Rheinische Post Duesseldorf Meerbusch
An hohen Immobilienpreisen sind politische Rahmenbedingungen nicht unschuldig, sind Branchenexperten überzeugt.
Die erdrückend hohen Preise auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt belasten nicht nur Kaufinteressenten. Betroffen sind auch die Mieter, unter ihnen viele, die an die Grenze des Möglichen kommen. Ist da nicht auch die Politik gefordert? Versuche gibt es ja, die Preise ins Erträgliche zu drücken: Mietpreisbremse, Handlungskonzept Wohnen und preisgedämpfte Anteile bei Wohnprojekten, um nur ein paar zu nennen.
Die Politik könnte aber noch an ganz anderen Stellschrauben drehen, um die Ausuferung der Preise zu dämpfen – darauf weisen Immobilienspezialisten beim neunten Roundtable „Düsseldorfer Wohnprojekte“der Rheinischen Post hin. Eine wäre, dass das Land die Grunderwerbssteuer senkt. Das halten die Experten indes für „Wunschdenken“, wie es Christian Deussen (Deussen Immobilien) formuliert.
Eine weitere Steuer treibt die Preise hoch: Sämtliche Baukosten werden mit 19 Prozent Mehrwertsteuer belastet. Das sei angesichts der Preisentwicklung problematisch, meint Deussen. Klaus Franken (Catella) schlägt hier ein Angebot vor, das die Branche machen könnte: Die Mehrwertsteuer könnte sinken, dafür bieten die Unternehmen mehr Wohnraum mit gedeckelten Mieten an.
In den Diskussionen um hohe Preise und Mieten kommen diese steuerlichen Aspekte häufig nicht vor, stattdessen stehen die Immobilienunter- nehmen in der Schusslinie. Dabei sind es weniger die Baukosten als die Grundstückspreise, die in Ballungsgebieten für Auftrieb sorgen. „Die Grundstücke werden teurer, weil die Menschen in die Städte dringen, auf der Suche nach Einkaufsmöglichkeiten, sowie gastronomischen, medizinischen und kulturellen Angeboten im Umfeld“, sagt Michael Krass (Pandion). „Wegen der hohen Grundstückspreise steigen dann auch die Marktpreise der Immobilien“, fügt Andreas Mauska (Grafental) hinzu.
Mit den Grundstückspreisen wäre die Diskussion wiederum bei der Politik, denn es sind ja die Kommunen, die neue Grundstücke ausweisen und verkaufen. „Das Problem: Die öffentliche Hand verkauft an den Höchstbietenden“, merkt Thomas Schüttken (Böcker) an. Das widerspreche dem Ziel, günstigen Wohnraum zu schaffen. Entsprechende Forderungen an die Wirtschaft hält Schüttken daher für „scheinheilig“.
Als einen Ausweg bringt Claudia Schmidt-Garve (S Corpus) die Anregung ins Spiel, dass die Städte weiterhin neue Grundstücke suchen müsse, auch in Randlagen. „Dann muss aber auch die Verkehrsanbindung verbessert werden.“
Krass beobachtet darüber hinaus einen neuen Trend: „Das Angebot an Gewerbeund Büroflächen in zentralen Lagen nimmt wieder zu.“Die höchsten Grundstückskaufpreise werden nicht bei Projekten mit den höchsten Wohnanteilen erzielt. „Bei Gebotsver- fahren können diejenigen, die höhere Büroanteile realisieren wollen, mehr bieten und bekommen den Zuschlag.“Hier wirke die Preisbindung für den geförderten Wohnungsbau kontraproduktiv, „als Folge werden auf dem Markt nicht mehr, sondern weniger Wohnungen angeboten“.
Bei einem weiteren Punkt sehen die Immobilienspezialisten die Politik mitverantwortlich dafür, dass die Preise in die Höhe schnellen, und zwar bei den „ausufernden Qualitätsanforderungen“, wie es Thomas Haucke (Bonava) formuliert. Er fordert eine „Entschlankung bei den bautechnischen Vorschriften“. Bernd Meier (Hüttig & Rompf) kritisiert hier, dass zum Beispiel die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) immer mehr gestiegen seien. Haucke weist zudem darauf hin, dass Baugenehmigungen viel zu lange dauern. „Es gibt Wartezeiten von einem Jahr! Das müsste verkürzt werden. Wenn die Genehmigungen zügiger gingen, könnten viele Projekte schneller realisiert werden.“„Das dauert alles zu lange“, findet auch Martin Koll (WvM), „viele Vorhaben stocken“. Die einzige Möglichkeit, die Preise in den Griff zu bekommen, sei, das Angebot zu erhöhen. Wegen der niedrigen Zinsen würden jetzt auch teurere Objekte vom Markt aufgenommen. „Wir müssen also jetzt die Angebote auf den Markt bringen.“Axel Martin Schmitz (Ralf Schmitz) findet, dass die Immobilienwirtschaft einen Beitrag liefern kann: „Wir stehen alle mit in der Verantwortung, mehr Wohnraum zu schaffen.“Er warnt allerdings davor, zu viele Kompromisse auf Kosten von Architektur und Ausführung einzugehen. „Nachhaltigkeit bedeutet auch: Jedes Haus muss sich länger als bloß 20, 30 Jahre bewähren – im Stadtbild und in seiner Bauqualität. Anderenfalls müsste es ja nach kurzer Zeit wieder saniert oder sogar abgerissen werden.“
Die Warnung von Stefanie Adams (Eckehard Adams) geht in eine andere Richtung: In Gestaltungswettbewerben treiben nach ihrer Beobachtung viele Wünsche wie beispielsweise in der Festlegung der Fassadenmaterialien, die weder einen Mehrwert der Architektur noch für den Käufern darstellen, die Preise künstlich hoch.