Musterklage zu Mieterhöhung gescheitert
Bundesgerichtshof entscheidet in Streit um Modernisierung zugunsten von Immobilienfirma
Karlsruhe – Seit dem 1. Januar 2019 dürfen die Mieten bei einer Modernisierung nicht mehr so stark erhöht werden wie früher. Am 27. Dezember 2018 kündigt eine Münchener Immobilienfirma den Mietern einer Wohnanlage umfangreiche Arbeiten für die kommenden Jahre an. Der Mieterverein glaubt nicht an einen Zufall – und hat für die Betroffenen eine Musterklage bis vor den Bundesgerichtshof gebracht. Das Urteil vom Donnerstag ist für die Mieter aber eine Enttäuschung (Az. VIII ZR 305/19).
Was ist überhaupt ? eine Modernisierung
Vereinfacht gesagt gehören dazu alle Arbeiten, die dabei helfen, Energie einzusparen. Außerdem zählen laut Gesetz Maßnahmen als Modernisierung, die den „Gebrauchswert der Mietsache“erhöhen oder die „allgemeinen Wohnverhältnisse“auf Dauer verbessern. Nicht dazu gehört die Instandhaltung – also alles, was getan werden muss, damit die Wohnung bewohnbar bleibt. In dem Münchener Fall wollen die Eigentümer Balkone anbauen, Fenster und Eingangstüren erneuern und eine Wärmedämmung anbringen.
Welche Rechte haben bei ? Modernisierungen Mieter
Der Vermieter muss die Arbeiten spätestens drei Monate
vor Beginn ankündigen. In dem Schreiben muss auch schon stehen, um wie viel sich die Miete voraussichtlich erhöhen soll. Die Mieter haben bei einer Modernisierung das Recht, den Mietvertrag außer der Reihe zu kündigen. Außerdem müssen sie die Modernisierung nicht dulden, wenn daraus für sie eine besondere Härte entstehen würde. Ob das so ist, muss aber im Einzelfall abgewogen werden.
Was hat sich Anfang ? 2019 geändert
Früher durfte der Eigentümer elf Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete aufschlagen. Seit 2019 sind es nur noch acht Prozent. Außerdem hat der Gesetzgeber eine Obergrenze eingezogen: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Monatsmiete je Quadratmeter nicht um mehr als drei Euro erhöhen (bei niedrigen Mieten sind es nur zwei Euro).
Was genau ist in München passiert ?
Die Immobilienfirma kündigte die Modernisierungen zwar kurz vor dem Stichtag an. Beginnen sollten die Arbeiten aber erst ein knappes Jahr später. Das Unternehmen begründet den langen Vorlauf mit der „Komplexität der geplanten Maßnahmen“. Der Mieterverein hält das für vorgeschoben. Der Stadtteil Schwabing sei ein gefragtes Viertel. Und die Mieter in den mehr als 200 Wohnungen zahlten recht humane Mieten. In Wahrheit gehe es darum, möglichst viele zum Auszug zu bewegen. Eine Erhöhung nach altem Recht laufe für viele fast auf eine Verdopplung ihrer Miete hinaus.
Worum ging ? es vor Gericht
Der Mieterverein war mit einer Musterfeststellungsklage gegen die Immobilienfirma vorgegangen. Zunächst mit Erfolg: Laut Oberlandesgericht München hätten die Mieten nur nach neuem Recht – und damit weniger drastisch – angehoben werden dürfen. Entscheidend ist aber das Urteil des BGH, und der gibt nun der Eigentümer-GmbH recht: Die Planungen seien Ende 2018 so weit fortgeschritten gewesen, dass eine ordnungsgemäße Ankündigung möglich gewesen sei. Nur darauf komme es an. Für die Zeitspanne bis zum Beginn der Arbeiten gebe es keine Maximalvorgabe.