Was vor dem Hauskauf zu klären ist
Wer sich Wohneigentum sichern möchte, sollte sich gut vorbereiten. Unsere Experten erklären, wie der Kreditvertrag wasserdicht wird, welche Fördermöglichkeiten es gibt und wie der Wert einer Immobilie bestimmt wird
Der Kauf eines eigenen Hauses oder einer Wohnung ist eine große Investition, die gut durchdacht sein sollte. Bei all den Fördermöglichkeiten oder Kreditbedingungen kann man jedoch schnell den Überblick verlieren. Christian Scharrer vom Verband der Privaten Bausparkassen und Peter Klipp von Finanztest haben deswegen am Lesertelefon unserer Redaktion zahlreiche Fragen beantwortet. Da wir leider nicht alle Anrufe entgegennehmen konnten, finden Sie hier einen Überblick.
Für unseren Hauskauf rechnen wir mit einer staatlichen Förderung. Wird sich wegen der Corona-Pandemie daran etwas ändern?
Nein, die staatlichen Förderungen für Bau oder Kauf von Wohneigentum stehen nach wie vor zur Verfügung.
Lohnt es sich noch, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten?
Das kann sich unter bestimmten Bedingungen lohnen. Immobilien sind in aller Regel wertbeständig. Beauftragen Sie vor dem Kauf einen Sachverständigen, der sich Zustand und Umfeld genau ansieht. Einen Rechner finden Sie unter www.test.de.
Welche Auswirkungen hat die Reduzierung des Mehrwertsteuersatzes?
Kaufen Sie ein Haus, eine Wohnung oder einen Bauplatz, zahlen Sie auf den Kaufpreis Grunderwerbsteuer – von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die Senkung der Mehrwertsteuer hat darauf keinen Einfluss. Lediglich die Maklerprovision ist betroffen, denn die ist umsatzsteuerpflichtig.
Ich plane den Kauf einer Immobilie aus zweiter Hand. Gibt es dafür eigentlich auch Förderungen?
Ja, sicher – ob neu oder gebraucht, spielt keine Rolle. Förderungen sind für den Immobilienerwerb zur Selbstnutzung da und werden in die Finanzierung eingebaut. Eine gute Übersicht über alle Fördermöglichkeiten finden Sie unter www.baufoerderer.de.
Was beeinflusst den Wert einer gebrauchten Immobilie?
Neben dem Baujahr, der Lage und den Flächen – Wohnen/Grund – ist vor allem der aktuelle Zustand wichtig. Nur wenn alle Faktoren bekannt sind, kann eine zuverlässige Aussage zum Wert/Preis der Immobilie getroffen werden.
Wie sollte man einen Hauskredit gestalten? Was ist das Wichtigste?
macht die Finanzierung solide. Je mehr davon vorhanden ist, desto weniger Fremdgeld müssen Sie aufnehmen. Prüfen Sie, ob staatliche oder bayerische Landesförderungen in Ihrer Finanzierung möglich und sinnvoll sind, etwa ein Riester-Darlehen oder das Baukindergeld. Sichern Sie sich die niedrigen Zinsen möglichst lange, mindestens 15 Jahre. Vereinbaren Sie mindestens fünf Prozent Sondertilgungen. Tilgen Sie so hoch wie möglich.
Wie viel Kredit kann ich mir leisten?
Neben Einkommen und Eigenkapital sind dafür viele weitere Faktoren relevant. Zukünftige Veränderungen und Planungen können beispielsweise erheblichen Einfluss haben. Ein individuelles Beratungsgespräch ist unabdingbar, um eine nachhaltige Finanzierung zu finden.
Welche Zinsbindungen sind sinnvoll?
Wichtig ist langfristige Sicherheit, die derzeit in der Regel auch bezahlbar ist. Die nach einer abgelaufenen Zinsbindung entstehenden Risiken müssen individuell bewertet werden. In jedem Fall sollte keine Existenzgefahr entstehen. Die Zinsbindungen können mit Bausteinen wie Annuitätendarlehen für zehn, 15 oder 25 Jahre Zinsbindung den indiEigenkapital viduellen Bedürfnissen angepasst werden.
Welche Förderungen bekomme ich als Einzelperson zum Erwerb von Wohneigentum?
Für Sie kommen das Wohneigentumsprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und die Bayerische Eigenheimzulage infrage. Die Eigenheimzulage können Sie bis Ende dieses Jahres beantragen. Planen Sie einen Neubau, der bestimmte energetische Standards aufweist, ist eine Förderung aus dem Energieeffizienz-Programm der KfW möglich – zum Beispiel Tilgungszuschüsse bis zu 30000 Euro. Informieren Sie sich unter www.kfw.de oder bei Ihrem Finanzierungsberater.
Hat Bayern die Eigenheimzulage wieder belebt?
Es gibt sie tatsächlich nur im Freistaat Bayern. Sie ist ein einmaliger Zuschuss von 10000 Euro. Innerhalb von sechs Monaten nach dem Einzug in Haus oder Wohnung stellen Sie den Antrag bei der BayernLabo. Die Zulage ist einkommensabhängig. Sie ist jenen vorbehalten, die seit mindestens einem Jahr in Bayern wohnen oder so lange hier arbeiten.
Kann jeder die bayerische Wohnbau-Förderung bekommen?
Vorwiegend sollen Familien mit niedrigem bis durchschnittlichem Einkommen damit unterstützt werden. Deshalb gibt es Einkommensgrenzen. Unter www.bayernlabo.de können Sie mit dem Förderlotsen herausfinden, ob Sie antragsberechtigt sind.
Wie sind die Bedingungen für das Baukindergeld?
Spätestens bis zum 31. Dezember 2020 müssen Sie den Kaufvertrag abschließen oder die Baugenehmigung in der Tasche haben. Für den Antrag selbst haben Sie nach dem Einzug noch bis zu sechs Monate Zeit. Da sich der Einzug auch verzögern kann, endet die Frist endgültig am 31. Dezember 2023. Wenn Sie das staatliche Baukindergeld bekommen, legt der Freistaat Bayern bei Antragstellung bis 31. Dezember 2020 noch was dazu.
Wir planen, unser Haus auszubauen. Bekommen wir Baukindergeld?
Baukindergeld gibt es nur, wenn komplett neuer Wohnraum geschaffen wird, nicht für Ausbauten oder Modernisierungen.
Wir möchten das Dachgeschoss zur Einliegerwohnung ausbauen und an unseren Sohn vermieten. Ist eine Förderung möglich?
Ja, auch wenn Sie den Wohnraum an Verwandte, Verschwägerte, Pflegekinder oder -eltern zur ortsüblichen Miete vermieten wollen, steht Ihnen die bayerische Förderung zu.
Mein Neffe soll ein Privatdarlehen von mir zu seinem Immobilienerwerb bekommen. Was ist zu beachten?
Da hier sowohl Erb- als auch Steuerrecht betroffen sind, ist eine Beratung bei Steuerberater und Notar zu empfehlen, um Inhalt und Form rechtssicher zu gestalten.
Protokoll: Wiltrud Zweigler