Lichtblick am Wohnungsmarkt
Wegen des Mietendeckels müssen 340 000 Berlinerinnen und Berliner weniger bezahlen
Berlin. Die Regulierung des Mietenwahnsinns ist machbar. Ab diesem Montag tritt in Berlin die zweite Stufe des sogenannten Mietendeckels in Kraft. Demnach können sich mindestens 340 000 Berlinerinnen und Berliner über eine Absenkung ihrer Miete freuen, weil diese überhöht war.
»Es ist gut, dass Mieterhöhungen nicht mehr stattfinden und dass Mieterinnen und Mieter kein mulmiges Gefühl mehr im Bauch haben müssen, wenn sie Post von ihrem Vermieter oder ihrer Vermieterin bekommen«, erklärte Berlins Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) im Interview mit »nd«. Dass es neben dem Einfrieren der Mieten für fünf Jahre in der Hauptstadt auch möglich ist, in einer zweiten Stufe überhöhte Mieten abzusenken, hatte seinerzeit maßgeblich die Linke in das »Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin« hineinverhandelt, wie der Mietendeckel offiziell heißt. Ob die staatlichen Eingriffe in den Wohnungsmarkt Bestand haben, wird wohl bis Mitte kommenden Jahres das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe entschieden. Eine Klage gegen den Mietendeckel ist dort anhängig.
Sollte ein Bundesland tatsächlich selbst die Mieten deckeln können, dürfte das Berliner Gesetz noch mehr zum Exportschlager werden. »Der Druck in anderen Städten ist so groß, dass das automatisch diskutiert wird, im Übrigen auch innerhalb der Union«, sagte der Fraktionsvorsitzende der SPD im Berliner Abgeordnetenhaus, Raed Saleh. Erste Forderungen nach einer Regulierung der Mieten im Berliner Umland stellte bereits die Linksfraktion im Brandenburger Landtag auf.
Neben der Regulierung will Rot-Rot-Grün in Berlin den Wohnungsmarkt auch durch Neubau entspannen. Dabei sieht es derzeit indes nicht so gut aus: Trotz Höchststände beim Neubau droht die Koalition die eigenen Ziele zu verfehlen.
Wäre es für Sie nicht einfacher gewesen, wenn Sie vom Mietendeckel die Finger gelassen hätten? Die Verunsicherung bei vielen Mieterinnen und Mietern ist angesichts der permanenten Erzählung der Immobilienlobby vom Scheitern des Gesetzes vor dem Bundesverfassungsgericht sehr groß.
Die Gegner des Mietendeckels lassen nichts unversucht, um diese Missstimmung zu erzeugen. Die Stichtagsmiete – also das Verbot, höhere Mieten als zum Stand 18. Juni 2019 zu verlangen – ist bereits wirksam. Wenn man juristisches Neuland betritt, bringt das Unsicherheit mit sich. Die müssen wir aushalten, bis das Gesetz höchstrichterlich bestätigt wurde. Damit rechnen wir Mitte 2021. Ich bin zuversichtlich, dass der Mietendeckel in Karlsruhe Bestand hat. Bis dahin muss ich trotzdem allen Mieterinnen und Mietern raten, das eingesparte Geld zur Seite zu legen. Es ist gut, dass Mieterhöhungen nicht mehr stattfinden und dass Mieterinnen und Mieter kein mulmiges Gefühl mehr im Bauch haben müssen, wenn sie Post von ihrem Vermieter oder ihrer Vermieterin bekommen. Aber die Schattenmieten, die derzeit bei Neuverträgen mitunter aufgerufen werden, zeigen leider, dass einige Vermieter das Signal des Mietendeckels immer noch nicht verstanden haben.
Wird Ihre Verwaltung die ab diesem Montag greifenden Mietabsenkungen für geschätzt 340 000 Wohnungen bewältigen? Bewilligt wurden dafür 130 Stellen. Nun sagen Sie, dass 65 reichen. Besetzt sind gerade mal 23. Ist das eine Kapitulation vor dem verfügbaren Arbeitskräfteangebot?
