Die ei­ge­ne Im­mo­bi­lie als Al­ters­vor­sor­ge

Neuss-Grevenbroicher Zeitung (Neuss) - - WIRTSCHAFT - VON REIN­HARD KO­WA­LEW­SKY

Die Deut­schen sind ein Volk von Mie­tern – das ist gera­de be­züg­lich der Fi­nanz­stra­te­gie für das Al­ter ein Feh­ler. Kau­fen ist güns­ti­ger als mie­ten

DÜS­SEL­DORF Lohnt sich der Kauf ei­ner Woh­nung oder ei­nes Hau­ses als Al­ters­vor­sor­ge? Auf lan­ge Sicht ist das wohl meis­tens so. Zwei Bei­spie­le: Die Mut­ter ei­nes Be­kann­ten wohnt in Köln seit 40 Jah­ren in der glei­chen Woh­nung. Die Mie­te ver­schlingt mehr als 50 Pro­zent der Ren­te. „Wä­re vor 40 Jah­ren ge­kauft wor­den, wür­de Mut­ter jetzt fast nur noch die Ne­ben­kos­ten zah­len und wir wür­den ir­gend­wann et­was er­ben“, sagt der Be­kann­te. Ein Freund vom Nie­der­rhein macht die um­ge­kehr­te Rech­nung auf: Die El­tern zo­gen vor 45 Jah­ren in ein Haus. „Die Re­pa­ra­tu­ren wa­ren für sie als Rent­ner nicht im­mer ganz bil­lig“, sagt er, „aber das konn­ten sie am En­de dank der weg­ge­fal­le­nen Mie­te gut be­zah­len. Jetzt ha­ben wir Ge­schwis­ter das Haus nach dem Tod un­se­rer El­tern ger­ne an ei­ne jun­ge Fa­mi­lie wei­ter­ver­kauft.“

Wie sehr sich ei­ne ei­ge­ne Im­mo­bi­lie loh­nen kann, zeigt ei­ne neue Stu­die des In­sti­tuts der Deut­schen Wirt­schaft (IW). Ob­wohl die Im­mo­bi­li­en­prei­se in gro­ßen Tei­len Deutsch­lands in den letz­ten Jah­ren stark ge­stie­gen sind, ha­be der Kauf von Häu­sern oder Woh­nun­gen wei­ter auf Dau­er ei­nen Kos­ten­vor­teil. Der ent­schei­den­de Grund sei­en die nied­ri­gen Zin­sen: Weil Haus­kre­di­te für rund 1,6 Pro­zent im Jahr er­hält­lich sind, lie­gen die Kos­ten ei­ner selbst­ge­kauf­ten Im­mo­bi­lie (oh­ne Til­gung) in Düs­sel­dorf im Schnitt rund 35 Pro­zent güns­ti­ger als bei ei­ner An­mie­tung des glei­chen Ob­jekts.

Der Knack­punkt für die Al­ters­vor­sor­ge ist kon­se­quen­te Til­gung. „Der Vor­teil des nied­ri­gen Zins­ni­veaus soll­te für ein zü­gi­ges Til­gen des Kre- Le­se­bei­spiel: Die Fi­nan­zie­rungs­kos­ten ei­ner ge­kauf­ten Woh­nung in Düs­sel­dorf lie­gen bei 6,78 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter im Schnitt. Das sind 35 Pro­zent we­ni­ger, als durch­schnitt­lich an Kalt­mie­te fäl­lig ist. di­tes ge­nutzt wer­den“, sagt Björn Sei­pelt, ei­ner der Stu­di­en­au­to­ren, „dann sinkt die Schul­den­last schnel­ler und das Ri­si­ko von hö­he­ren Zin­sen lässt sich be­gren­zen.“

Was dies be­deu­tet, zeigt ein Bei­spiel: So schla­gen die For­scher vor, bei ei­nem an­ge­nom­me­nen Kre­dit von 211.000 Eu­ro in den ers­ten zehn Jah­ren rund 36.000 Eu­ro zu til­gen – dann blei­ben rund 175.000 Eu­ro Rest­kre­dit. Die An­nah­me ist da­bei, dass die rei­nen Zin­sen für ei­ne 100 Qua­drat­me­ter-Woh­nung pro Jahr deut­lich mehr als 3000 Eu­ro nied­ri­ger sein kön­nen als die Mie­te – und da­mit wird dann eben ge­tilgt. Bleibt dann das Zins­ni­veau nied­rig, kann um­so schnel­ler ge­tilgt wer­den. So kann der Kre­dit mit ei­ner Ra­te von nur 875 Eu­ro in wei­te­ren zehn Jah­ren auf 97.600 Eu­ro her­un­ter­ge­fah­ren wer­den, wenn pro Jahr vier Pro­zent ge­tilgt wer­den. Nach zehn wei­te­ren Jah­ren ist die Fa­mi­lie dann bei glei­cher Ra­te von 875 Eu­ro schul­den­frei, so­fern man wei­ter nied­ri­ge Zin­sen von zwei Pro­zent an­nimmt. „Schul­den­frei­heit im Al­ter ist ein ho­her Wert“, sagt da­zu der Fi­nan­zie­rungs­ex­per­te Ralf Scher­f­ling von der Ver­brau­cher­zen­tra­le NRW.

Beim Im­mo­bi­li­en­kauf soll­ten meh­re­re Punk­te be­dacht wer­den: Ers­tens lohnt sich der Kauf we­gen ho­her Ne­ben­kos­ten für No­tar und Grund­er­werbs­steu­er nur, wenn nicht schnell wie­der ver­kauft wird. Zwei­tens müs­sen die Käu­fer min­des­tens 20 Pro­zent Ei­gen­ka­pi­tal ein­brin­gen – was gera­de für jün­ge­re Men­schen schwie­rig sein kann. „Da soll­ten vor dem Kauf al­le Wert­pa­pie­re ver­kauft wer­den und even­tu­ell auch El­tern ei­ne An­schub­fi­nan­zie­rung ge­ben“, sagt der Düs­sel­dor­fer Im­mo­bi­li­en­mak­ler Wul­ff Aen­ge­velt. „Wirk­lich güns­ti­ge Kre­di­te gibt es nur mit ge­nug Ei­gen­ka­pi­tal, sonst sind Ri­si­ko­zu­schlä­ge un­ver­meid­bar.“Drit­tens muss rea­lis­tisch kal­ku­liert wer­den: Gibt es Rück­la­gen für Re­pa­ra­tu­ren? Ist die Traum­im­mo­bi­lie auch ge­eig­net fürs Al­ter? Vier­tens hilft die Psy­cho­lo­gie: Un­ter Ex­per­ten gilt als Haupt­grund, war­um Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer im Al­ter oft wohl­ha­ben­der sind als Mie­ter, dass sie häu­fig sehr kon­se­quent til­gen, weil ho­he Schul­den sie stö­ren. Fünf­tens bringt es zu­min­dest für Ver­mö­gen­de ei­nen Steu­er­vor­teil, wenn sie im Al­ter in ei­ner ei­ge­nen Im­mo­bi­lie woh­nen, statt Geld an­der­wei­tig an­zu­le­gen. „Ei­ni­ge Tau­send Eu­ro an jähr­li­chen Zin­so­der Miet­ein­nah­men wä­ren ja ober­halb der Frei­be­trä­ge steu­er­pflich­tig“, sagt Frank Plan­ker­mann, Vor­sit­zen­der des Steu­er­be­ra­ter­ver­ban­des Düs­sel­dorf, „wo­ge­gen ich kei­ne Steu­er da­für zah­len muss, miet­frei zu woh­nen.“

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