Steuervorteile bei Vermietung und Verkauf

Die Immobilienwerte und Mietpreise in Deutschland steigen und steigen. Für Vermieter stellt sich daher häufiger die Frage, wie sie ihr Vermögen bestmöglich strukturieren und verwalten können. Eine Option dafür kann die Familienstiftung sein.

Die Immobilienvermögen in Deutschland wachsen. Das deutsche Nettoanlagevermögen in Wohn- und Nichtwohnbauten betrug laut dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) 2018 rund 8,9 Billionen Euro. Übrigens kann die Corona-Pandemie den Immobilienpreisen nichts anhaben: Laut einer Analyse des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) werden die Preise für Immobilien auch in den kommenden Jahren vielerorts weiter ansteigen. „In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Wohnungsbesitzer damit rechnen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt.“

Das macht die Aussichten für Immobilieninvestoren attraktiv – denn auch die Mietpreise steigen, wie aktuelle Zahlen zeigen. Vielfach stellt sich für Immobilieneigentümer dabei die Frage, wie sie ihr Eigentum rechtlich und steuerlich bestmöglich strukturieren. Das gilt gerade dann, wenn die Portfolien wachsen und die Vermögenswerte immer größer werden. Als Alternative hat sich laut Rechtsanwalt und Steuerberater Thorsten Klinkner die Familienstiftung herausgestellt. Dieses Instrument übernimmt die Eigentümerschaft

über ein Vermögen wie eben ein Immobilienportfolio oder an einer Gesellschaft, der wiederum Immobilien gehören. Dabei verhilft die Familienstiftung als eigenständiges rechtliches und steuerliches Vehikel zu weitreichenden Vorteilen in der Immobilien-Vermögensverwaltung und der Vermietung, ob im Inland oder Ausland.

„Die Familienstiftung ist hilfreich zur wirtschaftlichen Optimierung der Finanzierung von Immobilien. Es sind regelmäßig 100 Prozent Fremdkapital für Stiftungen erhältlich, und die Stiftung ist unabhängig vom Alter des Vermieters finanzierungsfähig. Im Gegensatz dazu fällt die Bonität eines Bankkunden bei der Finanzierung ab dem Alter von 50“, erklärt der Geschäftsführende Gesellschafter der UnternehmerKompositionen Rechtsberatungsgesellschaft und Steuerberatungsgesellschaft mbH weiter. Ebenso seien die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich begünstigt, während die Verwaltung wie im Privatvermögen ohne Jahresabschluss ermittelt würden. Die Mieten würden mit 15 Prozent Körperschaftsteuer belegt, und die Familienstiftung könne 5000 Euro jährlich als Freibetrag erwirtschaften. Das ist ein Unterschied beispielsweise zur Vermietung der Immobilien im Privatvermögen, wobei alle Erträge dem individuellen Steuersatz unterliegen. Bei Gutverdienern sind das in der Regel 40 Prozent und mehr.

Und bei einer GmbH kommt noch die Gewerbesteuer hinzu. Die Mieterträge können laut Thorsten Klinkner steuerbegünstigt reinvestiert werden, beispielsweise zur Anschaffung von weiteren Immobilien oder Wertpapieren. So würden Wertpapiere beim Verkauf über die Familienstiftung mit 0,75 Prozent besteuert, Dividenden mit 15 Prozent anstatt 25 Prozent im Privatvermögen.

Ein wesentliches Thema für Immobilieninvestoren, die ihre Vermögenswerte über eine GbR oder eine KG als vermögensverwaltende Personengesellschaft oder vor allem schlicht privat organisieren, ist die sogenannte gewerbliche Infizierung. Das bedeutet, dass bei Überschreitung einer bestimmten Grenze der gewerblichen Einkünfte die sogenannte „Abfärbetheorie“greift. Die gewerblichen Einkünfte infizieren dann die übrigen Einkünfte, sodass Investoren schnell Gefahr laufen, ausschließlich gewerbliche Einkünfte zu beziehen. Das passiert bei der privaten Vermögensverwaltung beispielsweise dann, wenn Photovoltaikanlagen auf den Immobilien betrieben oder Sonderleistungen an die Mieter erbracht werden, wodurch die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung überschritten werden. Die Folge: Alle Erträge der ursprünglich privaten

Vermögensverwaltung werden zu gewerblichen Einkünften.

Neu dabei ist nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs von 2019: Es werden keine Bagatellgrenzen mehr anerkannt. Es werden alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Kapitalvermögen aufgrund zusätzlicher gewerblicher Beteiligungseinkünfte bei der Einkommensteuer automatisch in gewerbliche Einkünfte umqualifiziert. „Im Gegensatz dazu ist die Stiftung rein vermögensverwaltend, und Stiftungsvermögen ist damit vor dem Risiko einer gewerblichen Infizierung geschützt“, sagt Thorsten Klinkner.

Die Familienstiftung übernimmt in der Vermietung und Verpachtung auch die Rolle der zusätzlichen Vertragspartnerin für Rechtsgeschäfte mit dem Stifter-Vermieter. Das schafft eine weitere Ebene zwischen Mieter und Vermieter und kann damit für mehr Ruhe und Gelassenheit in der Vermietung sorgen – eben weil der Stifter als (früherer) Eigner der Immobilie selbst nicht mehr Ansprechpartner für den Mieter fungiert. Laut Thorsten Klinkner könne die Stiftung auch an den Stifter selbst vermieten. Die vermietende Stiftung kann in der Folge Instandhaltungskosten steuerlich absetzen.

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FOTO: DPA Wer seine Immobilie verkauft, muss den Gewinn in der Regel versteuern. Eine Ausnahme besteht für eine Familienstiftung.