Sicher, wer sich lange bindet
Welche Vorteile Volltilgerdarlehen Käufern bieten können
Berlin/ftd – Wer die eigene Wohnung oder das eigene Haus abzahlen muss, will nicht immer bangen, ob der nächste Kredit genauso günstig ausfällt wie der erste. Wer Planungssicherheit bis zum Schluss wünscht, kann sogenannte Volltilgerdarlehen abschließen. Darauf weist die Zeitschrift Finanztest in ihrer November-Ausgabe hin.
Das sind klassische Bankdarlehen, bei denen die Höhe der Zinsen feststeht, bis der letzte Euro gezahlt ist. Die Raten bleiben bis zum Ende des Kredits gleich hoch. Bei klassischen Darlehen ist es hingegen gut möglich, dass am Ende der Zinsbindung noch mehr als die Hälfte der Schulden vorhanden sind, die zu ungewissem Zinssatz mit einem späteren Anschlusskredit abbezahlt werden müssen.
Etwas teurer
Die Finanztester haben die Konditionen von 58 Banken, Versicherern und Vermittlern abgefragt und einige Angebote mit günstigen Bedingungen gefunden. Fazit: Die teuren Kredite sind bei gleicher Laufzeit immer mindestens doppelt so teuer wie die günstigsten Angebote. Ausschlaggebend für den Vergleich ist der Effektivzins, der die wichtigsten in der Laufzeit anfallenden Kosten enthält.
Allerdings sind die Volltilgerdarlehen im Schnitt 0,4 bis 0,7 Prozentpunkte teurer als Kredite mit zehn Jahren Laufzeit. Recht niedrig sind die Zinsen damit aber immer noch. Für 20 Jahre Laufzeit zahlt man bei günstigen Anbietern weniger als 1 Prozent. Und die Käufer brauchen keine Anschlussfinanzierung, die – wenn es schlecht läuft – den anfänglichen Vorteil auffressen kann.
Gute Konditionen
In dem Test wurden Konditionen für einen Käufer mit guter Bonität abgefragt, der eine Wohnung für 375 000 Euro kaufen will und dafür einen Kredit von 300 000 Euro braucht. Er finanziert also 80 Prozent, den Rest samt Nebenkosten bringt er als Eigenkapital mit. Je geringer der Eigenanteil, umso höher würden die Zinsen ausfallen.
Einfluss hat außerdem die Laufzeit: Käufer, die es schaffen, ihre Immobilie in 20 Jahren abzuzahlen, bekommen bei Banken vergleichsweise gute Konditionen. Das günstigste Volltilgerdarlehen im Test für diese Laufzeit bei dem überregionalen Anbieter Interhyp lag bei 0,87 Prozent Effektivzins. Bei der Kreditsumme von 300000 Euro beträgt die Monatsrate 1370 Euro.
Längere Laufzeiten
Das kann nicht jeder stemmen. Wer seine Raten niedriger halten will, streckt die Laufzeit, muss dann aber mehr Zinsen zahlen. Wenn der Käufer einen Kredit über 25 Jahre aufnimmt, liegt der günstigste Effektivzins da aber schon bei 1,13 Prozent; er ist bei mehreren Anbietern zu haben. Das ergibt eine monatliche Rate von 1 153 Euro.
Bei 30 Jahren Zinsbindung sind 1,16 Prozent Effektivzins das günstigste Angebot. Die monatliche Rate beträgt dann nur 990 Euro. Die Entscheidung über die Laufzeit ist eine Abwägung wert: Selbst mit dem günstigsten Kredit fallen am Ende bei 30 statt 20 Jahren rund 28 000 Euro mehr Zinsen an.
Gute Kalkulation
Selbst wenn die Konditionen bei kürzeren Laufzeiten attraktiver sind, sollten sich potenzielle Käufer mit ihrer Rate nicht übernehmen, Volltilgerdarlehen sind weniger flexibel als normale Darlehen der Bank. Nur wenige Angebote erlauben eine Senkung der Raten. Auch Sondertilgungen sind nicht immer erlaubt. Eine gute Kalkulation, welche Monatsrate man sich dauerhaft leisten kann, ist daher wichtig.
Käufer, die flexibler abzahlen wollen, etwa weil jährliche Gehaltsboni in den Kredit fließen sollen, sind mit einem Darlehen mit kürzerer Bindung und flexiblem Tilgungsrecht meist besser dran.
Flexibler nach 10 Jahren
Zehn Jahre nach der Kreditauszahlung entfallen die starren Vorgaben. Ab dann können Kreditnehmer den Kredit jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Wer vorher kündigt, muss häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Auch Sondertilgungen sind nach zehn Jahren mit der Frist von sechs Monaten jederzeit und in beliebiger Höhe möglich. Das ist praktisch, wenn zum Beispiel eine Erbschaft die Haushaltskasse gefüllt hat.