Kein grundsätzliches Besichtigungsrecht

Mieter haben ein Besitzrecht an ihrer Mietsache. Sie können damit bestimmen, wer die Wohnung betreten darf. Selbst dem Vermieter dürfen sie im Zweifel den Zugang verwehren.

(tmn) Ein generelles Besichtigungsrecht von Vermietern gibt es nicht. Mieter müssen nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten die Besichtigung ihrer Wohnung oder des gemieteten Hauses gestatten. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter ein generelles Besichtigungsrecht zum Beispiel alle ein bis zwei Jahre einräumt, unwirksam.

Möchte der Vermieter die Wohnung besichtigen, benötigt er dafür vielmehr einen konkreten, sachlichen Grund. Dies kann laut Mieterbund ein bevorstehender Verkauf, ein bevorstehender Mieterwechsel oder auch ein vorhandener Mangel sein. Ist die Wohnung mangelhaft, muss der Vermieter den Mangel beseitigen. Informiert

der Mieter seinen Vermieter über den Mangel, so ist der Vermieter verpflichtet, diesem nachzugehen – und daher ist er dann auch berechtigt, den Mangel zu besichtigen.

Dieses Besichtigungsrecht kann die Mitnahme eines fachkundigen Dritten rechtfertigen, sofern der Vermieter selbst nicht fachkundig ist.

Zudem darf der Vermieter dabei ein Diktiergerät verwenden und Fotos machen, soweit nicht Personen fotografiert werden und es einen plausiblen Grund für das Anfertigen der Fotos gibt – so hat es das Amtsgericht Hamburg entschieden (Az.: 49 C 173/20). Ein plausibler Grund kann die Dokumentation eines veränderten

Zustandes sein. Der Vermieter muss die Besichtigung grundsätzlich rechtzeitig ankündigen. Bei berufstätigen Mietern bedeutet rechtzeitig: in der Regel mindestens drei bis vier Tage vor dem geplanten Termin. Außerdem muss er den Grund für die Besichtigung angeben.

Der Termin darf nur zu üblichen Zeiten angesetzt werden. Angemessen sind beispielsweise Termine an Wochentagen zwischen 10 und 13 Uhr sowie zwischen 16 und 18 Uhr. An Sonn- und Feiertagen darf eine Besichtigung nur in Ausnahmefällen stattfinden.

In der Regel genügt der berufstätige Mieter seiner Pflicht, wenn er Besichtigungen dreimal monatlich zwischen 19 und 20 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten ermöglicht.