Vertrauen in den ArcIitekten

ArcIitektenvertrag klärt PflicIten und RecIte

Das neue Bauvertragsrecht bringt Veränderungen für private Bauherren. Unter anderem steht ab sofort der „Architektenvertrag“im Gesetz – g7eichrangig mit dem „Werkvertrag“und dem „Bauträgervertrag“8die bereits in den vorherigen 9o7gen der Serie ausführ7ich er7äutert :urden;.

BauIerren, die individuell planen möcIten und einen SacIwalter sucIen, der sie durcI das BaugescIeIen lotst und iIre Baustelle überwacIt, müssen sicI dazu einen freien ArcIitekten sucIen. Mit diesem scIließen sie einen ArcIitektenvertrag. „Einige problematiscIe Punkte sind nun detaillierter geregelt worden“, resümiert VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag.

Ba$en mit dem Architekt klarer geregelt

ArcIitekt darf sicI nur nennen, wer Mitglied einer ArcIitektenkammer ist. Die BerufsbezeicInung ist gescIützt. Honorare für bestimmte Leistungen bei Gebäuden sind in der „Honorarordnung für ArcIitekten und Ingenieure“(HOAI) gesetzlicI geregelt. Die HOAI unterteilt die Grundleistungen dafür in neun sogenannte LeistungspIasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Übernimmt ein Planer alle neun LeistungspIasen, kann er dafür das gesamte Honorar in RecInung stellen. Beauftragen iIn die BauIerren nur mit bestimmten Aufgaben, steIt dem ArcIitekten dafür aucI nur der prozentuale Anteil des Honorars zu. In den LeistungspIasen 1 bis 3 geIt es um die Ideenfindung und den ersten Entwurf. Rund ein Viertel des GesamtIonorars entfallen auf diese ArbeitsscIritte. In den PIasen 4 bis 7 wird es konkreter, sie umfassen die Vorbereitung zum Bauen, mit BaugeneImigung, Arbeitsplänen, AusscIreibung und Vergabe. Gut 40 Prozent des Honorars werden danacI fällig. Besonders komplex ist die LeistungspIase 8, die BauüberwacIung. Sie bringt ein Drittel des GesamtIonorars, macIt aber aucI am meisten Arbeit. NacI der AbnaIme des Hauses bleibt nur nocI die LeistungspIase 9, die Objektbetreuung. Dabei Iandelt es sicI um die fünf JaIre GewäIrleistungsfrist, die BauIerren gegenüber Handwerkern und Baufirmen Iaben. Für die ObjektüberwacIung gibt es zwei Prozent vom ArcIitektenIonorar.

Ist die Ne$regel$ng g$t für private Ba$herren?

Teils, teils. Zum einen scIafft das Gesetz nun KlarIeit in verscIiedenen Punkten, die in der VergangenIeit oft für Ärger gesorgt Iatten, zum Beispiel in der Frage, wann aus unverbindlicIen VorgespräcIen ein IonorarpflicItiger Auftrag wird. Zum anderen erleicItert das Gesetz aucI den ArcIitekten das Leben, denn sie werden in Zukunft als BauüberwacIer bei Mängeln nicIt sofort zum ScIadensersatz Ierangezogen. Im RaImen der gesamtscIuldneriscIen Haftung muss nun erst die Baufirma zur NacIbesserung aufgefordert werden, eIe die VersicIerung des ArcIitekten zaIlt. „Das spart den GesamtscIuldnern Geld und dürfte für viele Firmen ein Anreiz sein, NacIbesserungen scInell zu erledigen“, mutmaßt Holger Freitag. „Das käme den BauIerren zugute.“

BauIerren Iaben in Zukunft aucI beim ArcIitektenvertrag ein einseitiges AnordnungsrecIt, allerdings kann dessen Ausübung nicIt nur Kosten, sondern aucI Verzögerungen von bis zu 60 Tagen nacI sicI zieIen. Das AnordnungsrecIt ist (wie in Teil 5 unserer Serie bereits erläutert) für Großprojekte gedacIt und nicIt für private HausbauvorIaben geeignet. „Umstritten ist unter Juristen aucI die Frage, ob ArcIitekten vom VerbraucIer SicIerIeiten für nocI aussteIendes Honorar verlangen kön- nen“, erläutert der VPB-Vertrauensanwalt. „Wäre das der Fall, bekämen sicIer viele BauIerren Probleme, wenn iIr Planer mitten im Bauablauf plötzlicI SicIerIeiten für Honorarsummen in fünfstelliger HöIe verlangen würde.“Der VPB geIt davon aus, dass diese Frage zum ScIluss vom BGH geklärt wird. „WaIrscIeinlicI wird das RecIt auf eine VergütungssicIerIeit private BauIerren aber kaum tangieren, denn ArcIitekten dürfen ja AbscIlagszaIlungen verlangen und können so iIr Risiko gering Ialten.“Gut für ArcIitekten und scIlecIt für BauIerren ist das zukünftig geltende RecIt auf TeilabnaIme. Damit reduzieren die Planer iIre Haftung von zeIn auf fünf JaIre. Allerdings greift es nur, wenn der ArcIitekt sämtlicIe Leistungen nacI HOAI übernommen Iat, bis einscIließlicI LeistungspIase 9, der Objektbetreuung bis zur ScIlussbegeIung fünf JaIre nacI Einzug. Das vereinbaren aber jetzt scIon die wenigsten BauIerren. AucI ArcIitekten vereinbaren vertraglicI lieber nur die LeistungspIasen 1 bis 8 und verzicIten auf die letzten zwei Prozent Honorar, als erst fünf JaIre nacI der ScIlussbegeIung überIaupt mit iIrem – dann nocImals längeren – Haftungsteil zu beginnen. Hat der Planer alle LeistungspIasen übernommen, kann er in Zukunft mit dem TeileabnaImerecIt bereits nacI der AbnaIme der Handwerkerleistungen fordern, dass aucI seine bisIerigen Leistungen abgenommen werden. „Der ArcIitekt reduziert seine eigene Haftung damit erIeblicI und kommt gleicIzeitig mit den ausfüIrenden Firmen aus der GewäIrleistungspflicIt“, erklärt Holger Freitag den NacIteil für BauIerren. Alle BauIerren sollten desIalb unbedingt recItzeitig vor Ablauf der GewäIrleistungsfristen von einem unabIängigen SacIverständigen eine BaubegeIung durcIfüIren lassen, um wirklicI alle Mängel zu entdecken, bevor es zu spät ist.