten Miete ist etwas anderes als die Zurückführung auf die Stichtagsmiete. Eine Miete ist überhöht, wenn sie mehr als 20 Prozent über den im MietenWoG Bln definierten Mietoberwerten liegt. Ist das der Fall, kann die überhöhte Miete auf den Betrag »Mietoberwert plus 20 Prozent« abgesenkt werden. Allerdings ist das erst neun Monate nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln möglich – also ab dem 23. November 2020. Die Zurückführung auf die Stichtagsmiete, wie unter Punkt 2 besprochen, ist hingegen seit Inkrafttreten des MietenWoG Bln am 23. Februar 2020 möglich.
4. Genügt der Vermieter seiner Auskunftspflicht, wenn er die Stichtagsmiete nennt?
Gemäß § 6 Abs. 4 MietenWoG Bln muss ein Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes dem Mieter Auskunft erteilen über die zur Berechnung der Mietobergrenze
maßgeblichen Umstände. Dieses sind die Bezugsfertigkeit und die Grundausstattung der Wohnung, Angaben über besondere Ausstattungen und Modernisierungsmieterhöhungen sowie die Information, ob eine Miethöhegenehmigung der Investitionsbank Berlin (IBB) vorliegt. Das soll den Mieter in die Lage versetzen, die Mietobergrenzen zu bestimmen und zu prüfen, ob die verlangte Miete überhöht und somit ab dem 23. November 2020 – wie unter Punkt 3 beschrieben – gesenkt werden kann.
Allein durch die Benennung der Stichtagsmiete, die am 18. Juni 2019 vereinbart war, genügt ein Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht.
5. Welche Möglichkeiten habe ich im Moment, mit einer nach dem MietenWoG Bln unzulässigen Miete umzugehen?
Da die Absenkung einer überhöhten Miete erst neun Monate nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln möglich wird, betrifft diese Frage momentan nur den
Fall, dass eine Miete nach dem 18. Juni 2019 erhöht worden ist, also eine höhere als die Stichtagsmiete gezahlt bzw. vom Vermieter gefordert wird.
In diesem Fall gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder man zahlt die überhöhte Miete unter Vorbehalt weiter und fordert den Vermieter unter Fristsetzung auf, die Zurückführung der Miete auf die Stichtagsmiete zu bestätigen und überzahlte Beträge zu erstatten. Oder man reduziert die Miete auf die Stichtagsmiete und bezahlt fortan nur diese.
Vorsorglich sollte man dann aber den Differenzbetrag zurückhalten für den Fall, dass der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht für unwirksam erklärt wird, und der Vermieter Rückforderungsansprüche erheben kann.
6. Darf der Vermieter verlangen, dass ich die Differenz zwischen meiner früheren Miete und der jetzt nach dem Mietendeckel gültigen Miete auf ein Treuhandkonto einzahle?
Seit der Mietendeckel in Kraft ist und solange er gilt, ist die Forderung einer höheren als nach ihm zulässigen Miete verboten. Man kann folglich nicht wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden, wenn man die Differenz zwischen früherer Miete und der nach dem Mietendeckel gültigen Miete einbehält.
Erst wenn das Bundesverfassungsgericht das MietenWoG Bln für ungültig erklären sollte, müssten Mieter die zurückgehaltenen Beträge dem Vermieter auszahlen, um eine Kündigung zu verhindern. Das heißt also: Mieter müssen sich auf die Einrichtung eines Treuhandkontos durch den Vermieter nicht einlassen.
7. Welche Aufgaben haben die Behörden beim Mietendeckel?
Die Bezirksämter überwachen die Einhaltung des Gesetzes. Sie können bei Verstößen Bußgelder verhängen, prüfen aber auch die zulässige Miethöhe und bestätigen diese gegebenenfalls per Verwaltungsakt. Gesetzesverstöße eines Vermieters sollten daher dem zuständigen Bezirksamt – möglichst schriftlich – angezeigt werden.
Die Absenkung überhöhter Mieten – wie hier unter Punkt 3 besprochen – wird die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen überwachen. Sie kann diese erforderlichenfalls per Verwaltungsakt durchsetzen. Das für Vermieter verpflichtende Anzeigen einer Mieterhöhung nach Modernisierung nimmt die Investitionsbank Berlin (IBB) entgegen.
8. Spielt der Investitionsaufwand für eine Baumaßnahme des Vermieters bei der Anwendung des Mietendeckels eine Rolle?
Einige Vermieter wenden den Mietendeckel mit dem Argument nicht an, die Wohnung sei ehemals unbewohnbar gewesen und wurde mit Investitionen hergerichtet, die mit denen für einen Neubau vergleichbar sind. Und tatsächlich findet der Mietendeckel hier keine Anwendung.
Der Ausnahmetatbestand greift aber nur, wenn die Wohnung unbewohnbar war. Nur dann kommt es darauf an, ob ein mit einem Neubau vergleichbarer Investitionsaufwand vorgelegen hat. Im Übrigen regelt § 1
MietenWoG Bln, wann der Mietendeckel nicht anwendbar ist.
9. Ein Vermieter macht die Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter dem Hinweis geltend, dass er diese Mieterhöhung nicht einfordern wird. Ist das zulässig?
Die Lösung ist umstritten. Grundsätzlich sind mit Inkrafttreten des Mietendeckels die am 18. Juni 2019 gezahlten Mieten mit Ausnahme von Erhöhungen nach Modernisierung eingefroren. Danach sind Steigerungen der Nettokaltmiete durch Rechtsverordnung des Senats um bis zu 1,3 Prozent möglich.
Das schließt nach Mietervereinsansicht aus, dass ein Mieter zur Zustimmung einer Mieterhöhung verpflichtet werden kann, wenn das Ergebnis der Zustimmung – die Mieterhöhung – verboten ist.
Nach anderer Auffassung habe das eine nichts mit dem anderen zu tun. Der Vermieter könne sich so seine Ansprüche für die Zeit nach dem Mietendeckel sichern.
10. Wie ist mit Mietminderungen umzugehen? Sind diese gegebenenfalls an die Mietendeckelmiete anzupassen?
Grundsätzlich wird die Mietminderung von der Bruttowarmmiete berechnet. Wurde bereits vor Inkrafttreten des Mietendeckels wegen eines erheblichen Mangels die Miete gemindert und reduziert sich nun die Nettokaltmiete aufgrund des MietenWoG Bln, ist auch der bislang vorgenommene Minderungsbetrag entsprechend anzupassen.
Aus: MieterMaganzin 5/2020