(lacht) Nein, auf keinen Fall. Als wir den Gesetzentwurf eingebracht haben, sah er eine Absenkung nur auf Antrag vor. Im Gesetzgebungsverfahren ist daraus ein Verbotstatbestand geworden. Der Vermieter muss also von sich aus absenken. Das hat den öffentlichrechtlichen Charakter noch mal gestärkt. In der Folge verhält sich der Großteil der Vermieter gesetzeskonform, zumindest legen das die bisherigen Zahlen aus der ersten Stufe nahe. Deswegen gehen wir davon aus, bei der Absenkung überhöhter Mieten mit der Hälfte des Personals auszukommen. Wenn das nicht der Fall ist, steuern wir nach.
Wenn das Gesetz vor dem Verfassungsgericht besteht, läuft es nach fünf Jahren aus. Was soll danach kommen? Ihre Amtsvorgängerin Katrin Lompscher (Linke) hatte Sympathien für ein Wohnungswirtschaftsgesetz erkennen lassen, das dem Land umfassende Rechte auch bei der Belegung privater Wohnungen geben könnte.
Bei der Regulierung des Wohnungsmarktes ist der Mietendeckel nicht das letzte Mittel, sondern ein zeitlich befristeter Baustein. Mehr Transparenz auf dem Wohnungsmarkt über ein möglichst umfangreiches Mietenkataster ist zum Beispiel eines unserer nächsten Vorhaben. Wir arbeiten daran, Gutachter sind beauftragt und erste Ergebnisse liegen bereits vor. Das wird wahrscheinlich in dieser Legislatur nicht mehr umsetzbar sein, aber es ist eines der Themen, die wir in der nächsten Legislatur konsequent angehen wollen. Das Mietenkataster könnte zudem die Basis für die Überleitung der Mieten nach dem Auslaufen des Mietendeckels bilden. Wir haben in Berlin damit durchaus Erfahrung. Im Westteil mit dem Auslaufen der Mietpreisbindung für Altbauten im Jahr 1987 und im Ostteil mit der Anpassung der DDR-Mieten an das Vergleichsmietensystem ein paar Jahre später. Ich kann verstehen, dass viele interessiert, was in fünf Jahren, nach dem Auslaufen des Mietendeckels, kommt. Meine Aufgabe ist es allerdings, dieses Gesetz jetzt durch- und umzusetzen. Das bedeutet vor allem, die kommenden fünf Jahre zu nutzen, um den Wohnungsmarkt ins Gleichgewicht zu bringen.
Fünf Jahre sind dafür ein recht sportliches Ziel oder?
Natürlich ist die Entspannung des Wohnungsmarktes durch Neubau auch ein zeitliches Thema. Eine Wohnung entsteht ja nicht über Nacht. Diese zeitliche Lücke, vom angespannten zum entspannten Markt, muss überbrückt werden, da sonst die Angebotsmieten ins Uferlose steigen. Der Wohnungsbaumotor ist inzwischen gut angelaufen. Mit über 19 000 Fertigstellungen im letzten Jahr ist so viel gebaut worden wie in den letzten 20 Jahren nicht. Wenn allein die 65 000 Wohnungen, für die es bereits Baugenehmigungen gibt, fertiggestellt sind, bringt das eine deutliche Entspannung. Wichtig ist mir nur, dass leistbarer Wohnraum entsteht.
Der Großteil dieser Wohnungen wird als hochpreisiges Eigentum neu gebaut. Das hilft doch nicht jenen, die wirklich unter dem angespannten Markt leiden?
Genau deshalb haben wir im Stadtentwicklungsplan Wohnen das Ziel definiert, die Hälfte der neu geschaffenen Wohnungen gemeinwohlorientiert zu errichten. 2019 waren die landeseigenen Gesellschaften mit knapp 4500 fertiggestellten Wohnungen erstmals der größte Bauherr Deutschlands. Das ist ein riesiger Erfolg. Je schneller wir ausreichend adäquaten Wohnraum zu bezahlbaren Bedingungen schaffen desto besser.
