Wenn der Mieter auch Eigentümer ist
Genossenschaftswohnungen können für Mieter viele Vorteile bedeuten. Allerdings muss man häufig auf ein Objekt warten.
Vielerorts ist der Mietraum knapp und nicht gerade günstig. Besonders unangenehm wird es für Mieter, wenn es dann auch noch zum Streit mit dem Vermieter kommt. Als günstige Alternative erscheint vielen da das Wohnen in der Genossenschaft. Doch worin unterscheidet sie sich von anderen Mietwohnungen?
„Genossenschaftswohnungen sind zunächst ganz normale Mietwohnungen“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Der Unterschied besteht darin, dass der Vermieter kein gewinnorientiertes Unternehmen ist. Die Mieter selbst sind die Eigentümer – in Form einer Genossenschaft.“Normalerweise wohne man hierbei deshalb preiswerter. Zudem wohnen die Genossen vergleichsweise sicher – denn Genossenschaften machen keinen Eigenbedarf geltend. „Wer sich an die Regeln des Mietvertrages hält, hat praktisch lebenslanges Wohnrecht“, sagt Ropertz.
„Genossenschaftsmitglieder haben ein Mitspracherecht, so dass sich die Genossenschaft an den Interessen der Mitglieder orientiert – und nicht an jenen fremder Kapitalgeber“, erklärt Eric Meyer vom Institut für Genossenschaftswesen der Uni Münster. So bieten viele Genossenschaften auch verschiedene Services an. Laut Meyer können das schnelle Reparaturen sein, aber auch bereitgestellte Gästewohnungen und Gemein- (bü) Modernisierung Mieter müssen es im Grunde stets dulden, wenn Vermieter besser isolierte Kunststofffenster einund alte Holzfenster ausbauen lassen wollen. Das gleiche gilt im Prinzip für den Einbau einer Gasetagenheizung, die als Modernisierungsmaßnahme einen Kohleofen ersetzen soll. Eine Mieterin wehrte sich gegen die Umbauten. Das Landgericht Berlin entschied aber, dass die neuen Isolierglasfenster geduldet werden müssten, weil sie dazu dienten, Energie einzusparen. Gleiches gelte für die Heizung. Sie erhöhe den schaftsräume, Betreuungsleistungen für ältere Menschen, ein sehr günstiger Internetund Fernsehanschlusses, Schuldnerberatungen, Car Sharing, Concierge-Services und vieles mehr.
Aber wie kommen Interessierte an eine Genossenschaftswohnung? „Grundsätzlich ist es notwendig, dass man Mitglied, also Miteigentümer einer Genossenschaft wird“, sagt Meyer. Statt eines Mietvertrages unterschreiben Wohnwert, der Einbau könne nicht verhindert werden. (LG Berlin, 65 S 144/15) Unterlagen Bauträger sind verpflichtet, einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmte Planungsunterlagen eines Bauvorhabens zu übergeben. Hier ging es unter anderem um die Baugenehmigung nebst Plänen, den Energieausweis und den Kanaldichtigkeitsnachweis. Die Unterlagen seien herauszugeben, da die Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben. (OLG Köln, 11 U 96/14) künftige Genossenschaftsmitglieder einen Nutzungsvertrag und zahlen einen oder mehrere Geschäftsanteile. „Diese Anteile werden leider häufig mit der Mietkaution verwechselt, sie sind aber etwas völlig anderes“, so Meyer. Denn mit den Geschäftsanteilen wird der Mieter Miteigentümer aller Wohnungen der Genossenschaft und damit auch indirekt von seiner eigenen Wohnung.
Die Mitgliedschaft kann von den Mitgliedern leicht wieder gelöst werden. „Wer die Wohnung verlässt, erhält das Geld für die eingezahlten Geschäftsanteile zurück“, sagt Meyer. Unter Umständen zahlt die Genossenschaft die Anteile erst nach einer kurzen Wartezeit zurück. Diese Zeit ist in der Satzung der Genossenschaft geregelt.
„Für die Geschäftsanteile zahlen Mitglieder einmalig zwischen 500 und 3000 Euro“, sagt Matthias Zabel vom Bundesverband deutscher Woh- nungs- und Immobilienunternehmen (GdW). Bei neugegründeten Genossenschaften könne der Betrag auch höher ausfallen. Die Beiträge werden verzinst, und den Gewinn zahlen manche Genossenschaften auch wieder an ihre Mitglieder aus. Darüber hinaus gibt es in Deutschland 47 Genossenschaften mit Spareinrichtung, so Zabel. Diese bieten ihren Mitgliedern Sparkonten und Sparbriefe mit günstigen Zinsen an. „Mit dem eingesam- melten Geld darf die Genossenschaft nicht spekulieren, sondern es nur zur GebäudePflege, Modernisierung und zum Neubau verwenden“, erläutert Zabel.
„Mit der Mitgliedschaft in einer Genossenschaft geht natürlich ein gewisses wirtschaftliches Risiko einher“, sagt Zabel. Das gelte aber bei jeder Unternehmensform, an der man sich beteiligt. „Außerdem haben Genossenschaften die niedrigste Insolvenzquote im Vergleich zu anderen Rechtsformen.“
WOHNEN & RECHT „Für die Anteile zahlen Mitglieder einmalig zwischen 500 und 3000 Euro“
Matthias Zabel
GdW
In Deutschland gibt es fast 2000 Genossenschaften, insgesamt gehören ihnen rund 2,2 Millionen Wohnungen. Das entspricht laut Zabel knapp einem Zehntel aller deutschen Mietwohnungen. Dabei gibt es ganz unterschiedliche Genossenschaften: „Es gibt kleine, die vom Engagement ihrer Mitglieder geprägt sind, ebenso wie große, die ein breites Wohnungsangebot haben“, sagt Zabel. Ihre Wohnungen vergeben die Genossenschaften stets nach festen Kriterien. Einfacher kommt man an die Wohnungen deshalb aber nicht heran. Oftmals landet man sogar auf eier warteliste und muss auf eine passende Wohnung warten.
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