Modernisierung: Wie sind die Kosten verteilt?
BGH zu Mieterhöhung nach Modernisierung
Im nd-ratgeber vom 16. September hatten wir auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) verwiesen, mit dem eine Mieterin vor überhöhten Modernisierungskosten bewahrt wurde. Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat dieses Urteil noch einmal aufgegriffen und die Problematik weitreichend erläutert.
Es ging darum, dass Vermieter, wenn sie noch funktionstüchtige, aber schon in die Jahre gekommene Bauteile und Einrichtungen erneuern, den Mietern nicht die vollen Kosten aufbrummen dürfen. Denn nicht jede Verbesserung der Wohnqualität berechtigt den Vermieter zu einer Mieterhöhung.
Der Vermieter darf die Miete erst dann anheben, wenn
– der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird (beispielsweise durch Verbesserungen beim Schallschutz, durch die Installation eines Handtuchheizkörpers oder durch den Anbau eines Balkons),
– die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (beispielsweise durch die Einrichtung von Kinderspielplätzen, Grünanlagen oder Stellplätzen),
– nachhaltig Energie oder Wasser eingespart wird (beispielsweise durch Austausch der Heizungsanlage, Wärmedämmung oder durch den Einbau von Wassermengenreglern oder Wasserzählern) oder
– bauliche Veränderungen aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen vorgenommen werden müssen (Beispiel: Einbau von Rauchwarnmeldern).
Hat der Vermieter die Mietsache modernisiert, darf er acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Dabei darf er aber nur die Gelder auf die Mieter umlegen, die für die Modernisierung
angefallen sind. Kosten, die für eine Reparatur der nun ersetzten (modernisierten) Bauteile angefallen wären, dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Sprich: Angefallene Kosten sind um die Kosten zu bereinigen, die für eine erforderliche Reparatur angefallen wären.
Wichtig: Beanstandet der Mieter die Mieterhöhung, indem er sich auf den fehlenden oder fehlerhaften Abzug von Instandhaltungskosten beruft, sollte er nachweisen können, welche Beschädigungen vorhanden waren. Dokumentieren Sie also unbedingt vorhandene Schäden, um im Streitfall gewappnet zu sein.
Fehlt der Nachweis erforderlicher Instandsetzungsmaßnahmen, darf der Vermieter bei der Berechnung der Mieterhöhung
einen pauschalen Abzug vornehmen. Dieser spiegelt aber oft nicht die eigentlich abzuziehenden Kosten wider.
Auch wenn Bauteile modernisiert werden, die noch nicht defekt waren, sind laut Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 81/19) die fiktiven Reparaturkosten vom Gesamtbetrag abzuziehen.
Bislang hatte die Rechtsprechung meist entschieden, Instandsetzungskosten seien nicht anzurechnen, wenn es sich um Bauteile handelt, die noch voll funktionsfähig waren, und ein
Reparaturbedarf und entsprechende Kosten nicht vorhanden waren. Ersetzte der Vermieter also ein Bauteil, das noch nicht defekt war, hatte der Mieter das Nachsehen, denn der Vermieter durfte die vollen Kosten auf den Mieter umlegen. Ob der Mieter nach Abschluss der Baumaßnahmen mehr oder weniger Miete zahlen musste, hing damit oft nur vom Zufall ab – oder vom Kalkül des Vermieters.
Dem hat der Bundesgerichtshof nun ein Ende gesetzt. Ab jetzt gilt: Auch wenn die ausgetauschten Bauteile noch voll funktionsfähig waren, sind die eingesparten Instandsetzungskosten von den Modernisierungskosten abzuziehen. Ein gutes Urteil für alle Mieter, denn dadurch verringert sich die Modernisierungsmieterhöhung und der Mieter muss weniger Miete zahlen.
Im zugrundeliegenden Fall hatten die Vermieter unter anderem die ca. 60 Jahre alte Wohnungstür, Treppenhausfenster, Haustüren und die alte Briefkastenanlage ausgetauscht. Die ersetzten Bauteile waren mangelfrei. Bei der anschließenden Modernisierungsmieterhöhung setzten die Vermieter die für die Erneuerung der genannten Teile angefallenen Kosten in voller Höhe an. Einen Abzug für eingesparte Instandhaltungskosten nahmen sie nicht vor.
Zu Unrecht, urteilte der BGH. Zukünftig dürfen Vermieter Modernisierungskosten also nicht mehr vollständig auf ihre Mieter umlegen, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer der dann erneuerten Bauteile verstrichen war – und zwar unabhängig davon, ob das ersetzte Bauteil bereits mangelhaft war oder nicht. Aus: MieterZeitung 5/2020