Sie planen zahlreiche neue Stadtquartiere, bei denen neben den Wohnungen die komplette Infrastruktur neu gebaut werden muss. Das ist teuer, Umweltschützer kritisieren den Flächenverbrauch. Warum ist von der flächensparenden Aufstockung eigentlich gar nichts mehr zu hören?
Der Grundsatz gilt: Innenentwicklung geht vor Außenentwicklung. Deshalb haben wir unter anderem ein Pilotprojekt zur Aufstockung, das demnächst in die Umsetzung gehen soll. Kaufhallen werden überbaut, Lücken geschlossen. Allerdings musste bereits die Vorgängerregierung einsehen, dass die Potenziale in der Innenstadt nicht ausreichen, um den Wohnraumbedarf zu decken. In der Konsequenz wurde mit der Planung der neuen Stadtquartiere begonnen. Hier haben wir den Vorteil, dass wir von Beginn an die soziale Infrastruktur mitplanen können. Bei einer Nachverdichtung im Innenbereich entstehen durch Baulärm, die Verringerung von Parkplätzen oder Grünflächen zusätzliche Konflikte mit der Nachbarschaft.
Aktuell stagniert die Einwohnerzahl. Gibt es überhaupt noch so viel Neubaubedarf?
Pandemiebedingt haben wir gerade einen leichten Bevölkerungsrückgang. Dazu muss man wissen, dass der Großteil des Zuzugs in den letzten Jahren aus dem EU-Ausland kam. Die Metropole Berlin wird aber weiterhin eine hohe Anziehungskraft haben, weil sie große Potenziale und tolle Perspektiven bietet. Und deshalb tun wir auch gut daran, uns auf weiteren Zuzug vorzubereiten. Stadtentwicklungsgebiete wie die Wasserstadt Oberhavel, wo aktuell viele Wohnungen entstehen, wurden schon in den 1990er Jahren geplant. Diese Planungen helfen uns heute. Wir bereiten heute das Wachstum Berlins für die nächsten Jahrzehnte vor.
Wie wirkt sich die Coronakrise auf den Wohnungsbau der Landeseigenen aus?
Wir sind gut über den ersten Lockdown gekommen. Es gab allerdings Probleme direkt auf den Baustellen. Zulieferungen verzögerten sich, die Pandemie bringt den Personaleinsatz bei den Baufirmen durcheinander. Eine Baustelle musste aufgrund eines Coronafalls sogar ganz stillgelegt werden. In der Folge sind bei der Ausführung mittlerweile Monate statt Wochen verloren gegangen. Ein weiteres Thema betrifft die Planung. In den Bezirken wurde aus den Fachbereichen Personal für die Corona-Nachverfolgung abgeordnet oder sie haben technisch vom Homeoffice aus nur eingeschränkten Zugriff auf die Verwaltungsnetzwerke. Die Vergabe von externen Gutachten stockt ebenfalls. Bei der Bürgerbeteiligung mussten bestimmte Schritte teilweise vollkommen umprogrammiert werden. Das alles kostet Zeit.
Müssen wir also für 2020 die jährliche Nachricht vorwegnehmen, dass die Wohnungsbauziele nicht erreicht werden?
Ambitionierte Ziele sind notwendig. Zugegebenermaßen basierten die Zielmarken des Koalitionsvertrags auf Idealbedingungen. Da reicht es, dass eine Fledermaus durchs Bild fliegt und schon hat man Zeitverzug. Dann wird ein weiteres Gutachten notwendig – und sofort sind die vorgesehenen Planungen Schall und Rauch. Die Genehmigung der Baustelleneinrichtung dauert teilweise acht Monate, obwohl eigentlich acht Wochen dafür vorgesehen sind. Bei den Grundbuchämtern hatten wir ähnliche Probleme. Bauen und planen ist ein Konzert vieler. Unser Job ist es, den nötigen Druck zu entfalten, aber die Corona-Pandemie bremst uns beim Wohnungsbau spürbar aus und das wird sich in den Fertigstellungszahlen bemerkbar machen.
