Was sich für die Mieter ändert

Wird eine Wohnung verkauft, sind viele oft verunsichert. Steht nun eine Mieterhöhung an, oder eine kostspielige Sanierung? Meist ist das jedoch nicht der Fall.

Wenn ein Eigentümerwechsel bei einem Mietshaus ansteht, dann löst das bei den Mietern nicht selten Unbehagen aus. Doch die Befürchtung, dass der Wechsel negative Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis hat, ist in vielen Fällen unbegründet. Denn grundsätzlich gilt der im Bürgerlichen Gesetzbuch (Paragraph 566) verankerte Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Mit anderen Worten: Das Mietverhältnis besteht unverändert fort, der Erwerber des Gebäudes tritt einfach an die Stelle des Vermieters.

Das heißt also: „Für den Mieter ändert sich außer der Person des Vertragspartners nichts – sofern Vermieter und Veräußerer identisch sind“, erklärt die Juristin Annett EngelLindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Erwerber des Hauses Eigentümer und damit Vermieter – nun kann er Mietforderungen stellen. „Der bisherige Vermieter kann aber auch erklären, dass die Mietzahlungen schon vor Eintragung ins

Annett Engel-Lindner (bü) Schlüsseldienst Ruft eine Wohnungseigentümerin einen Schlüsseldienst, so bekommt sie den überteuerten – von Mitarbeitern des Dienstes vor Ort aggressiv eingeforderten – Rechnungsbetrag erstattet, wenn sie die Summe (hier 420 Euro) direkt bar bezahlt. Zwar sei ein Vertrag über das Türöffnen geschlossen worden. Allerdings versagte das Amtsgericht Essen-Steele dem Anbieter die Vergütung, weil er „auf missbilligende Weise“zustande gekommen sei. Es stellte sich heraus, dass der Frau verschwiegen wurde, dass es sich um ei- Grundbuch an den Erwerber zu zahlen sind.“

Es gibt aber auch Fälle, in denen sich Verkäufer und Erwerber nicht einig sind, an wen die Miete zu zahlen ist. „In solchen Fällen sollte die Miete bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts hinterlegt werden“, rät Rolf Janßen vom Mieterschutzverein Frankfurt.

Der Erwerber der Immobilie ist zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet – „und zwar unabhängig davon, ob er die Kaution auch tatsächlich vom Verkäufer erhalten hat“, so Janßen. Diese Regelung gilt bei Eigentümerwechseln seit dem 1. September 2001. Zur Sicherheit des Mieters haftet laut Janßen auch der Verkäufer. Bei den Mietverträgen bleibt alles wie gehabt: „Neue Mietverträge müssen nicht ausgehandelt werden, der neue Eigentümer muss die Mietverhältnisse unverändert fortführen“, betont Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Den Mietvertrag kündigen ist nicht ohne weiteres möglich. „Der Mieter hat gegenüber dem neuen Eigentümer den gesetzlichen Kündigungsschutz“, sagt Janßen. Der neue Eigentümer muss einen triftigen Kündigungsgrund haben – etwa Eigenbedarf.

Erfolgt der Wechsel während des Abrechnungszeitraums, dann muss grundsätzlich der neue Eigentümer über die Nebenkosten abrechnen, „auch wenn er nicht alle Vorauszah-

„Für Mieter ändert sich außer der Person des Vertragspartners nichts“

Immobilienverband Deutschland

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nen 24-Stunden-Schlüsselnotdienst handelte, obwohl sie am Telefon mitgeteilt hatte, keine Eile zu haben. Außerdem hatte sie nur einen Kostenvoranschlag angefragt, den die Mitarbeiter des Notdienstes erst nach dem Öffnen der Tür abgeben konnten – dann wurde auch erst der Preis im Vertrag eingetragen. Und der Wohnungsinhaberin wurde vorgemacht, dass sie mit der Unterschrift nur ihren Status als Eigentümerin der Wohnung bestätigte. Deshalb mussten die Kosten erstattet werden. (AmG Essen- Steele, 17 C 61/15)