Immobilienmarkt kennt keine Grenzen nach oben
Wohnen Auch Corona-Krise und zahlreiche Bauprojekte können die Preisspirale nach oben in der Doppelstadt nicht bremsen.
Ulm/Neu‐Ulm Wohnen in Ulm und Neu-Ulm wird immer noch teurer. Egal ob es um Mietpreise, Baugrund oder den Kauf von Wohnraum geht. Das wurde jetzt mal wieder schriftlich festgehalten, diesmal durch den neuen regionalen Wohnimmobilienmarktbericht. Und es könnte immer noch teurer werden.
Dass Verwerfungen durch die Corona-Krise geringer ausgefallen sind als erwartet und die Wohnraumnachfrage in der Region bisher nicht abgeschwächt, sondern eher noch verstärkt haben, betonte Margit Werdich, Filialleiterin der HypoVereinsbank für das Privatkundengeschäft in Ulm, bei einer Telefonkonferenz.
Grund und Boden sei nur noch in Einzelfällen für 200 Euro pro Quadratmeter erhältlich. In der Spitze sind inzwischen mehr als 800 Quadratmeter üblich. „Nach oben gibt es keine Grenzen“, sagte Remig Machauf, Immobilienexperte im Private Banking-Team Ulm. Nur noch in „Einzelfällen“gibt es überhaupt ein Angebot an Grundstücken. Denn der Geschosswohnungsbau gilt als lukrativer. Eine der wenigen Ausnahmen: im Baugebiet
„Unter dem Hart“vergebe Ulm in Jungingen derzeit rund 50 städtische Bauplätze. In Neu-Ulm wurden 2020 vergleichsweise viele Bauplätze verkauft, etwa „An der Jedelhauser Straße“.
Die gute Nachricht dahinter: „Die Doppelstadt beweist eine beachtliche Krisenresistenz.“Eine Vielzahl an Kunden könne sich dank einer trotz Corona prosperierenden Wirtschaft die hohen Preise auch noch leisten. Und ein Ende des Booms sei nicht absehbar: Der mit
Stuttgart 21 verbundene Ausbau der Bahnverbindung über die Schwäbische Alb zur Hochgeschwindigkeitsstrecke könnte weitere Wachstumsimpulse auslösen, wenn Ulm/ Neu-Ulm, was die Erreichbarkeit angeht, zu einer Vorstadt der Landeshauptstadt wird. Zudem sei Ulm/Neu-Ulm vergleichsweise jung: Die Einwohnerzahlen steigen dank kontinuierlicher, wenn auch zuletzt abgeschwächter Zuwanderung.
Heute zählen beide Städte zusammen gut 185.000 Einwohner. Ulm weist als Universitätsstadt einen höheren Anteil an Kleinhaushalten sowie jüngeren Personen bis 39 Jahre auf.
Die Kaufpreise rund um Ulm ziehen vor dem Hintergrund einer in naher Zukunft noch mal steigenden Attraktivität der Doppelstadt weiter an: In innerstädtischen Top-Lagen beidseits der Donau würden in der Spitze längst auch deutlich mehr als 6500 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Angesichts der hohen Neubaupreise sowie des „überschaubaren Angebots“weichen viele Interessenten auf ältere Wohnungen aus, so Machauf.
Das knappe Angebot lasse auch hier die Preise steigen. Und Lagen, die als attraktiv und teuer gelten, gibt es in Ulm/Neu-Ulm viele. Hoch oben und an der Blau: Michels-, Galgen- und Safranberg sowie im Innenstadtbereich das Fischerviertel bilden das obere Ende. In NeuUlm sind vor allem die Lagen an der Donau begehrt, etwa das Villenviertel. Insgesamt ist das Preisniveau auch wegen der zahlreicheren bevorzugten Wohngegenden in Ulm höher.
Angespannt bleibe in der Doppelstadt auch der Mietwohnungsmarkt.
Es gebe praktisch keinen Leerstand. Der bewege sich bei etwa einem Prozent, was durch den Wechsel von Mietern zustande komme. In den vergangenen drei Jahren seien beide Städte zwar bemüht, auch öffentlich geförderten Wohnraum zu schaffen, sie könnten den hohen Bedarf bisher jedoch nicht decken. Die Vielzahl an Studierenden (inklusive Neu-Ulm sind es 17.000) stellt eine große Nachfragegruppe besonders im kleinteiligen und preiswerten Segment dar. Die Mieten sind laut Marktbericht in den vergangenen Jahren beständig gestiegen. In guten Lagen ist mittlerweile bei Neuvermietung eine Mietpreisspanne von 11,00 bis 12,50 Euro pro Quadratmeter üblich.
In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die HypoVereinsbank bei ihren Kunden in Ulm und Neu-Ulm in der Breite ein sehr rationales Verhalten bei der Finanzierungsentscheidung. „Im Moment bringen unsere Privatkunden bei der Immobilienfinanzierung trotz der hohen Kaufpreise rund 20 Prozent Eigenkapital mit“, erklärt Filialleiterin Werdich. Bei der vermögenderen Klientel in der Region liege der Eigenkapitalanteil bei bis zu 40 Prozent.