Gegen den Finanzmarktwahnsinn auf dem Wohnungsmarkt wird Berlin nicht anbauen können. Kann die Stadt sich da irgendwie rauswinden?
Wenn Kapital mit Macht in einen Markt hineinwill, findet es Wege und Möglichkeiten. Welche Negativfolgen das haben kann, können wir in anderen Metropolen beobachten. Durch die verspätete Entwicklung Berlins haben wir die Chance, gegenzusteuern und Fehler nicht zu wiederholen. Viele beobachten ganz genau, ob es uns hier in Berlin gelingt, das Metropolenwachstum so zu regulieren, dass es nicht nur zugunsten der Wohlhabenden geht. Mit dem Mietendeckel haben wir in diesem Konflikt eine Lösung anzubieten. Diese wird bundesweit und international wahrgenommen und zum Beispiel in Spanien auch adaptiert.
Die Initiative »Deutsche Wohnen & Co enteignen« will einen Volksentscheid zur Sozialisierung der Bestände von renditeorientierten Großvermietern. Ihre Partei unterstützt das. Sie zeigen eine gewisse Zurückhaltung. Warum?
Zuallererst bin ich Mitglied des Senats – und der spricht mit einer Stimme. Die ihn tragenden Parteien haben unterschiedliche Positionen. Der Senat wird also nicht von sich aus tätig werden und ein solches Gesetz erarbeiten. Er braucht einen Auftrag, eine Legitimation, weil es ein weitgehender Eigentumseingriff ist. Natürlich ist die Debatte berechtigt. Der Wohnungsmarkt ist eben nicht irgendein Markt, hier geht es um existenzielle Bedürfnisse von Menschen. Ich stehe auf der Seite des Gemeinwohls und nicht auf der Seite der kapitalmarktgetriebenen Unternehmen.
Viele Initiativen fremdeln mit Ihnen, beklagen, nicht wirklich zu Ihnen durchzudringen. Können Sie sich das erklären?
Ich bin mir sicher, dass es in der Vergangenheit niemals einen Senat gab, der auf hoher politischer Ebene derart offene Ohren und auch offene Türen für die stadtpolitischen Initiativen hatte. Wir suchen gemeinsam nach Lösungen und diskutieren: Was geht und was geht nicht? Das heißt aber nicht, dass man immer zu denselben Einschätzungen kommt. Dass wir Auseinandersetzungen im Interesse der sozialen Stadtentwicklung nicht scheuen, haben wir in den letzten Jahren unter Beweis gestellt. Im Kern habe ich ein gut organisiertes Haus mit sehr fähigen Leuten, die auch willens sind, Dinge zu bewegen, weil sie auch die Probleme sehen. Ich glaube der Großteil der Initiativenlandschaft weiß, dass man sich auf die Dinge verlassen kann, die sie mit mir verabreden. Am Ende geht es nicht immer um die radikale Pose, sondern um die Frage, wie durchsetzungs- und umsetzungsfähig eine Person im Regierungsamt ist.
Schadet es Ihnen eigentlich in dieser Hinsicht, dass der »Tagesspiegel« Sie zu Ihrem Amtsantritt als Staatssekretär als LinkePolitiker mit Anzug und Manieren euphorisch porträtierte?
Nach der schwierigen Anfangszeit und der öffentlichen Auseinandersetzung war ich eine Art Gegenentwurf zu meinem Vorgänger Andrej Holm. Das war wohl auch gewollt. Eine Symbolfigur wie Andrej ist nicht ersetzbar. Ob es mir schadet, weiß ich nicht. An der Frage meiner Kleidung scheiden sich schon mein ganzes politisches Leben lang die Geister. Es gibt ein gewisses eingeübtes Schubladendenken auch in der Linken. Entscheidend ist doch, was der Anzugträger tut. (lacht)