Immobilienpreise
Wübbenhorst legt aktuelle Zahlen vor – Markt weiter lebhaft – Niveau gehalten
Sehr lebhafter Markt, sehr hohe Kaufpreise, aber auf Vorjahresniveau – so lässt sich der Immobilien-Rückblick auf 2017 bilanzieren, den Wübbenhorst vorgelegt hat. Inzwischen mehrten sich Indizien, dass die Preisspitze erreicht ist.
Grundstücke und Wohnungen bleiben stark gefragt. Neuer Raum entsteht fast nur durch Abbrüche.
OLDENBURG – Sehr lebhafter Markt, sehr hohe Kaufpreise, allerdings auf Vorjahresniveau – so lässt sich der erste Immobilien-Rückblick auf das fast abgelaufene Jahr 2017, den Wübbenhorst gerade vorgelegt hat, zusammenfassen.
Für Wübbenhorst-Geschäftsführer Cord Grasse hat sich damit der Trend aus dem Frühjahrsbericht bestätigt. Schon dort habe sich gezeigt, „dass der starke Preisauftrieb der vergangenen Jahre weitestgehend zum Erliegen gekommen ist“. Inzwischen mehrten sich „die Indizien, dass die Spitze der Immobilienpreise erreicht ist“.
Grasse: „In den vergangenen Jahren standen wir oft vor dem Problem, für eine Immobilie mehrere Käufer zu haben. So wurden die aufgerufenen Kaufpreisforderungen teilweise noch einmal deutlich übertroffen. Diese Situation stellt jetzt eher die Ausnahme dar.“Der Zeitraum, innerhalb dessen eine Immobilie verkauft werde, verlängere sich allmählich. Die Entscheidungen würden wieder stärker abgewogen.
Angebot wächst langsam
Das Angebot hat sich leicht ausgeweitet. Noch ist nicht ganz klar, ob dieser Trend anhält. Grasse: „Die Nachfrage ist nach wie vor sehr gut, konzentriert sich aber zunehmend auf hochwertige Immobilien in guten Wohnlagen.“Etwas schwieriger zu verkaufen seien modernisierungsbedürftige Immobilien mit einer veralteten Architektur und weniger attraktivem Umfeld. Das Angebot aus diesem Bereich wachse. „Sollte dieser Trend anhalten, wird dieses nicht ohne Auswirkungen auf die Kaufpreise bleiben.“
Die aktuelle Entwicklung täusche aber nicht darüber hinweg, dass der Immobilienboom weiter anhalte – denn an den sehr günstigen Rahmendaten habe sich nichts geändert: „Die Nachfrage ist durch die sehr positive Einwohnerentwicklung und die gute wirtschaftliche Situation vieler Haushalte sehr günstig“, Eines von vielen neuen Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen in der Stadt – dieses neue Gebäude mit fünf Wohneinheiten im Hoyersgang in Eversten.
so der Makler. Auch das sehr niedrige Zinspreisniveau halte an.
Teure Einfamilienhäuser
Nach wie vor entstünden Eigentumswohnungen hier „in einer enormen Geschwindigkeit“. Neben großen Bauvorhaben, wie der Planung am „Alten Stadthafen“, Donnerschwee Kaserne, Netzfabrik und einigen weiteren Neubauvorhaben mit über 50 Wohnungen, entstünden – verteilt über die ganze Stadt – kleinere Mehrfamilienhäuser mit fünf bis zehn Wohneinheiten. Diese Ausweitung bei Eigentumswohnungen werde sich zwangsläufig auch mal auf die zu erzielenden Preise auswirken. „Nur die Frage, wann dieser Zeitpunkt erreicht ist, wird unterschiedlich beantwortet.“
Der starke Trend zum Geschosswohnungsbau hat das Angebot von Grundstücken für Einfamilienhäuser zusätzlich verknappt. „Aufgrund der höheren baulichen Ausnutzung im Geschosswohnungsbau sind Grundstücke für Einfamilienhäuser kaum noch bezahlbar“, beobachtet Grasse. Spannend sei gleichzeitig die Entwicklung der Mietpreise. Noch werde das Angebot an neu geschaffenen Wohnungen zügig aufgenommen. Die Mietpreise blieben derzeit „auf hohem Niveau stabil“.
Was den Markt für Baugrundstücke angeht, ist die
Nachfrage weiterhin sehr hoch und dürfte es auch noch bleiben. Für Grundstückswerte sind die Bodenpreise in diesem Jahr noch einmal um mindestens 10 Prozent gestiegen, weil neue Bauareale kaum auf den Markt kommen. Der Markt speist sich fast nur
aus bebauten Grundstücken, die nach Abbruch neu bebaut werden. Auf Grundstücken, die eine höhere Ausnutzung zulassen, werden überwiegend Mehrfamilienhäuser gebaut. Im Geschosswohnungsbau liegen die Grundstückspreise zwischen 350 und 550 Euro, in Spitzenlagen bei über 650 Euro, für Einfamilienhausgrundstücke bei 300 bis 450 Euro. Stark gefragt sind vor allem Einfamilienhäuser ohne hohen Modernisierungsaufwand. Liegt aber der Wert zwischen Gebäudesubstanz und Grundstückswert zu weit auseinander, erzielt die Immobilie als Bauplatz vermutlich den besseren Preis, so der Makler.
Suche: klein & gebraucht
Vom Trend, Wohnimmobilien als Altersvorsorge zu nutzen, profitieren am stärksten die Eigentumswohnungen. Stark gesucht werden kleinere, gebrauchte Eigentumswohnungen mit gutem Verhältnis zwischen erzielbarer Miete und Kaufpreis – die aber rar sind. Hier könne auch eine Neubaueigentumswohnung bei etwas höheren Einnahmen und deutlich weniger anstehenden Investitionen der bessere Weg sein.
Für gut vermietbare Kapitalanlageobjekte ohne Instandhaltungsrückstand ist in etwa das 18- bis 20-fache der Jahres-Nettokaltmiete zu zahlen. Für neuere Gebäude beträgt der Faktor zwischen dem 25- bis 30-fachen der JahresNettokaltmiete.