So vermeidet man die fünf größten Fehler beim Hausbau
Der Bauboom hält an. Doch wenn dabei etwas schiefgeht, droht der finanzielle Ruin. Fünf Gefahren beim Hausbau – und wie Verbraucher sich davor am besten schützen können
Augsburg Stefan W. und seine Familie haben sich Mitte vergangenen Jahres einen Traum erfüllt: Im Sommer sind sie in ihr Einfamilienhaus in der Nähe von Heilbronn gezogen. 180 Quadratmeter Wohnfläche, voll unterkellert, auf einem knapp 600 Quadratmeter großen Hanggrundstück. Damit aus dem Traum kein Albtraum wird, hat die Familie vorgesorgt: Ein TÜV-Sachverständiger schaute den Handwerkern während der Bauphase ein ums andere Mal auf die Finger. „Man hört immer wieder abschreckende Geschichten von Neu- oder Umbauten, bei denen etwas Gravierendes schiefgegangen ist“, sagt Stefan W. „Wir selbst haben von Bautechnik zu wenig Ahnung. Deshalb wollten wir uns absichern.“
Eine sinnvolle Entscheidung – denn schließlich ist der Bau der eigenen vier Wände für die allermeisten Deutschen die größte Investition ihres Lebens. Zu spät entdeckte Baumängel verursachen in Deutschland Schäden in Milliardenhöhe. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern finden sich bei jedem Bauvorhaben durchschnittlich 18 gravierende Mängel, hat eine Gemeinschaftsstudie des Bauherren-Schutzbundes und des Instituts für Bauforschung Hannover gezeigt. Für die Studie wurden insgesamt 800 Baustellenkontrollen ausgewertet. Besonders mangelanfällig waren demnach Rohbau, Statik und Dachkonstruktion – 19 Prozent der Mängel entfielen auf diese Bereiche. Wären die Schäden nicht frühzeitig erkannt worden, hätte das den Bauherren zusätzliche Kosten von bis zu 40 000 Euro verursacht, so die Berechnung der Studienautoren.
Pfusch am Bau ist aber längst nicht das einzige Problem, das beim Hausbau auftreten kann. Wer nicht aufpasst, kann sich bei der großen Investition, die der Bau eines Eigenheims darstellt, schnell übernehmen. Wir nennen die fünf größten Gefahren beim Hausbau – und erklären, wie Verbraucher sich davor schützen können.
● Mängel am Bau Nach Angaben des Bauherren-Schutzbundes (BSB) nimmt die Mängelhäufigkeit beim Bauen wieder deutlich zu. „Das liegt vor allem an der hohen Auslastung der Baufirmen und dem damit verbundenen Zeitdruck“, sagt BSBSprecher Erik Stange. Besonders schadensträchtige Baufehler können dabei beim Abdichten von Kellern oder Bädern geschehen. Die Folgen sind mitunter verheerend: Wassereinbruch und Schimmelbildung treten unter Umständen erst Jahre später auf und haben Mängelbeseitigungskosten zur Folge, die die laufende Hausfinanzierung nochmals stark belasten können. „Wichtig ist es daher, die Fehler zu erkennen, wenn sie entstehen. Deshalb sollten
private Bauherren immer eine professionelle Baubegleitung beim Hausbau mit einkalkulieren“, rät Stange. Ein unabhängiger Sachverständiger könne bei mehreren Baustellenterminen überprüfen, ob Baufehler vorliegen.
● Unvollständige Bauverträge Was das Bauunternehmen dem Bauherren schuldet, bestimmt der Bauvertrag. Was darin nicht enthalten ist,
kann nur schwer nachverhandelt werden – auch wenn es der Bauherr für eine Selbstverständlichkeit gehalten hat. Umso wichtiger ist, dass der Bauvertrag vollständig ist. „Zentrale Punkte sind eine lückenlose Bauleistungsbeschreibung und ein ausgewogener Zahlungsplan, bei dem die vereinbarten Abschläge nach Baufortschritt bezahlt werden“, sagt BSB-Sprecher Stange. Da Bauverträge äußerst komplex und für Baulaien kaum zu durchschauen sind, ist es ratsam, sie vor der Unterschrift von einem Fachanwalt überprüfen zu lassen.
● Vertragsabschluss unter Druck Oft werden Verbraucher durch vermeintliche Preisschnäppchen und befristete Sonderangebote zum schnellen Vertragsabschluss gedrängt. Eine umfangreiche Prüfung des Bauvertrags und das Einholen von Vergleichsangeboten sind dann kaum mehr möglich. Wer eine so große Investition wie den Bau eines Eigenheims tätigt, sollte sich aber auf keinen Fall unter Druck setzen lassen, in Ruhe vergleichen und vor der Unterschrift den Vertrag prüfen. Wer den Vertrag nicht vorab zur Prüfung erhält, sollte sich lieber eine andere Baufirma suchen. Wichtig zu wissen ist außerdem grundsätzlich, dass Bauherren, die ein Haus aus einer Hand erwerben oder größere Umbaumaßnahmen planen, innerhalb von 14 Tagen vom Vertrag zurücktreten dürfen.
● Zu knappe Finanzierung Ist die Finanzierung zu knapp bemessen, sind Bauherren kaum handlungsfähig. Falls es zu Rechtsstreitigkeiten kommt, fehlen ihnen die Mittel, um einen Anwalt zu konsultieren – und falls sich der Bau verzögert, kann die Doppelbelastung aus der Miete für die alte Bleibe und der bereits laufenden Hausfinanzierung zum finanziellen Kollaps führen. Wichtig ist daher, einen ausreichend großen Puffer einzuplanen. Experten raten zu einer realistischen Kostenberechnung, die sowohl die Baukosten als auch die Baunebenkosten berücksichtigt. Bauherren sollten einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent der Bausumme einbringen und zudem 5000 bis 10000 Euro für unerwartete Zusatzleistungen während der Bauphase zur Verfügung haben. Die aktuell niedrigen Zinsen sollte man dazu nutzen, möglichst viel zu tilgen.
● Bauverzögerung Ob Wintereinbruch oder Personalmangel: Wenn die Baustelle stillsteht und die Arbeiten nicht voranschreiten, geraten Bauherren schnell in Bedrängnis. Der Mietvertrag läuft aus, der Umzug muss verschoben werden. Es drohen unkalkulierbare Mehrkosten. Damit Bauherren diese Falle umgehen, sollten sie einen festen Fertigstellungstermin mit der Baufirma vereinbaren – und Entschädigungen für den Fall einer Verzögerung. Das Gesetz sieht beim Hausbau und größeren Umbaumaßnahmen vor, dass Baufirmen einen verbindlichen Zeitpunkt zur Fertigstellung benennen müssen. Wenn der Beginn noch nicht feststeht, muss zumindest die Dauer der Baumaßnahmen angegeben werden. So werden die wirtschaftlichen Risiken gemindert und die Bauherren können den Einzug in ihr neues Haus verlässlich planen.