Urteile: Was dürfen Wohnungseigentümer?

Zur Reform des WEG-Gesetzes

Die Bundestagsfraktionen von SPD und CDU/CSU haben sich auf umfassende Änderungen am Reformentwurf für ein neues Wohnungseigentumsgesetz geeinigt. Das führte zu einem ausgewogenes Gesetz zugunsten der Wohnungseigentümer.

Noch liegt der konkrete Änderungsantrag zum Gesetzentwurf nicht vor. Erste Einschätzung von Wohnen im Eigentum (WiE): »Auch wenn nicht alle Kritikpunkte an dem Reformwerk ausgeräumt werden, kämen die Wohnungseigentümer ›mit einem blauen Auge davon‹«, erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE)

Ein Maßnahmenpaket zur Stärkung der Eigentümer

WiE hatte die Stärkung der Verwalterstellung im WEG-Entwurf stark kritisiert. Nach den Vorstellungen der Koalitionspartner wird diese nun wieder zurückgefahren. Nun sollen Verwalter ohne Beschluss der Eigentümerversammlung nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen können, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen der WEG führen.

Was unter dem unbestimmten Rechtsbegriff »Maßnahmen untergeordneter Bedeutung« zu verstehen ist, soll in der Gesetzesbegründung ausführlich erläutert werden, damit Verwaltern, Gerichten und Eigentümern deutlich wird, wann Verwalter einen Beschluss der Eigentümerversammlung einholen müssen.

Damit soll auch klargestellt werden, dass der Entscheidungsspielraum der Verwalter eng gefasst ist. Mit diesem Vorgehen soll einem Missbrauch der Verwaltermacht entgegengewirkt werden. Die vorgesehene Außenvertretungsmacht der Verwalter wird aber nur wenig eingeschränkt werden, wa ein Manko ist. Damit einher gehen Regelungen, nach denen die

Wohnungseigentümer die Befugnisse der Verwalter per Vertrag oder Beschluss einschränken oder erweitern können.

Des Weiteren soll nicht nur die Abberufung der Verwalter erleichtert werden, sondern auch die Kündigung des Verwaltervertrags. Schließlich sollen die Wohnungseigentümer den Direktanspruch auf Schadenanspruch gegen Verwalter behalten.

»Ohne ein starkes Kontrollorgan wird einem eigenmächtigen, willkürlichen Verwalterhandeln oder sogar Machtmissbrauch Tür und Tor geöffnet«, so Gabriele Heinrich weiter. Das sieht die Koalition wohl jetzt auch so und will den Verwaltungsbeirat als Kontrollorgan im Gesetzentwurf festschreiben. Geben soll es unter anderem ein Klagerecht für den Verwaltungsbeirat gegen den Verwalter.

WiE begrüßt, dass mit diesen »Umsteuerungen« die Machtverhältnisse in den WEGs nicht in eine so gravierende Schieflage

geraten werden, wie es lange Zeit zu befürchten war. »Auf die konkrete neue gesetzliche Ausgestaltung, die demnächst dem Bundestag zur Entscheidung vorgelegt werden soll, sind wir extrem gespannt.«

IHK-Zertifikat statt Sachkundenachweis

Verankert werden soll im neuen Wohnungseigentumsgesetz zudem ein Rechtsanspruch eines jeden Wohnungseigentümers, die Bestellung eines Verwalters zu verlangen, der vor der IHK eine zertifizierte Sachkundeprüfung abgelegt hat.

WiE hat sich seit Jahren sehr für die Einführung eines Sachkundenachweises eingesetzt und hält ihn auch weiterhin für den ersten wichtigen Schritt hin zu einem Ausbildungsberuf WEGVerwaltung. Da der Sachkundenachweis gegenüber den CDU/CSU-Wirtschaftspolitikern nicht durchzusetzen ist, soll ein IHK-Zertifikat mit ähnlichen Anforderungen eingeführt werden.

Bauliche Modernisierungen werden erleichtert

Wie vorgesehen soll es dabei bleiben, dass einzelne Wohnungseigentümer künftig auf eigene Kosten bestimmte bauliche Maßnahmen durchsetzen können – gemeint sind zum Beispiel Rampen und Treppenlifte, Ladesäulen für E-Autos, einbruchsichere Wohnungstüren oder ein Anschluss ans schnelle Internet.

Für Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums oder bauliche Veränderungen, die alle Wohnungseigentümer finanzieren sollen, ist allerdings ein Beschluss mit einer Zwei-DrittelMehrheit der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile erforderlich.

Kommt für Maßnahmen Fahrradständer im Hof, Balkonanbau, Fahrstuhl die genannte Mehrheit nicht zustande, sollen die Befürworter sie auf eigene Kosten durchführen dürfen. Damit werfen die Neuregelungen der baulichen Maßnahmen zwar noch immer viele Fragen auf, doch einiges wird klarer und eindeutiger.

Die genannten und alle weiteren gravierenden Änderungen durch die Reform des Gesetzes sollen im November 2020 in Kraft treten.