Mach’s einfach
Immobilienkauf Baufinanzierung sollte nicht zu kompliziert sein
Die Reihenfolge ist in der Regel klar: Immobilie finden, Finanzierung suchen und dann den Kaufvertrag abschließen. „Die Aufnahme eines Immobiliendarlehens ist für die allermeisten Verbraucher die wohl wichtigste finanzielle Entscheidung ihres Lebens“, erklärt Markus Feck, Fachanwalt für Bankund Kapitalmarktrecht. Schließlich kosten Immobilien meist ein Vielfaches des Jahreseinkommens.
Die passende Finanzierung zu finden, ist dabei allerdings nicht immer ganz leicht. Vor allem, wenn man sich das erste Mal mit diesem Thema auseinandersetzt. Zusätzlich sind Kunden beim Kauf von Immobilien oft unter Druck: „Es muss alles ganz schnell gehen, sonst ist die Immobilie weg“, sagt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. „Da sind die Leute auch froh, wenn sie von der Bank eine Kreditzusage bekommen, mit der sie gleich weiter machen können.“
Doch bekommen Kunden wirklich immer das, was für sie am besten ist? Verbraucherschützer und Rechtsexperten sind da skeptisch. Nach Fecks Ansicht trägt zum Beispiel die Qualität der Beratung der großen Bedeutung des Immobiliendarlehens oft nur wenig Rechnung. Auch die Stiftung Warentest stellte in einem Test im Jahr 2017 deutliche Defizite fest.
„Grundsätzlich müssen Berater einen bedarfsgerechten Kredit empfehlen“, sagt Sahr. Was unter anderem bedeutet: „Das Darlehen muss von der Summe her passen, es müssen Risiken in der Finanzierung berücksichtigt sein, und die Laufzeit muss stimmen.“Auch die finanziellen Verpflichtungen, die ein Darlehensnehmer hat, sollten bei der Beratung eine Rolle spielen. Doch Berater schaffen es nach Erkenntnissen der Stiftung Warentest in der Praxis nicht immer, die Kreditsumme wirklich am Bedarf der Kunden auszurichten. Den Testern fielen außerdem hohe Monatsraten, Lücken im Finanzierungsplan oder schlichtweg fehlende Informationen – etwa über die Restschuld am Ende der Zinsbindung – auf.
Ein weiteres Problem: Nicht immer bekommen Kunden nur einen einfachen Kreditvertrag. Oft bestehen die Finanzierungen aus mehreren Bausteinen, zum Beispiel bei Bausparsofortfinanzierungen. „Auf den ersten Blick sieht das meist ganz gut aus“, sagt Feck. „Doch ob sich das auch auszahlt, zeigt sich erst hinterher.“
Das Prinzip dieser Finanzierungsform: Verbraucher bekommen ein Darlehen zu den Marktkonditionen und schließen gleichzeitig einen Bausparvertrag ab. Die monatliche Rate, die die Kunden zahlen, fließt nun aber nicht in die Tilgung des Darlehens, sondern in den Bausparvertrag, erklärt die Verbraucherzentrale Bremen.
Erst wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird, wird mit dem angesparten Guthaben und dem fälligen Bauspardarlehen ein Teil des ursprünglichen Kredits getilgt. In den folgenden Jahren muss dann aber noch das Bauspardarlehen abbezahlt werden. Solange solche Finanzierungen weiter bedient werden, ist das in den meisten Fällen auch kein Problem. Das böse Erwachen kommt erst dann, wenn die Finanzierung ins Wanken gerät, zum Beispiel durch eine Trennung oder den Tod eines Partners.
Inwieweit Geldinstitute ihre Kunden über alle Vor- und Nachteile aufklären müssen, ist juristisch nicht immer eindeutig. Nach Ansicht von Feck sollten Banken aber Vor- und Nachteile einzelner Finanzierungsmodelle umfassend, richtig und verständlich erläutern.
Für Sahr ist deshalb klar: Je komplizierter die Vertragslage, desto misstrauischer sollte man sein. „Wenn dann noch zwei Bausparverträge mit dabei sind und noch eine Lebensversicherung, dann ist das oft ein Indiz dafür, dass da an verschiedenen Schrauben gedreht wird, um möglichst viele Provisionen herauszuholen.“
Allerdings: „Eine Bank braucht dem Kunden natürlich nicht den günstigsten Zins anzubieten“, sagt Sahr. Auch über die Konditionen der Konkurrenz müssten die Berater nicht informieren. „Deshalb muss man natürlich als Kunde auch immer mehrere Kreditinstitute befragen.“
Sinnvoll sei es, sich drei bis vier Angebote verschiedener Institute einzuholen. Kreditvermittler seien Ansprechpartner, die die Konditionen vieler Banken kennen. Sahr empfiehlt: „Grundsätzlich sollte man nur eine Finanzierung aufnehmen, die man auch verstanden hat.“