Käufer übernimmt auch Mieter
Bei Eigentumswohnungen bestehenden Mietvertrag einsehen
Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, bekommt oft auch einen Mieter dazu. Der Mietvertrag sollte keine bösen Überraschungen bereithalten.
ESSEN/TMN Der Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung hat so gut wie keine Möglichkeit, einen bestehenden Mietvertrag zu ändern. „Nach dem Grundsatz, Kauf bricht nicht Miete, übernimmt der Käufer die Rechte und Pflichten des Vorgängers“, erläutert Rechtsanwalt und Ratgeber-Autor Harald Haakshorst. Er empfiehlt, unbedingt die letzte Fassung des Mietvertrags anzufordern, genau zu lesen und im Zweifel nachzuhaken – und das vor der Beurkundung. „Sonst kaufe ich die Katze im Sack.“
„Die meisten Vermieter verwenden Formularverträge“, sagt Haakshorst. „Diese sind wie Allgemeine Geschäftsbedingungen zu behandeln.“Deshalb würden Fehler und Unklarheiten zulasten des Verwenders, also des Vermieters, ausgelegt. Das trifft auch auf handschriftliche Zusätze zu, die im Widerspruch zu anderen Formulierungen stehen.
Kündigungsbeschränkungen verhindern entweder für eine gewisse Zeit oder auf Dauer, dass der Mieter raus muss. „Solche Klauseln stehen öfters in Verträgen“, erklärt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin des Eigentümerverbands Haus & Grund.
Vorsicht ist zudem bei der Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen geboten. Dann haben die Bewohner einen Kündigungsschutz
von drei Jahren. Gezählt werde vom ersten Verkauf einer Wohnung an, nicht seit der davor liegenden Umwandlung, warnt die Juristin. In angespannten Wohnungsmärkten könne der Kündigungsschutz per Länderverordnung auf zehn Jahre ausgedehnt sein. In der Zeit kann der neue Eigentümer keinen Eigenbedarf geltend machen.
Bei den Nebenkosten steht der neue Eigentümer für Versäumnisse des alten gerade. Ist im Formularvertrag zu den Betriebskosten nichts angekreuzt, wird das zugunsten des Mieters so ausgelegt, als sei nichts vereinbart, erklärt der Kölner Rechtsanwalt Georg Jennißen. In der Konsequenz
zahlt der Vermieter die Ausgaben für Wasser, Heizung oder Hausmeister. Ähnliches droht, falls der Mieter eine Warm- oder Inklusivmiete zahlt. Steigende Betriebskosten können dann nicht umgelegt werden. Der Eigentümer bleibt auf den Ausgaben sitzen. Das drückt seine Rendite. Beim Weiterverkauf könnten solche Klauseln ein Hindernis sein, mindestens jedoch Abschläge bringen.
Jennißen rät privaten Investoren, auf die Klausel in Sachen Kaution zu achten. „Wenn nichts vereinbart ist, muss der Mieter beweisen, dass er sie gezahlt hat.“Steht jedoch etwas im Mietvertrag, ist der neue Vermieter gut beraten,
zu prüfen, wo die Kaution angelegt ist und die Dokumente dazu in die Hand zu bekommen. Denn „der Käufer schuldet die Kaution, selbst wenn er sie vom Vorbesitzer nicht bekommen hat“.
Sicherheitshalber sollte der Kauf der Wohnung Zug um Zug abgewickelt werden. Das heißt: Die letzte Rate wird überwiesen, sobald alle Unterlagen da sind. Es lohnt sich zudem, den Vorbesitzer nach Abgeltungsregelungen zu fragen. Die können vereinbart sein, wenn der Mieter auf eigene Kosten Böden oder Elektrik erneuert hat. Bei einer Kündigung hätte der Investor eventuell einen Ausgleich zu leisten.