Den Wert der Immobilie abschätzen
Der Immobilienmarkt boomt. Steigende Preise sind gut für Eigentümer, die verkaufen wollen. Doch den Wert realistisch abzuschätzen, ist nicht einfach.
Lage, Zustand und gegebenenfalls Mieteinnahmen – das sind die Faktoren, die beim Verkauf einer Immobilie zählen. Bereits bei der Lage gibt es allerdings deutliche Unterschiede und damit die Möglichkeit, bei der Preiseinschätzung gründlich danebenzuliegen – nach oben wie nach unten.
„Die Dynamik eines Immobilienmarkts in der Großstadt kann sich stark vom weiteren Umfeld der Stadt unterscheiden“, erklärt der Bewertungssachverständige Helge Ludwig die Situation. Will heißen: Für ein Einfamilienhaus in Mecklenburg-Vorpommern ist längst nicht erzielbar, was Interessenten in Berlin hinblättern würden. Während die einen Eigentümer vielleicht zu viel verlangen, rufen andere zu niedrige Preise auf. Um das zu vermeiden, empfiehlt Ludwig die Einzelfallbetrachtung: das Objekt in seiner Umgebung betrachten und mit ähnlichen zum Verkauf stehenden Immobilien aus der Gegend vergleichen.
Eine Einschätzung kann der Blick in die Schaufenster von Maklern, in Zeitungsanzeigen und ins Internet geben. So bekommen Eigentümer zum einen ein Gefühl dafür, welche Objekte gerade gesucht sind, (bü) Vorkaufsrecht Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, so hat der bisherige Mieter ein gesetzlich verbrieftes Vorkaufsrecht: Er kann die Wohnung zu dem Preis übernehmen, zu dem der Eigentümer, also der bisherige Vermieter, die Wohnung an einen Interessenten verkaufen will. Schweigt der Vermieter zu einem möglichen Verkauf, so hat der Mieter einen Schadenersatzanspruch gegenüber dem Eigentümer. Die Höhe ergibt sich aus dem Vergleich des Verkehrswertes der Wohnung und zum anderen ein Gefühl für Preisspannen.
Viele Leute gehen zu hoch, weil sie an ihrem Haus hängen: Sie haben es „liebgewohnt“, viel Zeit und Geld investiert und vergessen, dass das dem Erwerber egal ist und er dafür keinen Cent mehr bezahlen will. „Das ist wie beim Gebrauchtwagen, da bekommt man auch nichts für die Sonderausstattung.“
Andererseits drücken fällige Sanierungsarbeiten den Preis weniger nach unten, als manche Eigentümer vermuten. Das gilt vor allem für Ballungszentren, in denen die Nachfrage des möglichen Kaufpreises. Allerdings: Gegengerechnet werden müssen die Aufwendungen, die der betreffende Mieter gehabt hätte, wenn er die Wohnung gekauft hätte, etwa die Makler- und Notarkosten und die Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Auch möglicherweise angefallene Finanzierungskosten zählen dazu. Erreichen diese Beträge zusammen mit dem Kaufpreis den Verkehrswert der Wohnung, so hat er keinen ersatzfähigen Schaden, den ihm der Vermieter ersetzen müsste. (BGH, VIII ZR 281/15) groß und das Angebot knapp ist. „Außerdem renovieren Selbstnutzer die Immobilie sowieso nach ihren Vorstellungen“, sagt Hans-Joachim Beck vom Immobilienverband Deutschland (IVD).
Bei einer präziseren Schätzung können auch Makler helfen. Sie haben einen guten Überblick über den Markt, der sich besonders in den Boomregionen rasant entwickelt – mit Preissteigerungen von fünf bis zehn Prozent innerhalb kurzer Zeit. Makler verlangen dem IVD zufolge mindestens um die 300, 400 Euro für eine Expertise, kostenlos sei unseriös. Häufig kommen die Vermittler mit der Hoffnung ins Haus, später mit dessen Verkauf betraut zu werden.
Profis arbeiten mit dem Markt- oder Verkehrswert. Das ist der Preis, der relativ sicher zu erzielen wäre. Der Wert kann auf verschiedenen Wegen ermittelt werden. Sie hängen ab von Art und Nutzung der Immobilie. Die Fachleute gucken meist auf mehrere Ansätze. Auch Laien können sich an Hinweise halten, denen Zahlen der regionalen Gutachterausschüsse zugrunde liegen. Diese unabhängigen Gremien sammeln Kaufpreise aus den Kommunen und leiten daraus die Preistendenz für Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke ab. In der Regel veröffentlichen sie einmal jährlich einen Bericht. Viele Städte und Gemeinden stellen ihn online. Detaillierte Auskünfte kosten meistens Geld.
Hans-Joachim Beck Die neutralen Gutachterausschüsse erstellen zudem gebührenpflichtige Verkehrswertgutachten. Diese sind im Unterschied zu einer Maklerexpertise gerichtsfest.
Die Marktanalysen der Ausschüsse enthalten zum Beispiel Angaben zum Bodenrichtwert. An seinem Niveau ist ablesbar, ob eine Gegend angesagt ist. Was Verkaufswillige mit den Zahlen anfangen können, erläutert Reinhard Mundt, Leiter der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses im Sachsen: „Das eigene Grundstück ist 500 Quadratmeter groß, in der Gegend kostet der Quadratmeter 300 Euro. Multipliziert ergibt das eine erste Hausnummer.“
Erfahrungsgemäß weisen hohe Bodenrichtwerte innerhalb einer Gemeinde auf hochwertige Immobilien hin. „In einer teuren Gegend steht keine Bruchbude“, sagt Mundt. Über Jahresreihen lässt sich die Wertentwicklung nach oben oder unten verfolgen. Steigende Bodenrichtwerte sind ein Indiz für erhöhte Nachfrage.
Für Eigentumswohnungen enthalten die Gutachterberichte Vergleichspreise. Sie basieren auf Preisen, die für ähnliche Wohnungen je Quadratmeter in einem bestimmten Quartier bezahlt wurden. Danach richten sich auch Profis bei ihrer Kalkulation. Nachteil der Gutachterzahlen: Sie erfassen Preise der Vergangenheit. Weil der Immobilienmarkt und die Preise galoppieren, rechnen clevere Eigentümer in guten Lagen einen Zuschlag hinzu: Mit zehn Prozent Spielraum kann man es ja mal versuchen.
WOHNEN & RECHT
„Selbstnutzer renovieren die Immobilie nach ihren
Vorstellungen“
Immobilienverband Deutschland
Immobilien&Geld