Was Wohnungseigentümer alles dürfen

Für viele erfüllt sich mit einer Eigentumswohnung der Traum von der Immobilie. Aber wer glaubt, in seinen vier Wänden nun alles machen zu dürfen, der irrt.

Rote Fenster im Schlafzimmer, eine grüne Wohnungstür, ein neuer Heizkörper im Bad – ihre Wohnung können Eigentümer so gestalten, wie sie wollen. Das zumindest denken die meisten Käufer. Doch weit gefehlt: Für viele Maßnahmen brauchen sie eine ausdrückliche Erlaubnis der Gemeinschaft. „Eigentümer erfahren immer da ihre Grenzen, wo sie die Rechte der anderen Eigentümer berühren“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Und diese Grenzen sind oft enger, als mancher vor dem Kauf gedacht hat.

So beschäftigte zum Beispiel das Landgericht Koblenz die Frage: Wer darf das Fenster im gemeinschaftlich genutzten Hausflur zum Lüften öffnen? In einer Eigentümerversammlung war mehrheitlich entschieden worden, dass das nur dem Hausmeister und dessen Stellvertretern erlaubt ist. Einer der Eigentümer fühlte sich in seinen Rechten beschnitten und zog erfolgreich vor Gericht. Durch den Beschluss seien die Eigentümer vom Ge-

Gerold Happ (bü) Eigenbedarf Kündigt ein Vermieter einem Mieter wegen Eigenbedarf, so muss er im Zweifel nachweisen, dass diese Aussage „den Schluss auf seine Nutzungsaussage rechtfertigt“. Gibt der Vermieter an, in der Wohnung einen „Buchhaltungsservice“betreiben zu wollen, so handelt es sich offenkundig um eine Scheinbegründung; dies dann, wenn die Wohnung nur 34 Quadratmeter groß ist und darin ein „Service“stattfinden soll, der aufgrund der Größe keinen Kundenkontakt ermöglicht. (LG Berlin, 63 S 87/13) brauch des Fensters ausgeschlossen worden, so das Gericht. Das sei mit einfachem Mehrheitsbeschluss nicht möglich (Az.:2 S 15/16).

Solche Konflikte entwickeln sich gerne auf Eigentümerversammlungen. „Viele gehen mit falschen Vorstellungen ins Eigentum“, sagt Gabriele Heinrich vom Verein Wohnen im Eigentum. „Manche machen nach dem Kauf einfach so weiter, als seien sie Mieter, andere wollen sich in Eigentümerversammlungen unbedingt durchsetzen.“

„Manchen Eigentümern reißt der Geduldsfaden recht schnell“, hat auch Jan-Hendrik Schmidt beobachtet. „Schließlich ist eine Eigentümergemeinschaft eine Zwangsverbindung“, erklärt der Rechtsanwalt. Bei den Debatten spielen persönliche Befindlichkeiten oft eine Rolle. Hinzu kommt: „Eigentümer gehen oft anders mit dem Haus um, als Mieter es tun“, sagt Happ.

Häufiger Streitpunkt: Wie darf ein Eigentümer mit Gemeinschaftseigentum umgehen? Wo hört das Sondereigentum überhaupt auf? „Die Tür zur Wohnung gehört zum Beispiel zum Gemeinschaftseigentum“, erklärt Schmidt. „Theoretisch muss man deshalb vor jedem Anstrich der Innenseite die Erlaubnis der anderen Eigentümer einholen.“

Ein weiteres Beispiel: „Die Fenster zum Beispiel gehören auch zum Gemeinschaftseigentum“, erklärt Heinrich. Schimmel Stellt sich heraus, dass ein Mieter seine Wohnung hat „verschimmeln“lassen, ohne den Vermieter darüber zu informieren, so muss er die Beseitigung der Sporen bezahlen. Das Amtsgericht Duisburg kam zu diesem Ergebnis, nachdem erst bei der Übergabe einer Wohnung nach Mietvertragsschluss aufgefallen war, dass der Mieter einen erheblichen Schimmelbefall dem Vermieter – ohne einen Grund dafür nennen zu können – nicht gemeldet hatte. Er sei seiner Pflicht nicht nachgekommen. (AmG Duisburg, 7 C 274/13) „Auch wenn das in vielen Teilungserklärungen anders geregelt ist.“Die Heizkörper ihrer Wohnung können Eigentümer auch nicht nach Belieben austauschen. Zwar gehören sie zum Sondereigentum. Allerdings ist jeder einzelne Heizkörper ein Teil eines Heizungssystems. Durch Veränderungen können negative Auswirkungen auf die Anlage entstehen, die auch die anderen Eigentümer der Immobilie betreffen könnten.

Auch bei der Fassadengestaltung sind Eigentümer oft geteilter Meinung. Stellt sich die Frage: Ist ein neuer Anstrich eine bauliche Veränderung oder nicht? Die Antwort hat durchaus Einfluss darauf, welche Wege die Entscheidung nehmen muss. Für das Oberlandesgericht Hamburg jedenfalls reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss nicht aus, wenn der Neuanstrich den architektonischen Charakter der Fassade insgesamt nachhaltig verändert. In dem Fall waren die Balkone und Pfeiler des Hauses orange gestrichen worden (Az.: 2 Wx 103/04).

Und dann ist da natürlich noch der Schutz der Privatsphäre. Einfach in eine Wohnung zu schauen, ist jedenfalls nicht erlaubt, entschied das Oberlandesgericht München (Az.: 32 Wx 65/05). Denn das verletzt Bewohner in ihrem Eigentumsrecht. In dem Fall hatte der Enkel einer anderen Eigentümerin von einer Grünfläche aus mehrfach in die Wohnung der Kläger geschaut und dabei Grimassen geschnitten. Eigentümer sind in einem solchen Fall für ihren Besuch verantwortlich.

„Eigentümer gehen oft anders mit dem Haus um, als Mieter es tun“

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