Sieben Tipps für die Hausfinanzierung

Zinsen, Vorfälligkeit, Forward-Darlehen: Was zu beachten ist, bevor Sie einen Immobilien-Kredit abschließen.

DÜSSELDORF Der Bau oder Kauf eines Hauses oder einer Wohnung geht in der Regel mit einer Verschuldung in sechsstelliger Höhe einher. Die wenigsten dürften in der Lage sein, die eigenen vier Wände komplett und auf einen Schlag mit Eigenkapital zu zahlen. Also muss ein Kredit her, von der Bank und/oder der Bausparkasse oder aus anderen Quellen. Was dabei zu beachten ist:

Belastung Bei der monatlichen Kreditbelastung sollte man eines immer im Kopf haben: Als Vergleichsmaßstab dient die Kaltmiete, nicht die Warmmiete, in der ja die Nebenkosten enthalten sind, die auch im eigenen Haus anfallen. Die Nebenkosten eines Eigentümers liegen schnell um 25 bis 30 Prozent über denen für eine vergleichbare Mietwohnung. Zur Not sollte der Kredit auch mit nur einem Einkommen noch zu bezahlen sein. Das schafft Sicherheit, falls der Partner oder die Partnerin wegen Arbeitslosigkeit, Krankheit, Schwangerschaft oder aus anderen Gründen weniger oder kein Einkommen beisteuern kann.

Zinsen Für Schuldner ist die Niedrigzinsphase ein fast paradiesischer Zustand. Das gilt auch für jene, die ein Baudarlehen aufgenommen haben und nun für eine zehnjährige Zinsbindung oft weniger als ein Prozent Zinsen zahlen. Experten-Tipp: Man sollte sich zu Beginn der Kreditlaufzeit die günstigen Konditionen für einen möglichst langen Zeitraum sichern und die Zeit unbedingt dafür nutzen, um möglichst viel von der Kreditschuld zu tilgen. Je schneller nämlich die Restschuld sinkt, umso geringer ist das Risiko fallender oder gleichbleibender Immobilienpreise für den Bauherren oder Käufer. Verbraucher sollten sich möglichst für eine Anfangstilgung in Höhe von mindestens drei Prozent entscheiden, empfehlen Experten. Eine Vollfinanzierung – also der Erwerb einer Immobilie ohne Eigenkapital – sollten nur Berufstätige mit relativ hohem und sicherem Einkommen in Erwägung ziehen. Und auch sie sollten die Nebenkosten am besten ohne Hilfe der Kredit gebenden Bank aufbringen können.

Zinsbindung Für eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren zahlt man gegenüber einer zehnjährigen Variante oft zwar rund einen halben Prozentpunkt mehr. Das kann sich aber lohnen, wenn während der Laufzeit die Bauzinsen steigen.

Forward-Darlehen Einen solchen Kredit schließt man ab, wenn man sich einen günstigen Kreditzins frühzeitig sichern will, weil man glaubt, dass in der Zwischenzeit die Zinsen steigen könnten. Meistens geht das aber nur auf maximal drei Jahre im Voraus. Dafür dass der Zins fest zugesichert wird, muss man einen Aufschlag zahlen. Risiko für den Kreditnehmer: Bis er den Kredit in Anspruch nimmt, könnte der Marktzins theoretisch auch gesunken sein; der Schuldner ist dann aber an den vereinbarten Zins gebunden. Doch dieses Risiko ist im derzeitigen Zinsumfeld wohl wirklich nur theoretischer Natur.

Vorfälligkeit Mitunter erhalten Kreditnehmer außerplanmäßig Geld, beispielsweise aus einer Erbschaft. Damit kann man nicht nur eine Sondertilgung leisten, sondern im günstigen Fall sogar den gewährten Kredit komplett vor dem Ende der vereinbarten Laufzeit kündigen. Macht man das, verlangt die Bank oder Sparkasse aber in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Die darf sie aber nicht immer fordern – beispielsweise, wenn der Zins für eine längere Laufzeit als zehn Jahre vereinbart war. In diesem Fall kann der Kunde das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten entschädigungslos kündigen. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt mit dem Tag, an dem die Bank das Darlehen ausbezahlt hat (§489, Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Bausparvertrag Er besteht aus zwei Teilen: der Ansparphase und der Kreditphase. Heißt: Bausparer schließen einen Vertrag über eine bestimmte Summe und zahlen dann über mehrere Jahre regelmäßig ein. Durch das Sparen erhöht sich die sogenannte Bewertungszahl, anhand derer die Zuteilungsreife des Vertrags zeitlich festgelegt wird. Meist ist diese Zuteilungsreife erreicht, wenn etwa die Hälfte der Vertragssumme angespart ist. Die Differenz zwischen Guthaben und Vertragssumme kann man sich als Kredit auszahlen lassen.

Wichtig: Bausparanbieter hatten früher deutlich bessere Kreditkonditionen als klassische Banken, doch in der Niedrigzinsphase ist der einstige Wettbewerbsvorteil so gut wie verschwunden. Daher halten viele Menschen Bausparverträge inzwischen für unattraktiv.

Riester-Vertrag Seit dem Jahr 2008 kann die Riester-Rente auch für die Finanzierung eines Eigenheims genutzt werden. Das ist das, was mit dem Begriff Wohn-Riestern gemeint ist. Um es in Anspruch zu nehmen, muss man einen Antrag bei der Zentralen Zulagestelle für Altersvermögen stellen und in der Regel noch weitere Unterlagen einreichen, beispielsweise den Immobilien-Kaufvertrag. Geld aus dem Riester-Vertrag kann man auch für einen barrierefreien, also behindertengerechten Umbau einsetzen. Wichtig: Man muss das benötigte Geld spätestens zehn Monate vor Rentenbeginn entnehmen. Und es gibt zwei Fallstricke: Der Versicherer stellt den Kunden im Normalfall Abschlussund Provisionskosten in Rechnung, die vom Ersparten abgehen. Und: Der Fiskus berechnet zudem in jedem Fall Steuern – auch wenn das Geld in der Immobilie steckt und nicht als Rente ausgezahlt wird. So soll sichergestellt sein, dass jene, die das Geld aus dem Vertrag entnommen haben, besser gestellt sind als normale Riester-Sparer.

Auch wenn man die vermeintliche Traum-Immobilie gefunden hat, will die Finanzierung wohlüberlegt sein.