Pflichten für Hausbesitzer
Wer eine Immobilie besitzt, muss darauf achten, dass seine Bäume, Dächer und Wege nicht zur Gefahr werden. Andernfalls muss er haften.
Während des jüngsten Sturms hat der Baum im Garten nur ein paar Äste verloren. Aber hält er auch den nächsten Windböen stand? Eigentümer sind dazu verpflichtet, mögliche Gefahrenquellen auf ihrem Grundstück zu erkennen und zu beheben. Aber was genau bedeutet das? Welche Folgen kann es haben, wenn die Verkehrssicherungspflichten verletzt werden?
Antworten auf wichtige Fragen:
Was bedeutet die Verkehrssicherungspflicht für Eigentümer konkret?
„Ich muss in meinem Haus und auf meinem Grundstück alles absichern, was ein vernünftig denkender und verständiger Mensch als Gefahrenquelle erkennen würde“, sagt Beate Heilmann, Rechtsanwältin und Mitglied im Geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Das kann zum Beispiel der Gartenteich auf einem nicht eingezäunten Grundstück sein, der Spielplatz eines Mehrfamilienhauses oder ein Baum.
Sichern Eigentümer solche potenziellen Gefahrenquellen (bü) Glockengeläut Das Läuten von Kirchenglocken zählt nicht als unzumutbare Geräuschbelästigung. Das gilt auch, wenn in der Kirche gar keine Gottesdienste mehr stattfinden und somit gar kein Ruf der Gläubigen mehr notwendig ist. So hielt das Oberverwaltungsgericht SachsenAnhalt es einem Nachbarn für zumutbar, dass die Glocke eines Gotteshauses täglich um 18 Uhr läutet. Entscheidend sei es, dass der zulässige LärmGrenzwert von 85 Dezibel eingehalten werde (OVG SachsenAnhalt, 2 L 33/14). nicht, können im Schadensfall Ansprüche geltend gemacht werden. „Für Eigentümer und Vermieter ist das Nichteinhalten der Verkehrssicherungspflichten mit sehr vielen Risiken behaftet“, sagt Heilmann.
Wie oft muss man mögliche Gefahrenquellen kontrollieren?
Das hängt von der Gefahrenquelle und der potenziellen Gefährdung ab. Das bedeutet: Einen morschen Baum, der aufs Nachbarhaus fallen könnte, muss man regelmäßig im Auge behalten. Für einen frei stehenden, jungen Baum gilt das dagegen nicht unbedingt. Gartenhaus In einem gemeinsam genutzten Garten einer Wohneigentums-Anlage müssen Miteigentümer um Erlaubnis gefragt werden, wenn ein anderer Eigentümer eine Gartenlaube gegen ein Gartenhaus austauschen möchte. Wird ein Gartenhaus ohne Erlaubnis aufgebaut, so muss es sogar wieder abgebaut werden. Das gelte jedenfalls dann, wenn es die „Gesamtwohnanlage“optisch beeinträchtigt. Ist dies der Fall, muss es von den anderen Eigentümern nicht geduldet werden (AmG München, 484 C 22917/16). Bei einem Dach reicht es, alle paar Monate zu kontrollieren, ob sich etwas gelockert hat. Kündigt sich ein starker Sturm an, kann man vorher aber noch einmal nachschauen.
„Nach jedem Sturm steht auf jeden Fall eine Kontrolle von Dach und Bäumen an“, sagt Holger Schiller, Rechtsanwalt beim Verband Wohneigentum. Er weist darauf hin, dass Immobilieneigentümer neben Dachziegeln und Regenrinnen auch Aufbauten wie Schornsteine, Photovoltaik-Anlagen, Antennen und Satellitenschüsseln nicht vergessen sollten, wenn es darum geht, Sturmschäden zu erfassen.
Wie lässt sich beweisen, dass man seine Verkehrssicherungspflicht erfüllt hat?
Der Eigentümer ist in der Beweispflicht. „Er muss nachweisen, dass er alle ihm zumutbaren Vorkehrungen getroffen hat und somit tatsächlich nicht für den verursachten Schaden verantwortlich gemacht werden kann“, sagt Schiller. So muss er Kontrollen vornehmen, die am besten schriftlich festgehalten werden.
Vermieter müssen ein sogenanntes Pflichtenheft für ihr Gebäude und Grundstück führen. „Da gehören alle potenziellen Gefahrenquellen aufgeführt und genau festgehalten, wer diese wie oft kontrolliert“, sagt Heilmann.
Bei einem Sturm haben sich Dachziegel gelockert. Wie schnell muss man die Gefahrenquelle beheben?
„Im zumutbaren Rahmen so schnell wie möglich“, sagt Heilmann. Bekommt man nicht sofort einen Handwerker her, weil nach einem starken Sturm beispielsweise alle Dachdecker viel zu tun haben, muss man zumindest die Gefahrenstelle absperren und ein Warnschild aufstellen. „Darauf sollte ganz genau stehen, worauf die Passanten aufpassen sollen“, rät die Expertin.
Befreit ein Schild „Auf eigene Gefahr“von den Verkehrssicherungspflichten?
„Nein, allein das Aufstellen eines solchen Warnschildes reicht nicht“, sagt Holger Schiller. Man müsste die Gefahrenquelle zusätzlich noch entsprechend absperren. Sinnvoll kann ein solches Warnschild dennoch sein, mahnt es doch zu besonderer Vorsicht. „Das kann im Schadensfall relevant werden, wenn es um die Frage des Mitverschuldens eines Geschädigten geht. So kann ein Hinweisschild etwaige Haftungsansprüche von den geschädigten Personen reduzieren.“
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