Modernisierung und Mieterhöhung

Mietendeckel in Berlin

Neun Monate, nachdem das Gesetz über die Mietbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) am 23. Februar 2020 verabschiedet wurde, tritt die nächste Stufe des Mietendeckels in Kraft: Ab dem 23. November werden überhöhte Mieten gesenkt. Vermieter müssen auch in laufenden Mietverhältnissen von sich aus die Mieten reduzieren, wenn diese die festgeschriebenen Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschreiten. Da abzusehen ist, dass viele Vermieter dieser Verpflichtung nicht nachkommen werden, sollten Mieter jetzt prüfen, ob sie Anspruch auf Mietsenkung haben, und sich dafür rüsten, diesen Anspruch mit Hilfe des Berliner Mietervereins (BMV) und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen durchzusetzen.

Der am 23. Februar 2020 in Kraft getretene Mietendeckel hat bisher die Mieten eingefroren, Mieten nach Modernisierung und Wiedervermietung gekappt. Er gilt fünf Jahre lang für rund 1,5 Millionen freifinanzierte Wohnungen. Das sind mehr als 90 Prozent aller Berliner Mietwohnungen. Ausgenommen sind Sozialwohnungen und Wohnungen, die mit öffentlichen Fördergeldern modernisiert und instand gesetzt worden sind, denn für sie gelten gesonderte Preisbindungen. Auch für Wohnheime, Trägerwohnungen und Neubauten ab 2014 gilt der Mietendeckel nicht.

Am 23. November 2020 tritt die nächste Stufe des Mietendeckels in Kraft. Überhöhte Mieten sind dann verboten und müssen abgesenkt werden. »Das ist ein wichtiger Bestandteil des Mietendeckels«, erklärt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. »Damit wird ermöglicht, dass vor allem die hohen Mieten bei Vertragsabschluss in den letzten Jahren zum Teil korrigiert werden können.«

Vermieter muss von sich aus die Miete senken

Die Mietreduzierung greift taggenau am 23. November, also nicht erst mit der Mietzahlung für Dezember, sondern anteilig auch schon für die NovemberMiete. Der Vermieter muss von sich aus die Mieten verringern. Denn der Mietendeckel ist als Verbotsgesetz formuliert. Weil der Mietendeckel eine öffentlich-rechtliche Mietenbegrenzung ist, kann die Senatsverwaltung als Ordnungsbehörde Maßnahmen ergreifen, um den Vermieter zur Absenkung überhöhter Mieten zu bewegen.

Das heißt aber nicht, dass Mieter untätig bleiben sollen. Wenn der Vermieter eine überhöhte Miete nicht von sich aus auf die zulässige Höhe absenkt, sollte der Mieter die Senatsverwaltung informieren. Diese kann Auskunft über die zulässige konkrete Miethöhe erteilen. Für eine mögliche zivilrechtliche Auseinandersetzung mit dem nicht senkungswilligen Vermieter ist das sehr hilfreich. Die Senatsverwaltung kann aber auch einen »Verwaltungsakt erlassen«. Wenn dieser beim Vermieter eingeht, ist die Miete von Amts wegen gesenkt. Bei Verstößen kann die Verwaltung Geldbußen bis zu 500 000 Euro verhängen.

Mieter können selber die Initiative ergreifen

Die Mieter haben die Behörden im Rücken. Es ist allerdings kaum abzuschätzen, wie schnell die Verwaltung ab November die Fälle bearbeiten kann. Mieter müssen nicht unbedingt deren Reaktion abwarten.

Sie haben zwei Möglichkeiten. Die erste: Ein Mieter kann seinen Vermieter direkt zur Senkung

der Miete auffordern und im Falle einer Ablehnung vor dem Amtsgericht auf Feststellung der zulässigen Miete und Rückzahlung der bisher zu viel bezahlten Miete klagen.

Der Nachteil dabei ist, dass man vorläufig weiterhin die überhöhte Miete zahlt – wenn sich das Gerichtsverfahren hinzieht, möglicherweise über eine lange Zeit. Der Vorteil ist, dass man keine Kündigung wegen eines vermeintlichen Mietzahlungsrückstandes riskiert.

Die zweite Möglichkeit: Der Mieter senkt die Mietzahlung selbst auf den zulässigen Betrag. Wenn der Vermieter das nicht akzeptiert, muss er vor Gericht ziehen und die vermeintlichen Fehlbeträge einklagen. Solange das Bundesverfassungsgericht noch nicht über die Zulässigkeit des Mietendeckels entschieden hat, dürfte auch hier keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs durchzusetzen sein.

Mieter sollten bei dieser Variante vorsorglich für den Fall, dass der Mietendeckel scheitert, die eingesparte Miete zurücklegen. Eine Rechtsberatung beim BMV wäre zu empfehlen.

Viele Mieten werden deutlich günstiger

Der Bundesverband Freier Wohnungsunternehmen (BFW) meint, dass für 31 Prozent der Wohnungen die Mieten ab November 2020 gesenkt werden müssen. Im Schnitt beträgt die Absenkung 92 Euro im Monat je Wohnung. Das entspricht 1,40 Euro pro Quadratmeter.

Diese Zahlen lassen sich nicht direkt auf den gesamten Berliner Wohnungsbestand hochrechnen, da im BFW vor allem größere profitorientierte Unternehmen organisiert sind, während die im Verband BerlinBrandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) zusammengeschlossenen ehemals gemeinnützigen Gesellschaften und Genossenschaften sowie die bei Haus & Grund organisierten Kleinvermieter tendenziell etwas niedrigere Mieten verlangen und daher auch weniger von betroffen sein dürften.

In jedem Fall wird die Mietensenkung dazu führen, dass vor allem in der Innenstadt die gröbsten Exzesse abgemildert werden und sich auch Normalverdiener und Familien leisten können, in Friedrichshain, Charlottenburg oder Schöneberg zu wohnen.

Aus: MieterMagazin 10/2020

Infos der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung/Wohnen: www.mietendeckel.berlin.de Infos Berliner Mieterverein mit »Mietendeckelrechner«: www.berliner-mieterveein. de/mietendeckel