Was passiert, wenn der Mieter stirbt?
Nach dem Tod eines Angehörigen kommt für die Hinterbliebenen zur Trauer oft noch die Sorge um die Wohnung dazu. Bei Mietwohnungen gilt: Für die Mitbewohner des Verstorbenen greifen besondere Schutzregelungen.
Mitbewohner eines verstorbenen Mieters sind vor dem Rauswurf aus der Wohnung geschützt. Der Gesetzgeber hat entsprechende Regeln aufgestellt. Die wichtigste lautet: Der bestehende Mietvertrag läuft zunächst weiter. Der Vermieter kann also auch nach dem Tod des Mieters Mitbewohner nicht einfach vor die Tür setzen. Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch rutschen Partner oder Kinder automatisch in das Mietverhältnis hinein, sofern sie schon zuvor mit in der Wohnung gelebt haben (BGB, Paragrafen 563, 563a).
Auch Verwandte beispielsweise Onkel, Cousinen, Oma, aber auch Freunde und WGMitbewohner dürfen in der Regel in der Wohnung bleiben. Voraussetzung: Sie haben mit dem Gestorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt. „Anhaltspunkte dafür sind langes Zusammenleben, eine gemeinsame Haushaltskasse, keine andere Partnerschaft“, sagt Mietrechtsanwalt Michael Eggert.
Der Mitbewohner übernimmt den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten. Das bedeutet: Wer sein sogenanntes Eintrittsrecht nicht nutzen will, muss den Vermieter informieren – und zwar innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters. Praktisch kommt das einer Kündigung des Vertrags gleich.
Der Vermieter hat kein außerordentliches Kündigungs- (bü) Nutzer Kaufen Eltern eine Wohnung und stellen sie ihrer Tochter kostenfrei zur Verfügung, so wird davon ausgegangen, dass die Eltern diese Wohnung „selbst nutzen“. Verkaufen sie die Bleibe innerhalb von zehn Jahren, bleibt der erzielte Gewinn daraus steuerfrei. Das gilt aber nicht mehr, wenn die Tochter in dieser Zeit 25 Jahre alt geworden ist, weil dann von einer (unterstellten) Selbstnutzung nicht mehr ausgegangen werden kann. Die Eltern haben den Gewinn aus dem Verkauf zu versteuern. (FG BadenWürttemberg, 8 K 2166/14) recht gegenüber demjenigen, der in der Wohnung bleiben will. Es sei denn, es gäbe einen wichtigen Kündigungsgrund (BGB, Paragraf 563 Abs. 4) – etwa er und der künftige Mieter sind sich spinnefeind. Außerdem können Eigentümer, anders als bei einer Neuvermietung, weder eine höhere Betriebskosten Auch wenn alle Wohnungen in einem Mietshaus mit Wasserzählern ausgestattet sind, zählt bei der Betriebskostenabrechnung der Hauptwasserzähler. Zeigt der allerdings einen unrealistisch hohen Wert an, so wird nach den Wohnungszählern abgerechnet. Das Amtsgericht Rheine hält eine Abweichung von mehr als 20 Prozent zwischen Haupt- und Wohnungszählern für unrealistisch. In einem solchen Fall sei die Messtoleranz nicht mehr akzeptabel. (AmG Steinfurt, 10 C 331/ 14) Miete, noch Neuregelungen zu Schönheitsreparaturen oder den Nebenkosten durchsetzen. „Sind diese im Altmietvertrag nicht geregelt, können sie nicht neu eingeführt werden“, sagt Eggert.
Sterben alleinlebende Menschen, bleibt der Mietvertrag nach ihrem Tod weiter in Kraft. „Das Mietverhältnis wird mit den Erben fortgesetzt, falls kein anderer Mitbewohner in den Vertrag eintritt“, erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Der oder die Erben müssen zunächst die Miete weiter zahlen (BGB, Paragraf 564). Sie haben jedoch die Möglichkeit, die Wohnung in- nerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Alternativ können sie das Erbe auch ausschlagen, um so das Mietverhältnis zu beenden.
Der Vermieter kann gegenüber Erben kündigen. Wichtig: „Das Schreiben muss an alle Erben geschickt werden“, sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Wollen Erben die Wohnungen kündigen, müssen alle unterschreiben.
Wenn sich keine Angehörigen melden, sollte sich der Eigentümer zügig an das Nachlassgericht wenden. Dort erfährt er, ob es Erben gibt, die er anschreiben kann. Falls nicht, sollten Vermieter beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen, rät Wiech.
WOHNEN & RECHT „Die Kündigung des Vermieters muss an alle Erben geschickt werden“
Alexander Wiech
Der Nachlasspfleger handelt stellvertretend für die unbekannten Erben. Ihm gegenüber kann der Vermieter den Vertrag auflösen und Miete fordern. Aus dem Erbe werden auch Kosten etwa für die Räumung der Wohnung oder Renovierungen bezahlt. Wenn kein Geld im Nachlass ist, bleiben Vermieter laut Wiech gegebenenfalls auf Kosten sitzen.
Dennoch dürfen Eigentümer die Wohnung nicht auf eigene Faust leer räumen. Das wäre Hausfriedensbruch. Außerdem kann ihnen Schadenersatz drohen, wenn später etwa ein Erbberechtigter auftaucht und die entsorgten Gegenstände zurückfordert. Denn dann gilt: „Der Vermieter hat das Beweisproblem“, erklärt Eggert.
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