Welche Pflichten haben Erben beim Verkauf?
Verkäufer einer Immobilie können nicht für Mängel haftbar gemacht werden, die sie nicht kennen. Das hat das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigt.
(RPS) Die Vermögenswerte der Deutschen steigen stetig. Aktuellen Studien zufolge sollen in den Jahren bis 2027 jeweils rund 87 Milliarden Euro pro Jahr vererbt werden. Ein großer Teil dieses Vermögens besteht in Immobilienbesitz. Dabei handelt es sich natürlich nicht ausschließlich um Renditeobjekte, sondern vielfach um ein selbst bewohntes Haus oder eine Eigentumswohnung.
„Häufig werden diese Immobilien der Eltern im Erbfall verkauft. Doch gerade dann, wenn Erben das Haus nicht selbst bewohnt waren, ist ihnen der Zustand oftmals nicht in allen Details bekannt. Das kann beim Verkauf zu Problemen führen“, sagt der Mönchengladbacher Rechtsanwalt Tim Banerjee (Banerjee & Kollegen). Er hat in genau einem solchen Fall ein wesentliches Urteil vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf erstritten. Die Richter des 24. Zivilsenats haben fest- gestellt, dass Verkäufer einer Immobilie nicht für Mängel haftbar gemacht werden können, die sie nicht kennen. Konkret ging es um die Frage, welche Prüfungspflichten einen Erben eines Hauses beim Verkauf treffen.
Die Antwort: „Keine. Es handelt sich bei der Versicherung – versteckte Mängel seien nicht bekannt – nicht um eine Versicherung ‚ins Blaue hinein‘, wenn doch Mängel vorliegen. Will heißen: Ein Haftungsfall liegt nur dann vor, wenn der Verkäufer vorsätzlich getäuscht hat“, erläutert Tim Banerjee, der seine Mandanten regelmäßig bei immobilien- und vertragsrechtlichen Fragestellungen berät.
Im verhandelten Fall hatte eine Erbengemeinschaft im Jahr 2013 das Haus der Eltern veräußert. Dort hatte es 2012 einen durch die Versicherung regulierten Wasserschaden gegeben. Etwas später kam es zu Feuchtigkeitsschäden, sodass die Käufer die Erbengemeinschaft dafür haftbar machen wollten – die Schäden seien zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits bekannt gewesen, die Verkäufer hätten eine Versicherung über den mängelfreien Zustand des Hauses eben „ins Blaue hinein“getätigt. Ein Sachverständiger hat Sanierungskosten von mehr als 57.000 Euro errechnet.
„Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat daraufhin festgestellt, dass Arglist ausscheide und damit der wirksam vereinbarte Ausschluss der Sachmän- gelhaftung greife. Solange es keine konkreten Anhaltspunkte für arglistiges Verhalten gibt, scheidet eine Haftung beziehungsweise eine Gewährleistungspflicht des Verkäufers aus“, kommentiert Tim Ba- nerjee das von ihm erstrittene Urteil.
Für den Immobilienrechtler bedeutet das OLG-Urteil mehr Rechtssicherheit für Verkäufer. „Durch die Bestätigung des Oberlandesge- richts Düsseldorf wird es jetzt für Käufer erheblich schwieriger, sich auf Sachmängel zu berufen, um Haftungsforderungen durchzusetzen. Gerade Erben, die eine Immobilie oftmals ohne Kenntnis des tat- sächlichen Zustandes erhalten, werden durch das Urteil entlastet. Das Argument ‚gekauft wie gesehen‘, unter dem Vorbehalt einer nicht arglistigen Täuschung, ist damit höchstrichterlich bestätigt.“
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