Verwalter darf seine Pflichten auch übertragen

Der Wohnungseigentumsverwalter ist alleine für die Umsetzung von gefassten Beschlüssen verantwortlich.

Diese Aufgabe ist so klar und deutlich dem Verwalter zu gewiesen, dass der Verwalter sogar auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden kann bzw. er auf Umsetzung von jedem einzelnen Eigentümer verklagt werden kann. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH, Az. V ZR 125/17).

Dennoch muss der Verwalter seine Aufgaben nicht immer alleine bewältigen. Er darf sich hierzu auch der Hilfe Dritter bedienen, wie dies in einer Entscheidung des Amtsgericht Moers vom 11. Juli 2019 (Az. 564 C 140/19) bestätigt wurde, auf die die AG Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein (DAV) verweist.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) war es im Zusammenhang mit einer nicht angepassten Stufe zu einem schweren Sturz gekommen, bei dem der Kläger als Besucher

der Anlage 13 Stufen hinab gefallen war. Seitdem war er erwerbsunfähig und schwerstbehindert.

Der Kläger war der Auffassung, die unebene Stufe stelle eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar, die dem Verwalter obliegen hätte, so dass er Schadensersatzansprüche gelten machen könne. Der Verwalter war dahingegen der Auffassung, es läge keine Verletzung von Pflichten vor und darüber hinaus habe er diese Aufgaben mit dem entsprechenden Vertrag auf den Hausmeister übertragen.

Nachdem sich das Gericht in einem Ortstermin über die Örtlichkeiten informiert hatte, stellte es letztlich auf eine Risikoverteilung ab:

Zwar sei in der Tat eine Unebenheit vorhanden und dies könne auch die Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht darstellen. Dennoch sei hier zum einen wirksam die Wahrnehmung dieser Pflicht durch den Vertrag auf den Hausmeister delegiert worden, so dass der beklagte

Verwalter nur noch dafür einstehe, dass der nun verpflichtete Hausmeister bereit und in der Lage sei, diese Aufgabe zu erfüllen. Nur dies müsse der Verwalter überwachen.

Ob der Verwalter letztlich diese Kontroll- und Überwachungspflicht ausreichend erfüllt habe, konnte in dem Fall sogar offenbleiben.

Denn zum einen war die Treppe dem Kläger seit Jahrzehnten bekannt und war dennoch von ihm nie zum Gegenstand einer der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen gemacht worden.

Zum anderen verbleibe stets ein Gefahren- und Lebensrisiko, das der Einzelne selber zu tragen habe und für das andere nicht haftbar gemacht werden können.

Nach Abwägung aller Umstände dieses Einzelfalles lag hier nach Auffassung der Richter ein solches Lebensrisiko vor, dem Verwalter konnte eine Pflichtverletzung nicht vorgeworfen werden. Die Klage hatte damit keinen Erfolg.