Die Kündigung des Mietverhältnisses

Ungeachtet von Notstandsmaßnahmen und besonderen Ausnahmen ergibt sich aus dem Mietvertrag die Pflicht, monatliche Miete zu zahlen. Kommt der Mieter mit dieser Verpflichtung in Verzug, gibt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit, den Mietvertrag fristlose und fristgemäß zu kündigen.

Für die ordentliche Kündigung ist ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete erforderlich. Aber muss dieser Betrag auch einen bestimmten Mindestbetrag erreichen?

Die AG Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) verweist auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 4. September 2019 (Az. 9 C 104/19). Hier handelte es sich um einen Mieter, der immer wieder verspätet seine Miete zahlte und auch gemahnt werden musste. Nachdem er dann für die Monate

Februar und März 2019 gar keine Zahlungen leistete, kündigte der Vermieter fristlos und hilfsweise auch fristgemäß.

Danach wurden zwar die Mieten für Februar und März ausgeglichen, dennoch hielt der Vermieter an seiner Kündigung fest und verlangte die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung einer weiteren Mietrückstandes in Höhe von circa 1200 Euro.

Das Gericht gab dem Vermieter Recht. Es gibt in diesem Fall nur eine Möglichkeit, die fristlose Kündigung zu vermeiden: die Zahlung des kompletten Mietrückstandes innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage.

Dies gilt aber nicht für die hier ebenfalls erklärte ordentliche Kündigung. Der Beklagte hatte hier versucht, sich auf gewichtige Umstände für seinen konkreten Fall zu berufen: Das Mietverhältnis bestehe schon seit sehr langer Zeit und der Betrag

in Höhe von circa 1200 Euro sei nicht erheblich genug, um eine so lange Vertragslaufzeit zu beenden.

Das wies das Gericht zurück: Es sei – auch nach der einschlägigen Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs – von zwei gegenseitigen und gleichwertigen Pflichten auszugehen. Es komme auf den Vertragsverstoß an sich an, nicht auf die Höhe der Rückstände. Andernfalls würde es zu dem nicht gewünschten Ergebnis kommen, dass allein wegen des Nicht-Erreichens eines Geldbetrages eine ordentliche Kündigung nicht möglich sei.

Dies könne aber kein maßgebliches Argument sein. Vielmehr wäre es im Einzelfall denkbar, sich auf die lange Dauer eines unbeanstandeten Mietverhältnisses zu berufen – dies war hier aber für den vielfach gemahnten Mieter leider nicht möglich. Er musste die Wohnung räumen.