Kommen Wohnhäuser ins Gewerbegebiet?

Gemeinderat Ein Mann hat ein Wohnhaus im Pfaffenhofener Gewerbegebiet West gekauft.

Doch zum jetzigen Zeitpunkt darf er dort gar nicht einziehen

Pfaffenhofen Beim Hauskauf kann man über unerwartete Schwierigkeiten stolpern. Zu erfahren, dass man in der neu erworbenen Immobilie eigentlich gar nicht wohnen darf, ist bitter. Genau das passierte einem Pfaffenhofener. Bei seinem neuen Haus im Gewerbegebiet West handelt es sich um ein sogenanntes Betriebsleiterwohnhaus. Damit er darin wohnen darf, muss ein Teil des Gewerbegebiets in ein Mischgebiet umgewandelt werden. Doch der Gemeinderat ist skeptisch.

In den meisten Fällen sind Wohnungen in Gewerbegebieten nicht erlaubt. Eine Ausnahme stellen die Betriebsleiterwohnungen dar. Diese sind als Wohnraum für Betriebsinhaber und Betriebsleiter von den auf denselben Grundstücken angesiedelten Firmen vorgesehen. Allerdings dürfen sie nur genutzt werden, solange der dazugehörige Betrieb besteht. Im Gewerbegebiet West gibt es zwei solcher Grundstücke mit Gewerbeimmobilien und Betriebsleiterwohnhäuser. Eines der Wohnhäuser wurde nun separat verkauft. Als das Teilgrundstück mit dem Wohnhaus von dem Gewerbegrundstück getrennt werden sollte, erfuhr der neue Besitzer, dass es sich dabei um eine Betriebsleiterwohnung handelt.

Um dieses Problem zu lösen, stellte der Besitzer einen Antrag an die Gemeinde, dass der Bebauungsplan des Gewerbegebiets geändert wird. Sein zukünftiges Grundstück sowie Teile von drei weiteren Grundstücken sollen zu einem Mischgebiet erklärt werden. Insgesamt handelt es sich dabei um eine Gesamtfläche von 3000 Quadratmeter. In einem Mischgebiet ist sowohl Wohnen als auch Gewerbebetrieb erlaubt, allerdings muss auch ein besserer Lärmschutz als in einem reinen Gewerbegebiet gewährleistet sein. „Ein entsprechendes Schallgutachten ist der entscheidende Punkt bei der Machbarkeit des Vorhabens“, erklärt Bauamtsleiter Alexander Gehr. Da der Besitzer des Hauses, wie im städtebaulichen Vertrag festgelegt, die Kosten für das Verfahren übernimmt, würden keine Kosten für die Gemeinde entstehen. Der Antrag wurde in der jüngsten Gemeinderatssitzung besprochen. Johann Kast von der SPD merkte an, dass es bisher keine solchen Sachverhalte in der Gemeinde gegeben hat. Er fürchtet, wie viele seiner Kollegen, dass man mit dieser Entscheidung einen Präzedenzfall schaffe. Zusätzlich warnte er vor negativen Auswirkungen auf das Gewerbegebiet. Auch ärgere es ihn, dass man von dem Hausbesitzer quasi vor vollendete Tatsachen gestellt wurde. Im Zuge dessen fragte Markus Werwein (CSU), wie die Gemeinde bei einer ähnlichen Angelegenheit in Zukunft frühzeitig informiert werden könnte. Dass erst nach dem Verkauf festgestellt wurde, dass es sich bei der Immobilie um ein Betriebsleiterwohnhaus handle, sei kein Versäumnis der Gemeinde, versicherte Gehr. Und selbst wenn noch mehr Zeit vergangen wäre, obliege dem Gemeinderat die Entscheidung, diese Änderung im Bebauungsplan zu beschließen oder abzulehnen.

Für Christoph Maisch (Grüne) und Bürgermeister Sebastian Sparwasser war wichtig, wie sich diese Umwandlung auf die anderen Grundstücke auswirke. Eines der betroffenen Teil-grundstücke ist noch nicht bebaut. Könnten dort oder anderswo im Gebiet, wenn eine Gewerbe-immobilie abgerissen wird, weitere Wohnungsbauten entstehen? Sparwasser betonte ebenfalls: „Es darf kein Präzedenzfall werden.“Laut Gehr stelle dies aber kein Problem dar. Da alle vier Grundstücke nur zum Teil in ein Mischgebiet umgewandelt werden, können an den Stellen wo jetzt Gewerbe-immobilien stehen keine Wohnhäuser entstehen. Auf den freien Flächen könnte zwar gebaut werden, allerdings ließe die Beschaffenheit der Grundstücke keine üppige Bebauung zu. Weil ähnliche Vorhaben in Zukunft auch separat vom Gemeinderat beschlossen werden müssten, läge bei einer Zustimmung zu der Umwandlung kein rechtlicher Präzedenzfall vor. Die Gemeinderatsmitglieder einigten sich darauf, dass die notwendigen Analysen durchgeführt werden. Sollten die Bedingungen für eine Umwandlung der Grundstücksteile vom Gewerbe- in ein Mischgebiet gegeben sein, würde der Gemeinderat die Entscheidung treffen, bevor Behörden und andere Träger öffentlicher Belangen zu dem Vorhaben hinzugezogen werden.